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Apport personnel et crédit immobilier ; est-ce obligatoire pour réussir ma demande de prêt ?

Publié le 22/08/2018, dans Guides du Crédit Immobilier

 

Guide : apport personnel et crédit immobilier ; est-ce obligatoire pour réussir ma demande de prêt ?


Bien qu’il en théorie soit possible, d’emprunter sans apport personnel pour acquérir sa résidence principale, rares sont les établissements qui accepteront de financer l’intégralité du coût de votre bien.

Dans cet article, vous pourrez en savoir plus sur :

  • L’apport personnel est-il incontournable ?
    • Peut-on emprunter sans apport ?
    • Pourquoi est-il préférable d’avoir un apport et quel doit être son montant ?
  • Comment constituer un apport personnel suffisant pour mon projet ?
    • Quels sont les sources d’apport personnel usuel ?
    • Est-il vrai que les banques assimilent certains prêts réglementés ?

 

1/ Apport personnel et crédit immobilier ; est-ce incontournable pour obtenir un prêt ?

Si aucun texte n’interdit aux banques d’accepter un dossier de prêt sans apport personnel, il est néanmoins recommandé de pouvoir faire face aux frais annexes à votre acquisition.

Puis-je, en pratique, emprunter sans apport personnel ?

Si vous envisagez d’acquérir un bien sans apport préalable, cela implique de solliciter, non seulement le financement du bien en lui-même, mais également des frais annexes tels que frais de notaire, de garantie, d’agence voire de travaux, etc.

Les banques appellent cela un « financement à 110 % » et ne les octroient que très rarement, la plupart des candidats à l’emprunt disposant en effet d’un capital suffisant pour contribuer, ne serait-ce qu’à hauteur de 10 %, à la réalisation de leur projet.

Si vous ne pouvez mobiliser aucune épargne ni d’un apport extérieur pouvant couvrir une partie de l’acquisition, votre banquier cherchera à en comprendre les raisons et sera d’autant plus attentif aux éléments de votre dossier.

Vous pouvez, par exemple, être entré dans la vie active récemment ou avoir fait face à un événement personnel comme un déménagement, une séparation ou l’arrivée d’un enfant, vous ayant amené à mobiliser vos capitaux disponibles.

Quelle que soit la raison de l’absence d’apport personnel, le prêteur sera extrêmement vigilant avant d’accorder un prêt immobilier aux candidats ne contribuant pas eux-mêmes à l’opération.

L’organisme de crédit sera ainsi particulièrement scrupuleux dans l’analyse de votre capacité réelle à rembourser le prêt envisagé : une situation professionnelle stable sera notamment indispensable, en complément d’un taux d’endettement et d’un reste à vivre raisonnables.

Vous aurez également de bonnes chances d’obtenir un prêt sans apport si vos charges antérieures, liées à un loyer, correspondent à vos futures mensualités de crédit, afin que le « saut de charge » anticipé (impôts locaux et hausse éventuelle de frais énergétiques) soit le plus modéré possible.

Enfin, plus encore que dans un dossier classique, la tenue de vos comptes devra être irréprochable, sans aucun incident de paiement, retard d’impôts ou autre, pour rassurer l’établissement quant à votre capacité à bien gérer votre budget.

Apport personnel et crédit immobilier : pourquoi est-il préférable de disposer d’un apport personnel et à combien devrait-il se monter ?

En dehors de cas très particuliers, il est donc important de pouvoir mobiliser une somme minimum que l’on peut évaluer à 10 % de la valeur du bien convoité.

Quels sont les effets d’un apport personnel en termes de garantie ?

Sachez par exemple qu’en cas de garantie hypothécaire, celle-ci ne couvrira ni les frais liés à l’acquisition (notaire, agence immobilière, etc.), ni le prêt annexe couvrant les travaux, mais uniquement la valeur du bien en lui-même.

Le fait de contracter un emprunt excédant la valeur de votre bien engendre ainsi des frais supplémentaires.

Vous devrez en effet, soit signer une hypothèque plus importante, soit prendre deux garanties distinctes : une caution solidaire ou un privilège de prêteur de deniers – PPD – pour la valeur du bien et une hypothèque pour le complément.

=>> lire notre FAQ

Quelle différence entre hypothèque et privilège de prêteur de deniers (PPD) ?

Dans quelle mesure mon apport personnel influe-t-il sur l’analyse de ma demande de crédit ?

Vous fixer pour objectif d’autofinancer les frais annexes à votre acquisition est un bon début ; hors travaux importants ou nécessité d’acquérir ou changer de mobilier, une estimation de 10 % de la valeur du bien envisagé est une première étape.

Si vous disposez d’une somme plus importante, c’est encore mieux, car non seulement cela « rassurera » le prêteur en terme de risque, mais cela l’incitera également à appliquer une décote proportionnelle à la part que vous autofinancerez.

=>> Conseil du courtier : les dossiers de crédit bénéficiant de 20 % et plus d’apport personnel étant très recherchés, les prêteurs potentiels n’hésiteront pas à vous proposer les meilleures conditions tarifaires possibles pour vous avoir comme client ou, le cas échéant, que vous ne quittiez pas leur établissement…

2/ Comment puis-je constituer un apport personnel suffisant pour mon projet immobilier ?

Que vous revendiez un bien existant, bénéficiez d’une donation ou comptiez sur une épargne constituée au long cours, votre apport personnel peut provenir de multiples sources, y compris de prêts annexes !

Apport personnel et credit immobilier

De quelles sources provient l’apport personnel usuel ?

La plupart des dossiers bénéficiant d’apports substantiels comportent soit le fruit de la revente d’un bien existant, soit une aide familiale sous la forme d’un don, mais de nombreuses autres sources peuvent vous aider à le constituer.

Puis-je disposer de mon épargne personnelle pour financer partiellement mon bien ?

La première épargne à mobiliser sera votre épargne « disponible » telle les livrets A, livrets de développement durable et solidaire – LDDS – etc.

Toutefois, prenez garde à ne pas vous départir d’une épargne en cas d’urgence : il n’est pas rare que des imprévus surviennent lors d’un déménagement.

Selon votre train de vie usuel, gardez une épargne de précaution équivalent à environ 6 mois de revenus.

Autre source dédiée à votre investissement immobilier : l’épargne logement !

Même si les rendements servis les ont rendus moins attractifs ces dernières années, pensez à mobiliser le capital constitué sur vos PEL (plan d’épargne logement) et CEL (compte épargne logement), quitte à « reprendre date » sur de nouveaux contrats après leur clôture.

L’acquisition d’un bien vous amènera peut-être également à « casser » certains investissements de long terme tels que contrats d’assurance-vie (notamment sous forme d’avance remboursable pour limiter l’impact fiscal) ou placements financiers comportant actions, obligations et autres OPCVM (organismes de placement collectifs en valeurs mobilières) …

Attention toutefois : selon le type de contrat détenu, notamment un PEA (plan d’épargne en actions), une fiscalité spécifique sur les éventuelles plus-values, voire sur le capital retiré, peut vous être appliquée.

Avant tout retrait, consultez les conditions générales et particulières s’appliquant à vos produits d’épargne longue et prenez conseil auprès de votre interlocuteur bancaire afin d’en maîtriser les modalités !

Apport personnel et crédit immobilier : quels autres types d’apports sont envisageables ?

Souvent « oubliée » par les candidats à la propriété, les dispositifs d’épargne salariale constituent pourtant un bon moyen de disposer d’un apport personnel non négligeable.

En effet, si, en théorie, vous devez garder les sommes versées (par vous ou via l’abondement de votre employeur) plus de 5 ans, l’acquisition de votre résidence principale ainsi, dans certains cas, que la réalisation de travaux dans celle-ci, constitue un motif de déblocage anticipé d’un PEE (Plan d’épargne entreprise) ou d’un Perco (Plan d’épargne pour la retraite collectif) où sont logés intéressement, participation et épargne volontaire.

Ainsi, vous pouvez anticiper votre opération immobilière en optimisant ces dispositifs : étudiez-en les conditions afin, notamment, de maximisant l’abondement annuel en vigueur dans votre entreprise, tout en prenant garde à ce que vos supports d’épargne de soient pas trop risqués.

On m’a dit que les banques assimilaient certains prêts réglementés à de l’apport personnel : est-ce vrai ?

Le saviez-vous : la plupart des prêts réglementés sont considérés comme apport personnel par les établissements de crédit ?

Si leur principal attrait réside dans le taux, souvent minime, qu’ils offrent, le PTZ (prêt à taux zéro), le prêt épargne logement ainsi que les PTZ locaux (type prêt Paris logement) et autres prêts complémentaires sont également constitutifs d’apport personnel !

La plupart des moyennes et grandes entreprises proposent également des prêts à leurs salariés candidats à la propriété, cet apport étant aussi compté comme apport personnel par les banques.

3/ En conclusion : apport personnel et crédit immobilier ; est-ce obligatoire pour réussir ma demande de prêt ?

Ainsi, si l’absence d’apport personnel n’est pas rédhibitoire pour l’obtention d’un crédit immobilier, disposer d’un montant d’environ 20 % de la valeur du bien à financer reste souhaitable.

Pour constituer ce capital de base, anticipez votre opération, notamment en optimisant vos dispositifs d’épargne salariale, et prenez le temps d’étudier votre éligibilité aux différents dispositifs de prêts aidés : plus votre apport sera important, mieux vous pourrez négocier vos conditions de crédit. Nos courtiers sont là pour vous guider.

 

Apport personnel et crédit immobilier

Déposez votre dossier de crédit immobilier pour évaluer votre projet ; un courtier Artemis Courtage va vous guider et vous consolider votre dossier.


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