LE PRET A TAUX ZERO (PTZ)
Le Prêt à Taux zéro (PTZ) est une initiative du gouvernement français, pour mieux aider les Français qui disposent de revenus modestes à devenir propriétaires pour la première fois de leur résidence principale. La somme accordée pour ce prêt est fonction du revenu fiscal de référence* de l’emprunteur, du nombre de personnes qui habiteront le logement, et du lieu où se situe son achat immobilier.
Conditions générales :
- Le PTZ est réservé à l’acquisition de votre résidence principale sous condition qu’il s’agisse de votre premier achat (primo-accédant) ou que vous n’en ayez pas été propriétaire depuis au moins 2 ans.
- Il peut s’agir d’un achat dans l’ancien ou dans le neuf (achat en VEFA, construction de maison individuelle).
- Le PTZ peut financer le prix du logement ou des travaux d’amélioration mais en aucun cas les frais liés à l’acquisition (frais de notaire, garantie…).
Montant et durée du prêt :
- Le montant du PTZ de peut excéder 50% du montant des autres prêts souscrits (soit le tiers du montant total des prêts) pour un achat dans l’ancien et 100% (soit la moitié du montant global des prêts) pour un achat dans le neuf. Ce montant est aussi limité à 20% de la dépense finançable pour l’ancien et à 30% pour le neuf, ces pourcentages étant augmentés de 10 points en zone franche urbaine (soit 30% pour l’ancien et 40% pour le neuf).
- La durée du PTZ et celle du différé partiel ou total d’amortissement dépendent de votre revenu fiscal de référence*. La durée du différé ne pourra excéder celle des autres prêts.
- Sous certaines conditions (revenu n’excédant pas un certain plafond, construction ou acquisition d’un logement neuf, opération subventionnée par une collectivité territoriale), le montant du prêt à taux zéro peut être majoré d’une somme pouvant atteindre 10000 à 15000 euros.
Les zones :
- Zone A : agglomération parisienne, Genevois français et une partie de la Côte d’Azur.
- Zone B : agglomération de plus de 50.000 habitants, communes en bordure de l’agglomération parisienne, DOM, certaines communes littorales et frontalières.
- Zone C : communes de province non classées en zone A ou B.
(*) si l’offre de prêt doit intervenir avant le 1er juin de l’année N, saisissez votre revenu fiscal de référence (RFR) de l’année N-2. Sinon, saisissez le RFR de l’année N-1. Celui-ci figure sur votre avis d’imposition. Si vous n’avez pas encore reçu cet avis, vous devez estimer votre RFR à partir de votre dernière déclaration de revenu.
Pour savoir si vous avez le droit au Prêt à Taux Zéro, n’hésitez pas à utilisez notre calculette en page d’accueil ou à consulter un conseiller Artémis courtage!
Les prêts à 0% complémentaires :
Certaines villes ou certains départements donnent accès, en complément du PTZ de l’Etat, à un second prêt à 0%. Les conditions d’octroi de ce prêt ainsi que son montant et sa durée sont différents selon les endroits. Voici la liste des villes et départements qui proposent ce type de prêt à 0% : Paris, les Hauts-de-Seine (92), Marseille, Toulouse, Caen et Nantes.
LE PRET RELAIS
Lorsque vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale, vous pouvez être amenés à acquérir un nouveau logement avant d’avoir eu le temps de vendre le précédent. Le financement du nouveau logement peut alors poser un problème sérieux, sauf si vous décidez de faire appel à un prêt relais.
Comme son nom l’indique, cette formule de prêt est destinée à assurer un relais dans le processus de financement d’un logement grâce à une technique simple : la banque ou l’établissement financier met à votre disposition un prêt destiné à constituer tout ou partie de l’apport personnel nécessaire pour l’acquisition du nouveau logement, ledit prêt étant remboursé par le produit de la vente du premier logement.
Conditions de mise en place :
- Le montant du prêt relais représente selon les établissements financiers, de 60 à 80% de la valeur nette du bien à vendre, c’est-à-dire de sa valeur déduite de l’encours de prêt qu’il peut vous rester.
- En cas de « relais-rachat », le montant sera de 60 à 80% de la valeur du bien à vendre et servira également à racheter l’encours de prêt restant sur le bien, permettant ainsi de supprimer la charge mensuelle qu’il représentait.
- La durée d’un prêt relais se situe entre 12 et 24 mois maximum, sachant qu’il sera totalement remboursé par anticipation et sans frais dès que la vente du bien sera réalisée.
- Le prêt relais est un prêt dit « In Fine » car vous ne remboursez le capital qu’à son terme. Vous pouvez choisir entre deux formules pour le paiement des intérêts : la franchise partielle avec un paiement mensuel ou trimestriel, ou la franchise totale avec paiement des intérêts en fin de prêt.
- Le prêt relais n’échappe à la règle en matière de garantie. En effet, sauf dans le cas où vous auriez déjà signé un compromis de vente dont les conditions suspensives auraient été levées, le prêt relais sera garanti soit par une hypothèque, soit par un organisme de cautionnement mutuel.
- Un prêt relais doit aussi être assuré mais contrairement aux prêts immobiliers amortissables classiques, la garantie incapacité temporaire de travail n’est pas obligatoire car ce prêt a pour vocation d’être remboursé par la vente de votre bien sous deux ans maximum.
Pour savoir si vous pouvez prétendre à un prêt relais et en comprendre le fonctionnement, n’hésitez pas à consulter un conseiller Artémis courtage!
ASSURANCE
Les établissements bancaires ou financiers demandent une assurance de prêt immobilier couvrant les risques suivants:
- décès, perte totale et irréversible d'autonomie, incapacité temporaire de travail pour l’acquisition d’une résidence principale
- décès, perte totale et irréversible d'autonomie pour la réalisation d’un investissement immobilier
L'assurance protège l'emprunteur et sa famille. En cas de décès ou de perte totale et irréversible d'autonomie, elle rembourse les sommes restant dues. En cas d'incapacité temporaire ou d’invalidité permanente, totale ou partielle, elle assure le remboursement des échéances. Bien que ce ne soit pas une obligation légale, les établissements bancaires ou financiers l'exigent lors de la mise en place d'un prêt immobilier.
Il existe deux types d'assurance:
- l'assurance groupe: contrat d'assurance proposé par l'établissement bancaire ou financier qui prête les fonds
- l'assurance déléguée: contrat d'assurance proposé par une compagnie extérieure à l'établissement bancaire ou financier qui prête les fonds
Il existe deux façons de calculer les cotisations :
- sur le capital emprunté: la cotisation est mensuelle et identique sur toute la durée du crédit (généralement entre 0,15% et 0,60% du montant sollicité suivant les établissements bancaires et financiers et l'âge des emprunteurs)
- sur le capital restant dû (CRD): la cotisation est proportionnelle au capital restant dû du prêt donc la cotisation évolue mensuellement à la baisse (entre 0,10% et 0,80% du montant du prêt suivant les établissements)
N’hésitez pas à consulter un conseiller Artémis courtage pour tout renseignement!
GARANTIES
Lors de l'acquisition d'un bien immobilier, les établissements bancaires ou financiers qui financent tout ou partie de l'acquisition demandent à l'emprunteur de garantir son prêt. En cas de défaut de paiement du prêt par l'emprunteur, les établissements bancaires ou financiers disposeront ainsi de solutions facilitant la récupération de la somme d'argent prêtée. Il existe trois principaux types de garantie:
Sociétés de cautionnement
Ces sociétés, en contrepartie du paiement par l'emprunteur d'un pourcentage de la somme empruntée, assurent le remboursement du prêt en cas de défaut de paiement par l'emprunteur. La société de cautionnement dispose ensuite d'un recours contre l'emprunteur. La caution ne nécessite pas de mainlevée. Il s'agit d'un acte sous seing privé (contrairement à l'IPPD et à l'hypothèque qui sont des actes notariés). Il est accordé par les sociétés de cautionnement principalement en fonction de l'apport personnel, du taux d'endettement et du reste à vivre. La principale société de cautionnement est Crédit Logement (www.creditlogement.fr)
IPPD (Inscription de Privilège du Prêteur de Deniers)
C'est une garantie réelle portant uniquement sur les biens anciens ou neufs achevés. Elle est moins chère que l'hypothèque (pas de taxe de publicité foncière). L'IPPD comporte une mainlevée, pouvant occasionner des frais supplémentaires en cas de revente du bien immobilier avant expiration du prêt. Contrairement à l'hypothèque, le privilège de prêteur de deniers ne peut porter que sur le bien financé (pas sur les travaux ni sur les frais de notaire)
Hypothèque
Comme l'IPPD c'est une garantie réelle. Elle fait l'objet d'une taxe de publicité foncière. Au total, les frais d'hypothèque représentent environ 2 % du montant du prêt. En cas de défaillance de l'emprunteur, l'hypothèque est réalisée : le bien est saisi puis vendu par voie judiciaire. En cas de vente du bien immobilier avant expiration de la date d'effet de l'hypothèque, il sera procédé à la mainlevée de l'inscription d'hypothèque. Les frais et émoluments de cet acte de mainlevée sont à la charge de l'emprunteur/vendeur du bien immobilier.
Frais:
- Société de cautionnement: en général 1% de la somme empruntée, pas de mainlevée. Certaines sociétés, comme Crédit Logement, rendent même une partie des 1% une fois que le prêt est totalement remboursé
- IPPD: environ 0,5% de la somme empruntée + frais de mainlevée
- Hypothèque: environ 1,5% de la somme empruntée + frais de mainlevée
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LOIS DE DEFISCALISATION
Le crédit d'impôts sur la résidence principale
A compter du 6 mai 2007, tout acte d’acquisition de la résidence principale (achat ou construction) entraîne pour l’emprunteur un crédit d’impôt.
Ce crédit d’impôt est calculé sur les intérêts d’emprunt payés durant les cinq premières années de remboursement : 40% des intérêts payés au titre de la première année de remboursement puis 20% au titre des quatre années suivantes.
Ces intérêts d’emprunt sont retenus dans la limite annuelle de : 3 750 € pour une personne seule (célibataire, divorcée ou veuve), 7 500 € pour un couple soumis à imposition commune (marié ou pacsé).
Ces intérêts d’emprunt seront majorés de 500 Euros pour chaque personne à charge.
Les lois Robien - Borloo - Scellier
Depuis le 1er janvier 2009, trois principaux dispositifs d'aide à l'investissement locatif sont possibles :
- La Loi Scellier
- La Loi Robien/ Robien recentré
- La Loi Borloo/ Borloo populaire
Au-delà du 31 décembre 2009, seul le "Scellier" sera conservé.
- Dispositifs Robien - Borloo
Les Lois Robien, Borloo et Scellier s'appliquent à l'acquisition puis la mise en location de biens immobiliers neuf (appartements ou maisons), loués nus (non meublés) à titre de résidence principale du locataire pendant une durée minimum de 9 ans.
La loi Robien et la loi Borloo consistent en une possibilité offerte par le législateur d'amortissement d'une partie du coût d'acquisition d'un bien immobilier, conduisant, mécaniquement, à une réduction d'impôt.
Plus simple, la loi Scellier est une réduction d'impôt de 25% à 37% du montant investi (20% à compter de l'année 2011).
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Robien recentré
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Borloo populaire
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Loi Scellier
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Avantage fiscal |
Amortissement de 6% par an pendant 7 ans puis 4% par an pendant 2 ans, soit 50% au total. |
Amortissement de 6% par an pendant 7 ans puis 4% par an pendant 2 ans et ensuite possibilité de proroger à 2,5% par an pendant deux périodes successives de 3 ans, soit de 50% à 65% au total selon la durée choisie. |
Réduction d'impôt de 25% du prix de revient du logement (retenue pour sa fraction inférieure à 300 000 €, avec possibilité, sous conditions, de proroger pendant 6 ans en bénéficiant alors de 2% de réduction annuelle. |
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Durée de location |
9 ans |
9 ans à 15 ans |
9 ans à 15 ans |
La base de l'amortissement comprend le prix de l'immobilier + frais d'acquisition (droits d'enregistrement et de timbre, honoraires et commissions, …). Il démarre le mois d'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si celle-ci est postérieure à l'achèvement. Si l'achèvement intervient en cours d’année, l’amortissement se fera au prorata temporis la 1ère année avec report du nombre de mois restant sur la dernière année civile.
Conditions à respecter :
L'investisseur doit s'engager pendant la durée d'amortissement à :
- louer le bien
- respecter un plafond de loyer par m² qui varie selon la zone d'investissement.
Ensuite, le bien peut être conservé à la location (sans contrainte particulière) ou bien revendu.
Fiscalité :
Dans le cadre du régime fiscal des revenus fonciers, l'amortissement se cumule aux charges réelles et aux intérêts d'emprunts :
- L'ensemble vient en déduction des loyers, permettant de ne pas générer d'impôts au titre des revenus tirés de la location. Avec, dans le cas du Borloo populaire, un avantage supplémentaire de 30% d'abattement forfaitaire sur les revenus bruts; avantage que l'on peut obtenir en Scellier ("Scellier social") si on s'engage à respecter les conditions (par contre, on ne peut plus alors bénéficier de l'amortissement Borloo).
- L'excédent de déficit, à concurrence de 10 700 € par an, vient en déduction du revenu imposable de l'investisseur.
Ainsi les lois Scellier, Robien et Borloo permettent tout à la fois de :
- Se constituer un solide patrimoine source de revenus indexés, tout en privilégiant la sécurité.
- Réduire ses impôts jusqu'à 8 333 € par an en toute légalité.
- Préparer sa retraite avec la constitution d'un capital de valeur qui, tout en étant transmissible, génère ensuite un complément de revenus indexé, à vie.
- Investir sans apport : afin de créer le maximum de déficit et donc de réduction d'impôt, il est effet préférable de financer à 100% (sans apport) l'investissement Robien - Borloo.
- Protéger ses proches grâce à l'assurance décès à 100% sur le capital emprunté, qui garantit, en cas d'accident de vie (décès, invalidité), la perception d'un capital mais aussi d'une rente mensuelle indexée.
La loi Girardin
Dispositif existant depuis 2003 qui consiste à acquérir un logement neuf destiné à la location et situé dans les DOM TOM et qui permet de bénéficier d'importantes réductions d'impôts. C'est le dispositif le plus performant pour réduire sa fiscalité.
Le logement doit être destiné à la résidence principale de l'acquéreur ou du futur locataire pendant un minimum de 5 ans à partir de l'achèvement des travaux ou de l'acquisition du bien.
Cela concerne les contribuables dont l'imposition annuelle dépasse 8 000 € d'impôt.
Un investissement Girardin réalisé en 2009 peut donner droit à une réduction d’impôts dès 2009.
La réduction d'impôt est différente si l’investisseur décide d’être soumis à un plafond de loyer. Dans ce cas présent, la réduction sera de 50% du montant de l'investissement étalé sur 5 ans, soit 10% par an. Dans le cas contraire, la réduction sera seulement de 40%
Dans le cadre de la réduction, le prix au m² pour 2009 est fixée à 2 194 € / m².
Pendant la durée de l'engagement de location, le déficit foncier éventuel n'est pas imputable sur le revenu global. Il est par contre possible de reporter les déficits fonciers issus des intérêts d'emprunt pendant 10 ans.
N’hésitez pas à consulter un conseiller Artémis courtage pour tout renseignement !
