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Point sur le crédit immobilier senior

Publié le 3/12/2018, dans Guides du Crédit Immobilier

 

Guide : point sur le crédit immobilier senior


 

Si aucune réglementation ne s’oppose à la souscription d’un crédit immobilier en fonction de l’âge (pour les personnes majeures), les conditions d’obtention du prêt seront toutefois différentes selon que l’emprunteur est toujours en activité ou pas.

 

Dans ce guide nous vous proposons d’en savoir plus sur :
1/ Les critères d’emprunt chez les seniors
2/ Le cap des 65 ans

 

1/ Quelles sont les problématiques du crédit immobilier senior ?

Quelle que soit la forme du prêt souhaité (amortissable ou in fine), l’âge de l’emprunteur ne constitue pas le déterminant majeur du taux nominal de votre crédit immobilier. En pratique pourtant, les conditions d’emprunt peuvent différer selon que l’emprunteur senior est retraité ou toujours en activité.

Quelles sont les spécificités du crédit immobilier senior ?

Deux éléments peuvent expliquer la difficulté à pouvoir souscrire un emprunt une fois arrivé à la retraite : moins de revenus et plus de risques :

  • Le prêteur anticipe une baisse de revenu liée à l’arrêt de votre activité,
  • L’assureur (souvent partenaire du prêteur) anticipe l’accroissement des risques liés à votre âge.

Cela explique que la plupart des banques soient réticentes à accorder un prêt au-delà de 65 ans.

Peut-on diminuer ses mensualités à la retraite ?

Il a longtemps été admis, et calculé, que le remboursement de l’emprunt pour sa résidence principale soit achevé au moment du départ en retraite. Mais la progression des prix de l’immobilier a tellement explosé, que l’âge moyen des primo-accédants augmente. Ainsi, de plus en plus d’emprunts immobiliers sont réalisés à la quarantaine (voire la cinquantaine), avec pour conséquence de devoir faire face à un remboursement de crédit décoléré de revenus plus bas après un arrêt de son activité.

Alors comment anticiper la baisse de revenus liée à la cessation d’activité ?

Le vieillissement régulier de la population amène progressivement banquiers et assureurs à adapter leurs offres pour répondre à une demande en croissance de financement sur le marché des seniors.

Certains établissements de crédit ont donc créé une offre qui va anticiper une baisse programmée des mensualités lors du départ en retraite. Les mensualités de ces prêts « à paliers » sont ainsi plus élevées pendant la période où vous êtes encore en activité, et diminuent (de 50% en moyenne) lorsque vous partez à la retraite. N’hésitez pas à échanger avec un courtier Artemis courtage pour savoir comment construire votre dossier et surtout, savoir quelles sont les banques qui ont prévus ces dispositifs de crédit immobilier senior.

Existe-t-il des formules souples permettant de maintenir mon pouvoir d’achat ?

La date effective du départ en retraite étant parfois difficile à anticiper au moment de souscrire votre crédit immobilier, optez pour les offres les plus souples vous permettant de modifier l’échéance et le palier de la mensualité en cours de crédit. Les banques exigent en général une période d’activité minimale de 2 années pour bénéficier de ce type de formule.

2/ Le cap des 65 ans a-t-il un impact sur le crédit immobilier ?

La plupart des contrats « groupe » des établissements de crédit proposent des assurances dont le coût varie de 0,3% à 0,5% du capital emprunté. L’âge constitue un critère important dans les grilles actuarielles des assureurs.

A noter que la logique de mutualisation des risques fait que les primes seront, toutes choses étant égales par ailleurs (notamment l’état de santé !) sensiblement similaires.

Peut-on faire jouer la concurrence pour une assurance emprunteur avant 65 ans ?

Oui. Contrairement aux idées reçues, un senior a tout intérêt à faire jouer la concurrence en matière d’assurance de prêt immobilier. En effet, à partir de 50 ans, la plupart des assureurs proposent des contrats individuels adaptés pouvant faire l’objet d’une délégation d’assurance auprès de votre prêteur.

À quelles modalités d’assurance dois-je m’attendre après 65 ans ?

Comme nous l’avons vu, les contrats « groupe » des banques disparaissent le plus souvent au profit de contrats individuels à partir de 65 ans.

Alors jusqu’à quel âge puis-je être assuré ?

Des contrats seniors, spécifiques, peuvent couvrir l’emprunteur jusqu’à 85 ans voire 90 ans avec des clauses et tarifs variables en fonction des établissements. La logique est que plus vous serez âgé au moment de contracter l’emprunt, plus les primes seront élevées pour couvrir le risque de décès-invalidité.

Selon l’âge prévisionnel de l’emprunteur à la fin du crédit, l’établissement prêteur pourra proposer une couverture« groupe » classique suivie d’un contrat d’assurance individuel couvrant les dernières années.

Existe-t-il d’autres moyens de garantir mon crédit immobilier en remplacement de l’assurance emprunteur ?

Tout est question de négociation avec votre courtier ou votre banquier : deux alternatives principales s’offrent à vous pour remplacer une assurance emprunteur dont les primes seraient trop élevées :

  • Si votre patrimoine le permet, vous pouvez proposer au prêteur de nantir un actif (portefeuille titre, assurance-vie) ; celui-ci sera souvent de 120% à 200% du capital emprunté en fonction de la disponibilité et de la volatilité du support,
  • Vous pouvez également opter pour un cautionnement extérieur (d’une personne physique le plus souvent) dont le coût sera moindre que les primes d’assurance.

 


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