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Comment obtenir un crédit immobilier sans apport ; le crédit à 100 ou 110%

Publié le 10/10/2018, dans Guides du Crédit Immobilier

 

Guide : comment obtenir un crédit immobilier sans apport – le crédit à 100 ou 110%


Vous voulez acheter votre premier appartement mais vous n’avez pas d’apport personnel pour emprunter.

Sachez que les portes d’un crédit bancaire ne vous sont pas totalement fermées pour peu que vous présentiez un dossier solide et que vous apportiez les bons arguments tout faisant jouer la concurrence.

 

Dans ce guide vous pourrez en savoir plus sur :

  • Quel profil faut-il avoir pour pouvoir emprunter sans apport ?
  • Quels arguments avancer pour obtenir un crédit immobilier sans apport ?
  • Comment préparer sa demande de dossier ?
  • Quel impact mes habitudes budgétaires peuvent-elles avoir sur mon projet ?
  • En quoi ma situation professionnelle peut-elle faire la différence pour obtenir un crédit immobilier sans apport ?
  • En quoi l’emplacement de l’appartement à acheter est-il décisif en cas de financement sans apport ?
  • Quel taux d’intérêt prévoir dans le cadre d’un crédit sans apport ?
  • Les garanties et assurances emprunteurs sont-elles différentes si j’emprunte sans apport ?

 

1/ Quel profil faut-il avoir pour pouvoir emprunter sans apport ?

Les temps ont évolué depuis les années pré-crise financière où il fallait obligatoirement un apport personnel pour engager la conversation avec un banquier.

Désormais, les banques acceptent de financer certains emprunteurs qui ne disposent pas de fonds propres. Même le prêt à 110 %, qui prend également en charge les dépenses annexes (droits de mutation, frais de notaire, etc.), est possible.
Selon la Banque de France, les prêts immobiliers « à 110 % » concernent d’ailleurs près de 10 % des octrois.

Ces offres sans apport personnel concernent pour l’essentiel trois profils :

  • Les jeunes récemment entrés dans la vie active et n’ayant pas eu le temps de mettre d’argent de côté
  • Les particuliers disposant d’une épargne solide (assurance-vie, pierre-papier, portefeuille d’actions, etc.) qui préfèrent acheter un logement en conservant leurs placements intacts. Une stratégie à privilégier si le taux de rendement de ces placements est supérieur au taux du prêt sans apport
  • Les investisseurs en locatif pour lesquels le financement d’un projet à crédit optimise la fiscalité. Les intérêts sont en effet déductibles des loyers en cas de location « vide » et des recettes locatives dans le cadre d’une location meublée

2/ Quels sont les arguments à avancer pour obtenir un crédit immobilier sans apport ?

J’emprunte pour investir et constituer un patrimoine immobilier

S’endetter pour s’enrichir est une stratégie ; il faut en revanche savoir la présenter solidement.

Les investisseurs en locatif bénéficient d’une fiscalité favorable en déduisant les intérêts d’emprunt de leurs revenus fonciers en location vide ou de leurs recettes locatives en location meublée.

Plus ils empruntent, plus ils déduisent et plus ils diminuent leur base imposable. Ils sont donc imposés sur des revenus moins importants que ceux qui investissent sans emprunter.

S’il s’agit de mon premier achat immobilier ?

Les primo-accédants sollicitant le financement intégral de leur projet doivent pouvoir justifier de l’absence d’apport.

Côté banques, les primo-accédants les primo-accédants représentent un profil attractif. En leur accordant un prêt immobilier dans un contexte de taux très bas, les banques peuvent fidéliser sur une longue durée et pourront par la suite équiper cette clientèle en assurances et autres produits de placement.

Il s’agit donc de faire valoir votre attractivité auprès de votre organisme financier.

On peut également expliquer un manque d’apport de capital du fait d’évènements personnels comme la survenance d’un divorce ou d’une maladie. Avec des comptes bancaires bien tenus (pas de découverts ni d’incidents de paiement), la banque examinera avec attention votre dossier d’emprunt.

J’ai à ma disposition une épargne significative

À NOTER >> le fait de disposer de placements financiers tels qu’une assurance vie ou des comptes sur livrets montre votre capacité et votre habitude à constituer une épargne, ce qui rassurera le prêteur.

Cette épargne peut également constituer une garantie en cas de difficultés de remboursement en étant nantie : elle pourra être mobilisée pour solder le capital restant dû.

En termes de rentabilité, on peut estimer que de conserver ses placements financiers pour souscrire un prêt à 100 % est logique, si d’un côté vous empruntez réalisez un crédit immobilier sans apport à 1.10% sur 15 ans assurance comprise, et de l’autre côté vos placements financiers vous rapportent 2% net.

3/ Comment préparer sa demande de prêt sans apport ?

Venir au rendez-vous munis d’un dossier préparé, clair et structuré illustrera votre sérieux, votre implication et votre volonté à faire aboutir votre projet, et surtout réduit la présomption de risque de votre demande pour faire face à vos échéances de remboursement. Ce point est clé.

Une étude approfondie du prêteur reste nécessaire afin qu’il s’assure de la faisabilité d’un financement à 110 %. Aussi, fournir toutes les pièces nécessaires à l’étude de votre dossier comme les avis d’imposition, bulletins de salaire, relevés de compte… est la base. Pensez à joindre également tout document relatif à votre patrimoine et vos placements, susceptibles de conforter le banquier sur votre capacité à créer de l’épargne et donc votre capacité à vivre avec un crédit immobilier à rembourser chaque mois.

Privilégier une communication transparente avec votre prêteur

Les établissements de crédit sont enclins à donner la priorité aux emprunteurs dont la situation professionnelle et financière est stable. C’est une question d’estimation des risques. En jouant la transparence et en répondant à toutes les questions qui vous seront posées sans travestir la vérité, vous rassurerez un interlocuteur qui, avec ou sans apport, cherche à minimiser le risque qu’il prend en vous accordant un prêt immobilier.

Emprunter en couple

L’important est de montrer à la banque que la gestion de vos comptes bancaires est saine et que vos ressources sont stables sur les trois dernières années.

Pour votre achat en couple, il est préférable que l’un des deux soit titulaire d’un contrat de travail à durée indéterminée (CDI), notamment si l’autre est en CDD ou profession libérale. C’est ce point qu’il faudra mettre en avant pour votre crédit immobilier sans apport.

Est-il préférable de patienter avant de présenter ma demande ?

Si vos comptes ont récemment présenté des dépassements d’autorisation, même sur une courte période, n’hésitez pas à reporter votre projet de quelques mois.

La présentation d’une situation financière saine est un préalable non-négociable dans le cadre d’une demande de financement à 100% ou 110% : prenez le temps de la remettre en ordre avant de présenter votre dossier ; inutile d’être recalé si vous connaissez d’avance l’issue.

Quel est l’intérêt à effectuer une simulation de prêt avant de rencontrer mon banquier ?

Même si vous disposez de revenus confortables, la mensualité ne doit pas dépasser 35 % de votre salaire. Faire la simulation de votre capacité de remboursement vous permet de cibler votre zone de négociation entre les taux d’intérêts et la durée de remboursement.

Présentez-vous donc en ayant déjà simulé plusieurs scénarii de mensualité et de durée par rapport au montant à emprunter.

4/ Quel impact mes habitudes budgétaires peuvent-elles avoir sur ma demande ?

Prouver ma solvabilité

Clarifier ses comptes pour présenter des relevés positifs au prêteur donnera une image de gestionnaire responsable. Encore une fois c’est un point clé dans votre négociation sans apport.

En effet, être solvable n’est pas suffisant pour emprunter à 100 ou 110%, il faut également présenter une situation financière saine.

La bonne gestion de votre compte bancaire est primordiale et c’est pourquoi il vous faudra parfois commencer par clarifier vos comptes avant de présenter votre dossier.

Quel est l’intérêt de solder mes crédits à la consommation avant ma demande ?

Il s’agit ici de montrer votre capacité à rembourser le prêt immobilier. Mieux vaut avoir préalablement soldé les crédits à la consommation finançant du superflu comme les crédits renouvelables liés aux cartes de fidélité.

À quoi correspond le « reste à vivre » et quelle est son importance pour mon banquier ?

Le reste à vivre est un critère essentiel pour les banques. Il s’agit du solde budgétaire de l’emprunteur une fois retranchées ses dépenses courantes (charges récurrentes, éventuels crédits ou pensions…). Concrètement, combien restera-t-il sur votre compte une fois payé vos crédits pour assurer votre train de vie quotidien.

5/ En quoi ma situation professionnelle peut-elle faire la différence pour obtenir un crédit immobilier sans apport ?

Mon contrat de travail peut-il influer sur ma demande ?

Les banques examinant prioritairement votre situation professionnelle, vous aurez plus de chances d’obtenir votre prêt à 100 % si vous travaillez en CDI. Ce point est logique et directement lié à la gestion de risque de votre préteur.

En quoi la qualité de mon employeur peut-elle influencer la décision d’octroi ?

Étudier la stabilité de l’entreprise qui vous emploie fait partie du protocole d’analyse du risque, notamment sur sa santé financière et ses perspectives de développement.

Si elles estiment le risque trop élevé (une très jeune start-up par exemple), le risque sera trop élevé pour valider votre dossier.

Le métier que j’exerce peut-il avoir un impact sur ma demande ?

Une profession comme développeur informatique ou plombier, par exemple, ne devrait pas être pénalisé puisque ce sont des professions où la recherche de salariés qualifiés est importante. En revanche, si votre préteur estime que vous travaillez dans un secteur d’activité fragilisé, l’obtention de votre crédit sera plus compliquée.La nature de la profession exercée est prise en compte.

6/ En quoi l’emplacement de l’appartement à acheter est-il décisif en cas de financement à 100 ou 110% ?

Dans le cadre d’un crédit immobilier sans apport, vous devez être d’autant plus attentif à l’emplacement du bien immobilier que vous voulez acheter : qualité de l’adresse, état de l’immeuble, tendance du marché immobilier …

La valeur du bien et les tendances du marché sont à considérer car pour le préteur car il s’agit de limiter les risques liés à une éventuelle baisse des prix de l’immobilier. En cas de revente à une valeur inférieure au prix d’achat, la banque ne récupère pas l’intégralité du montant qu’elle vous aura prêté.

Pourquoi mon banquier est-il si attentif à la localisation de mon bien ?

Le logement pour lequel vous sollicitez un financement doit correspondre à vos besoins, mais aussi et surtout à vos revenus et par conséquent votre capacité à rembourser un crédit immobilier. Le logement en lui-même fera donc partie de l’évaluation de votre dossier de prêt. Aussi, dans le cadre d’un emprunt sans apport, viser un achat en lien avec vos revenus.

Conseil : en optant pour une petite surface de logement, la revente ultérieure permettra de disposer ainsi d’un apport personnel permettant de financer un bien plus grand.

En quoi la performance énergétique de mon appartement peut-elle intéresser le prêteur ?

Si certaines banques se penchent sur la performance énergétique du bien à financer, c’est qu’elles anticipent qu’un bien évalué en critère B ou C se revendra mieux que s’il est classé F ou G. De plus, un logement peu énergivore minorera vos factures, et cela contribue à votre restant à vivre.

7/ Quel taux d’intérêt prévoir dans le cadre d’un crédit immobilier sans apport ?

Si les banques proposent de meilleures conditions tarifaires aux emprunteurs disposant d’au moins 20 % de fonds propres, emprunter à 100 ou 110% n’implique pas pour autant de se voir appliquer un taux prohibitif. Vous devez négocier ou vous faire accompagner par votre courtier. Il vous faut malgré tout présenter un excellent dossier.

Astuce : certains prêts peuvent-ils être considérés comme de l’apport personnel

Dans le cadre d’un crédit à 100 %, un prêt Action-Logement ou de l’épargne-logement peuvent servir à payer les dépenses annexes comme les frais de notaire.

Ces prêts « aidés », comme le prêt à taux zéro (PTZ), seront considérés comme de l’apport personnel et viendront diminuer d’autant le montant du prêt complémentaire nécessaire pour boucler votre opération immobilière.

Faut-il faire jouer la concurrence ? Bien sûr !

Même sans apport, un dossier solide est susceptible d’intéresser plusieurs prêteurs.

N’hésitez pas à passer directement par votre courtier en prêt immobilier qui saura auprès de quelles banques présenter votre dossier.

8/ Les garanties et assurances emprunteurs sont-elles différentes si j’emprunte sans apport ?

Un crédit sans apport peut-il subir une surtaxe en matière d’assurance ?

Les tarifications ne changent pas quel que soit le montant de votre apport. Les conditions de votre crédit immobilier vont avant tout dépendre de votre profil emprunteur (âge, état de santé, revenus, restant à vivre …).

En matière d’assurance décès-invalidité, les emprunts sans apport ne sont donc pas surtaxés.

L’assurance chômage est-elle obligatoire dans le cadre d’un prêt à 100% ?

Pour les jeunes ménages primo-accédant souscrivant un prêt à 100 % sur une longue durée, les banques peuvent se montrer « exigeantes » en matière d’assurance perte d’emploi.

Ludovic Huzieux


« Dans ce cas de figure, certains établissements imposent la souscription d’une assurance perte d’emploi »,
 prévient Ludovic Huzieux, directeur associé d’Artemis Courtage.

 

Quel est l’effet d’un financement sans apport sur la garantie demandée par le prêteur ?

Une société de caution sera plus exigeante sur un prêt à 100 %. Ainsi, ce format de crédit immobilier est garanti par une hypothèque.Or une garantie réelle telle qu’une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers (PPD) est plus onéreuse qu’un  cautionnement solidaire. Ce coût est à prendre en compte dans le montant total de votre opération.



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