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Crédit immobilier et prélèvement à la source, ce qui va changer pour les emprunteurs

Publié le 26/09/2018, dans Guides du Crédit Immobilier

 

Guide : crédit immobilier et prélèvement à la source


Le prélèvement à la source aura un impact évident non seulement sur votre fiche de paye, mais également sur vos demandes de crédit et vos investissements immobiliers. Regardons les implications d’une telle réforme.

 

Dans ce guide vous pourrez en savoir plus sur :

1/ Impact sur dossiers de financement immobilier
2/ Impact sur investissements immobilier
3/ Se lancer dans des travaux de rénovation
4/ Il y a t il réellement un frein au crédit immobilier avec le prélèvement à la source
5/ En conclusion

 

1/ Pour vos dossiers de financement immobilier

Le prélèvement à la source implique que les impôts seront directement saisis sur votre salaire, diminuant de facto votre rémunération nette, et par conséquence faciale votre capacité d’emprunt. En effet, pour les banques qui utiliseront le critère du « net à payer après impôt sur le revenu » comme montant de référence, il sera plus difficile de faire passer un dossier de crédit immobilier. La norme appliquée des 33% d’endettement calculé sur ce montant affaibli aura des répercussions directes sur vos possibilités de crédit. Toutefois si les banques veulent conserver leurs parts de marché, il est probable qu’elles devront envisager de réviser ce pourcentage. Il faut observer le marché.

2/ Pour vos investissements immobiliers (Pinel, Duflot, Scellier…)

L’inquiétude était très forte auprès des investisseurs immobiliers qui bénéficient des dispositifs Pinel, Duflot, Scellier et Censi-Bouvard comme avantage fiscal. En effet, dans la première mouture du projet, leur réduction d’impôt n’était pas incluse dans le taux de prélèvement. L’investisseur aurait dû avancer le montant de sa déduction d’impôt qui lui aurait été remboursé en une fois en août. Un tel processus aurait conduit l’investisseur à supporter une trop lourde avance de trésorerie. Tout le dispositif d’incitation se retrouvait annihilé.

Heureusement, le gouvernement a revu ce point et les investisseurs se retrouvent protégés. Bercy propose de rembourser dès janvier 2019, 60% des crédits d’impôt, et le solde en août 2019. Cette mesure est valable pour les réductions d’impôt en faveur de l’investissement locatif : Pinel, Duflot, Scellier, investissement social et logement dans les DOM-COM, Censi-Bouvard. Les investisseurs retrouvent le sourire et le marché de l’immobilier se retrouve redynamisé. Grâce à ce soutien, l’État est dans une vraie politique d’incitation à la défiscalisation.

3/ Créer du déficit foncier avec de gros travaux de rénovation

Avec la mise en place d’une année blanche, au cours laquelle les loyers perçus en 2018 ne seraient pas soumis à l’impôt sur le revenu, il n’était pas vraiment judicieux d’effectuer des travaux en 2018, puisqu’ils ne seraient pas déductibles. Heureusement, le gouvernement a mis en place une mesure incitative pour contourner ce problème et offrir un bonus fiscal aux contribuables.

Vous avez des travaux à réaliser ? Faites-les exécuter avant la mise en place du prélèvement à la source le 1er janvier 2019.

En effet, il est prévu que les déductions liées aux travaux effectués en 2018 fassent l’objet d’avantages fiscaux. Alors si vous avez de lourdes rénovations à engager, qui vont causer un gros déficit foncier, c’est le moment de profiter d’un crédit d’impôt avantageux. L’ensemble des travaux seront déduits en 2018 et 50% de ces travaux également en 2019. Le contribuable profitera ainsi d’une belle économie d’impôts. Ce dispositif a vraiment été pensé pour les travaux importants, tels que ravalement de façade, isolation, changement de toiture, changement de fenêtres…

Pour que le dispositif soit intéressant, le montant des travaux doit être supérieur au double des loyers perçus auxquels on ajoute 21.400€ (2×10.700€ pour vos revenus 2018 et 2019).

4/ Le prélèvement à la source doit-il être perçu comme un frein à l’achat immobilier ?

Qui dit prélèvement à la source, dit inévitablement baisse de salaire (du moins sur votre bulletin de paie), et donc baisse de la capacité d’emprunt qui est calculée sur le fameux taux d’endettement de 33%. Certaines banques accepteront de se baser sur le « net à payer avant impôt sur le revenu » au lieu du chiffre morose du « net à payer après impôt sur le revenu ». La différence aura des répercussions évidentes sur votre capacité d’emprunt et votre dossier de financement.

L’année 2019 sera une année de transition où le contribuable observera les conséquences de ce changement dans son quotidien puis dans un second temps l’impact que cette réforme aura sur sa capacité d’endettement et ses envies de devenir propriétaire.

Jusqu’à maintenant, dans le calcul du taux d’endettement, l’impôt faisait partie intégrante du reste-à-vivre et était considéré au même titre que les autres charges telles que l’assurance, l’énergie, le transport, le téléphone, la pension alimentaire et les autres prêts en cours. Il n’était donc pas pris en compte dans le calcul des fameux 33% du taux d’endettement.

Dorénavant, le prélèvement à la source impose de revoir ce calcul si le taux d’endettement est calculé sur la base du « net à payer après impôt sur le revenu ». Avec ce salaire diminué de la charge de l’impôt, la capacité d’emprunt sera forcément réduite également. Ce changement pourrait provoquer des reports, voire même des annulations de projets immobiliers, si l’apport ne peut pas compenser ce différentiel. Tout dépendra de la position des banques face à cette nouvelle donnée. Crédit immobilier et prélèvement à la source, affaire à suivre.

5/ Conclusion : crédit immobilier et prélèvement à la source, l’avis des banques et des acheteurs

Du côté des banques…

Tous les regards se tournent maintenant vers les banques pour connaître leur positionnement face à ce calcul du taux d’endettement. Sera-t-il nécessaire d’augmenter ce seuil de 33% pour rester cohérent ? Certaines banques telles que HSBC se sont déjà positionnées. Mais au final, elles calculeront ce taux d’endettement au cas par cas, selon les dossiers.

Certains profils, avec un apport conséquent et une bonne tenue de comptes, seront évidemment avantagés, même si leur charge d’impôt est importante. Le discours des banques se veut tout de même rassurant, assurant que cette réforme n’aura pas d’impact sur la capacité d’endettement, et qu’elles continueront de se référer au montant « net à payer avant impôt sur le revenu ». Car finalement, qu’il soit payé mensuellement ou à la source, le revenu net imposable ne change pas.

Du côté des acheteurs…

Crédit immobilier et prélèvement à la source, avec cette annonce une crainte s’est installée du côté des futurs acquéreurs concernant leur capacité d’emprunt. Ce nouveau système sème un trouble chez le contribuable, qui attendra certainement de voir réellement comment tout cela s’articule en 2019 pour concrétiser son projet. Les taux d’emprunt particulièrement avantageux du moment (de l’ordre de 1,43%, quelle que soit la durée), suffiront-ils à décider l’acheteur ?

Le début d’année 2019 pourrait subir un léger flottement dans cette période de transition.


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