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Combien puis-je emprunter pour un prêt immobilier avec ma banque ?

Publié le 12/09/2018, dans Guides du Crédit Immobilier

 

Guide : combien puis-je emprunter pour un prêt immobilier


Chaque cas est évidemment particulier et la qualité du montage peut parfois permettre de gagner des sommes importantes. Malgré tout, plusieurs critères clés vont influencer votre manière d’aborder votre projet immobilier.

Le plus souvent, la variable financière constituera la ligne principale à suivre, de l’estimation de la valeur du bien immobilier, à la signature du contrat de vente chez le notaire.

Une étape reste malgré tout essentielle : faire correspondre le montant que votre banque sera prête à vous accorder, avec celui qui vous permettra de faire face à l’ensemble des coûts que requiert une acquisition immobilière.

 

Dans ce guide, vous pourrez en savoir plus sur :
1/ Comment calcul votre banque
2/ Peut-on aller au-delà de 33% de taux d’endettement ?

 

1/ La banque procède-t-elle au même calcul budgétaire que moi ?

Avant de présenter votre projet à votre banquier, procédez vous-même au calcul de votre capacité d’emprunt en tenant compte des variables auxquelles il sera attentif.

Au-delà du budget mensuel que vous pouvez déjà suivre, raisonnez en revenus et charges annuels : un bon indicateur est la fiche de paie de décembre de l’année précédente, complétée (et correspondant) à votre avis d’impôt sur le revenu (déclaration de revenus le cas échéant).

Si une partie de vos revenus ne correspond pas à ces salaires de références et/ou qu’ils ont évolué, il est important de pouvoir l’expliquer.

Ainsi, préparez les documents qui attesteront de vos revenus fonciers, de placement, sociaux ainsi que les pièces comptables (derniers bilans) de la société dont vous percevez des dividendes ou autres si besoin.

De même, votre établissement de crédit tiendra compte de l’ensemble de vos charges annuelles pour procéder à son analyse.

Ne négligez aucun élément qu’il pourrait évoquer, à commencer par vos impôts, que vous soyez mensualisé ou pas, ainsi que les éventuelles pensions versées ou le remboursement d’un crédit de trésorerie renouvelable communément associé aux cartes de fidélité des grands magasins.

Les points clés pour savoir combien emprunter pour un prêt immobilier :

  • Le montant global du crédit immobilier demandé
  • Le montant maximal de remboursement de vos mensualités
  • Le restant à vivre
  • La part des prêts aidés auxquels vous aurez droit
  • La stabilité des revenus du foyer
  • Le poids de votre apport personnel

C’est à partir de ce bilan net que la banque va évaluer votre capacité d’emprunt.

2/ Comment savoir si la banque acceptera que je m’endette au-delà de 33 % ?

Selon la durée d’emprunt envisagée, le montant de votre crédit immobilier pourra être plus ou moins important.

La durée maximale sur laquelle la banque acceptera de vous prêter dépend la plupart du temps de l’âge des emprunteurs, les établissements n’étant généralement pas enclins à s’engager au-delà des 75-80 ans de leurs débiteurs, voire moins, du fait du risque encouru.

Un second critère sur lequel vous pouvez vous baser est le taux d’endettement maximum qu’il pourrait accepter : en fonction de vos revenus nets mensualisés, vous pourrez en déduire ainsi le montant de mensualité à ne pas dépasser.

À cette étape, il est important de réaliser que, en fonction de votre « reste à vivre » familial, l’établissement de crédit acceptera, dans certains cas, de monter jusqu’à 33 % d’endettement, voire plus. Dans les circonstances où le restant à vivre est faible, la banque s’en tiendra à 30 % maximum.

Vous pouvez procéder vous-même à ce calcul en déterminant le montant restant mensuellement au foyer, charges soustraites, en euros.

Exemple sur le restant à vivre :

Les politiques d’octroi varient d’une banque à l’autre mais, globalement, vous pouvez déterminer qu’un reste à vivre inférieur à 1.000 € par personne au foyer (1.500 € pour une personne seule, environ 500 € par personne supplémentaire à partir de 2 enfants) l’incitera à s’en tenir à un endettement maximum de 30 %.

Ainsi, pour vous approcher au plus près du montant finançable par votre banque, prenez le temps de passer en revue tous les éléments financiers susceptibles d’influer sur son analyse, du montant de votre apport personnel à une juste évaluation de votre capacité d’endettement.

Le prêteur sera d’autant plus enclin à vous accorder un prêt immobilier que vous respecterez l’ensemble de ses critères d’analyse dès votre première demande.


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