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02/02/12
Immobilier : jusqu'où la hausse des prix ira-t-elle ?
La hausse des prix de l'immobilier en France depuis plusieurs années est-il le fait d'une bulle spéculative ou correspond à simple gonflement rationnel des prix dans un contexte d'offre rare ?
Le concept de "bulle" est fondé sur un pari : si les prix de l'immobilier sont élevés à un moment donné, c'est parce les investisseurs estiment qu'ils le seront plus encore, et ce même si les fondamentaux ne semblent pas justifier un tel niveau de prix.
Entre 1998 et 2010, les prix de l'immobilier ont augmenté de 141 % (Insee). Tout l'enjeu est de savoir comment le marché de l'immobilier va évoluer, et révéler ou non cette fameuse bulle, dont l'existence n'est généralement avérée que… lorsqu'elle éclate.
Des aides à la pierre en diminution
L'année 2012 marque la fin de nombreux cadeaux fiscaux aux investisseurs. Dernier en date, celui permettant l'exonération de taxes sur les plus-values immobilières, sérieusement raboté depuis mercredi 1er février. Celle-ci concerne tous les biens immobiliers, hors résidence principale (résidence secondaire, bien locatif, terrain à bâtir).
Cette réforme pourrait accentuer l'effet de rétention de l'offre, déjà forte, qui dénote une tendance à la spéculation de la part des investisseurs : les propriétaires, qui rechignent déjà à vendre et font par conséquent monter les enchères, pourraient attendre plus longtemps encore avant de se séparer de leurs biens concernés par la réforme. En période de crise et dans un contexte de pénurie de logements, la pierre est plus que jamais une valeur refuge.
Outre les plus-values immobilières, le début de l'année a signé la fin ou la réduction de plusieurs autres aides à la pierre : la suppression du prêt à taux zéro pour l'achat de logements anciens, la forte baisse des avantages fiscaux du dispositif Scellier et la hausse de la TVA sur les travaux et sur l'accession sociale à la propriété, de 5,5 % à 7 %.
Des conditions de crédit "satisfaisantes"
Ces avantages avaient jusqu'ici fortement contribué à la bonne santé du marché du prêt. "En 2011, les conditions de crédit sont restées tout à fait satisfaisantes", explique Michel Mouillart, professeur d'économie à l'Université Paris-Ouest et auteur d'une étude de l'Observatoire crédit logement-CSA publiée en janvier.
Si les taux d'intérêt ont enregistré une légère hausse depuis la fin de l'année 2011 (3,94 % en moyenne en décembre contre 3,25 % en novembre 2010) selon l'Observatoire, ceux-ci restent historiquement bas et permettent à l'endettement des ménages français de rester bien en dessous de celui des Américains ou des Espagnols, très touchés par l'effondrement du secteur immobilier.
"En France, on ne constate pas une envolée de l'investissement (...) dans l'immobilier qui aurait pu justifier une embardée comme celle qu'on a vue dans les pays anglo-saxons ou en Espagne", expliquait, à l'occasion de la publication d'une étude de l'Insee en mai 2011, Jean-Philippe Cotis, le directeur général de l'institut statistique, balayant alors toute hypothèse de bulle.
Dans une interview à la Tribune, en janvier, le spécialiste des marchés Marc Fiorentino saluait de son côté le rôle des banques françaises qui "sont restées rigoureuses, qu'il s'agisse de la règle de 20 % d'apport personnel minimum ou bien de celle imposant une capacité de remboursement d'au moins un tiers du revenu disponible après impôts". Dans les coulisses des banques, le discours a pourtant nettement évolué, et bon nombre de ménages s'endettent à hauteur de plus d'un tiers de leur revenu, et n'ont parfois même aucun apport à fournir à leur banquier.
L'offre reste rare
Une étude du Centre d'analyse stratégique publiée en mai se montrait plus alarmiste et s'inquiétait de la survenue d'une bulle. Le document montre qu'au cours des vingt-cinq dernières années, le prix réel des logements anciens, hors inflation, a été multiplié par deux, tandis que les loyers progressaient de seulement 30 %. Un décalage du même ordre est également notable par rapport aux revenus des ménages (+ 43 %).
Pour Jean-Philippe Cotis, ce décalage s'explique principalement par la pénurie d'offre. "On est plus du côté de la sphère réelle de l'économie et de la rareté physique que du côté de complications financières", analysait-il, toujours en mai. D'ailleurs, alors que le marché s'était violemment contracté entre 2008 et 2009 (moins un tiers de transactions), les prix ont pourtant à peine baissé.
Conscient du poids du prix du logement sur les budgets français, Nicolas Sarkozy souhaite remédier à la pénurie de logements grâce à deux mesures, annoncées dimanche : un relèvement des droits à construire sur les habitations à 30 %, sauf opposition des communes, et la mise à disposition de terrains publics.
La première mesure "sera appréciée des propriétaires de maisons qui veulent s'agrandir mais elle ne contribuera que très marginalement à la diminution du prix des logements", estime Guy Portmann, président de France Terre et vice-président de la Fédération des promoteurs immobiliers. "Les principaux facteurs qui jouent sur le prix du foncier ne sont pas traités, en particulier la fiscalité des plus-values immobilières, qui aggrave la rétention des terrains par les propriétaires. Cette rétention génère une pénurie qui conduit à la hausse des prix", déplore M. Portmann.
Une baisse des prix et des crédits attendue en 2012
Cet infléchissement, amorcé cet été en Ile-de-France, devrait devenir significatif en 2012, selon la majorité des grands réseaux d'agences immobilières et des banques.
Reste à savoir si les taux de crédit immobilier vont augmenter, et dans quelle proportion. Selon une étude de la Banque de France, un peu plus d'un tiers des établissements bancaires ont durci leurs conditions de crédit immobilier aux entreprises au quatrième trimestre 2011. La majorité d'entre elles anticiperaient une baisse de la demande au premier trimestre 2012.
D'autre part, les nouvelles normes imposées dans le cadre de Bâle 3, qui obligent les banques à augmenter leur ratio de fonds propres, pourraient avoir pour conséquence de diminuer les ressources disponibles pour le crédit aux particuliers.
Xavier Lacombe, directeur associé du cabinet Artémis Courtage, se veut plus rassurant. "Les ménages français ont compris que les taux restaient bas. Les banques sont toujours à la recherche de clientèle via les prêts immobiliers, malgré un contexte économique plus difficile", souligne-t-il.
Il concède cependant que le volume des transactions risque d'être moins important qu'en 2011, "une année exceptionnelle pour le secteur du crédit. Nous sommes dans une période de transition due à l'élection présidentielle. Les ménages français attendent en général de savoir quelles mesures fiscales vont être adoptées", explique M. Lacombe.
En 2012, l'évolution du marché immobilier dépendra particulièrement des capacités de financement proposées par les banques, mais aussi de la confiance que les investisseurs leur accorderont. Si la pierre reste une valeur refuge, les particuliers ne sont pas prêts à y investir leurs économies à tout prix, surtout à l'heure où les avantages fiscaux se réduisent comme peau de chagrin. Les élections ainsi que l'application des règles de Bâle 3 et leurs répercussions sur le crédit seront donc déterminantes.
Le Monde - Anna Villechenon
13/01/12
Crédit : les banques sont de plus en plus vigilantes :
Le montant de l'apport personnel demandé a augmenté, tandis que celui des prêts et leur durée ont baissé.
Crise financière et progression du coût du refinancement obligent, les banques sont de plus en plus prudentes dans l'étude des demandes de crédits immobiliers qui leur sont adressées. Ce, pour limiter leurs risques, alors qu'elles doivent dans le même temps se mettre à l'heure des nouvelles réglementations, qui leur demandent d'augmenter leur niveau de liquidités.
Pour Ludovic Huzieux, directeur associé chez Artémis Courtage, "si les banques demandent plus d'apport et préfèrent prêter sur de plus courtes durées, les conditions d'emprunt sont toujours confortables. Les banques sont simplement revenues à l'application de conditions d'octroi de prêt plus rationnelles. Elles sélectionnent davantage les dossiers, néanmoins le taux de refus reste stable par rapport à 2010".
"Certaines banques ne proposent plus de prêts au-delà de trente ans. D'autres demandent un apport de 10% pour couvrir au moins les divers frais, voire 20% pour obtenir un très bon taux", constate Hervé Hatt, directeur général de Meilleurtaux. Selon l'Observatoire Crédit Logement-CSA, la durée moyenne des crédits diminue depuis octobre 2011 : pour les prêts à l'accession dans le neuf, elle s'élève à près de vingt ans en décembre, et à près de dix-neuf ans dans l'ancien. "Au-delà d'une durée de trente ans, les banques n'octroient plus le crédit. C'est notamment dû au fait que les crédits doivent être garantis et que les sociétés de cautionnement vont de moins en moins sur les dossiers très longs", précise Ludovic Huzieux.
Prudence des emprunteurs
Quant à l'apport personnel, l'Observatoire relève une augmentation de son montant de 11,8% en 2011, après une hausse de 6,1% en 2010. La prudence est aussi de mise du côté des emprunteurs, qui préfèrent attendre la sortie de crise ou l'issue de l'élection présidentielle, pour faire une demande de prêt, ou encore reporter leur demande jusqu'à la constitution d'un apport personnel conséquent. Et les primo-accédants sont les plus frileux, étant les premiers rebutés par la hausse des taux et des prix des biens intervenue l'année dernière. Les taux moyens sont ainsi passés de 3,85% en janvier 2011 à 4,26% en décembre. Et ils atteignent 4,31% en janvier 2012 selon Meilleurtaux, qui estime que "les banques sont encore en train d'affiner leurs stratégies de taux pour 2012. Si 54% des banques ont augmenté leurs taux de 0,10 point en moyenne, elles sont tout de même près de 30% à les avoir baissés de 0,17 point en moyenne".
Laura Fort – La Tribune
02/01/12
PTZ+ : les nouvelles règles au 1er janvier 2012 :
La loi de finances pour 2012 a modifié les règles relatives au PTZ+ (prêt à taux zéro). L'aide à l'accession à la propriété est à nouveau soumise à conditions de ressources et est recentrée sur les seules opérations concernant les logements neufs (qui comprennent désormais les rénovations de très grande ampleur), ainsi que les logements anciens vendus par des bailleurs sociaux à leurs occupants. Un décret paru samedi au Journal officiel précise les nouvelles conditions d'octroi et fixe les plafonds de ressources prévus par la loi. Les nouvelles dispositions entrent en vigueur au 1er janvier 2012, à l'exception de l'aménagement apporté à la définition du logement neuf qui prendra effet le 1er juin 2012.
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09/12/11
Résidence principale et intérêts d'emprunt : dernières précisions de l'administration fiscale sur le crédit d'impôt :
Le crédit d'impôt sur le revenu concernant les intérêts d'emprunt versés au titre de l'acquisition ou la construction de la résidence principale est supprimé depuis le 1er janvier 2011. Les crédits acquis avant cette date ne sont pas affectés par cette mesure. Dans une récente instruction, l'administration fiscale (5B-14-11) rappelle toutefois que le dispositif s'applique encore aux opérations réalisées au plus le 30 septembre 2011 (des opérations de construction principalement), sous réserve que chacun des prêts concourant à leur financement ait fait l'objet d'une offre de prêt émise au plus tard le 31 décembre 2010. Ainsi, "la circonstance qu'une des offres de prêt soit émise après le 31 décembre 2010 prive le contribuable du bénéfice du crédit d'impôt pour l'ensemble des prêts". L'instruction précise les événements qui déterminent la date de réalisation d'une opération, qui diffèrent selon leur nature.
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