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INDICATEUR DU POUVOIR D'ACHAT DE L'EMPRUNTEUR

Cartographie mensualité au m2 emprunté 2008 vs 2020

Étude de l'évolution de la mensualité au m² emprunté

« Un acquéreur qui emprunte aujourd’hui rembourse moins de mensualité qu’en 2008*. »

*en euros constants.

Cette analyse démontre que les prix au mètre carré ne devraient pas baisser significativement, bien au contraire. Le risque d'une crise immobilière majeure et, par conséquent, d'une forte chute des prix de l’immobilier n'est pas à l'ordre du jour, estime Christophe Grouas, Directeur Général Adjoint d'Artémis courtage. C'est l'un des enseignements que l'on peut tirer de la nouvelle analyse du pouvoir d'achat immobilier lancée en décembre 2020.

OBJECTIF DE CETTE ANALYSE

Ces dernières semaines, de nombreuses voix évoquent la possibilité d'une crise immobilière entraînant une forte chute des prix au mètre carré.

Chez Artémis courtage, nous avons souhaité y voir plus clair en élaborant une nouvelle analyse du pouvoir d’achat immobilier de l’emprunteur. Son objectif consiste à comparer les mensualités au m² emprunté entre la crise des subprimes de 2008 et celle que nous vivons actuellement de la Covid-19. Nous pensons que les tendances du marché de l’immobilier s’observent sur de longues périodes. Nous avons donc analysé l’évolution sur le long terme de cet indicateur du pouvoir d’achat immobilier au niveau national ainsi que dans 17 grandes villes françaises (cf cartographie). Cette analyse, dont il faudra désormais suivre l'évolution au fil des prochains trimestres, permet de donner une vision globale aux acquéreurs, comme aux vendeurs, de l'évolution des prix immobiliers à l’épreuve de la crise sanitaire.

LES PRINCIPAUX CONSTATS

Premier enseignement : le croisement des fondamentaux que sont les prix au mètre carré et les taux de crédit immobilier ne prédisent pas de déséquilibre majeur, bien au contraire. En cette période de crise, le niveau des mensualités au m² emprunté est majoritairement plus bas que celui enregistré en 2008.

Ainsi, par exemple, en 2020, la mensualité au mètre carré à l'échelle nationale s'élève à 17,83€ contre 20,31€ au 3ème trimestre 2008 (baisse de 12%).

Cela peut paraître contre intuitif, alors comment l'expliquer ?

Entre 2008 et 2020, les prix ont augmenté de l'ordre de 28% en euros constants (43% en euros courants). Comme en parallèle, les taux d'intérêt ont fortement baissé (chute de 75% des taux moyens), un acquéreur qui emprunte en décembre 2020 rembourse moins de mensualité qu’en septembre 2008. Le pouvoir d'achat au m² de l'emprunteur s'est donc nettement amélioré sous l'effet de la baisse des taux.

Il existe des disparités selon les villes de France :

A Nantes : l’évolution du pouvoir d’achat est très proche du niveau national, la mensualité au m² emprunté ayant diminué de 11% (18,87€ en septembre 2008 contre 16,83€ aujourd’hui).

A Lille, la mensualité au m² emprunté est aussi en baisse (-18%) entre 2008 (20,18€) et aujourd’hui (16,59€) ainsi qu’à Rennes : 17,28€ en 2008 contre 14,68€ aujourd’hui, soit une baisse de 15%. La situation dans ces deux villes est donc devenue encore plus favorable pour l’emprunteur.

Et dans les villes où la hausse des prix immobiliers a été la plus spectaculaire ?

A Paris, les prix au m² se sont envolés (+44% en euros constants).

Le pouvoir d'achat immobilier s’est-il énormément détérioré, présageant une chute des prix dans la capitale ?

Reprenons notre indicateur : en décembre 2020, la mensualité au m² emprunté s’élève à 51,11€ contre 51,56€ en septembre 2008 (toujours en euros constants). C’est donc une stabilité du pouvoir d’achat de l’emprunteur qui caractérise le marché parisien (-1%).

Artémis courtage ne voit donc pas poindre une grosse pression déflationniste dans la capitale. A noter, le cas de Paris est à part puisque de nombreux investisseurs y achètent des biens immobiliers sans avoir recours à l'emprunt.

Quant à Lyon et Bordeaux, les hausses de prix de l’immobilier s’établissent autour de 50% en euros constants. A Bordeaux, la mensualité au m² emprunté est passée de 19,42€ à 20,18€ (+4%) et de 22,24€ à 22,71€ (+2%) à Lyon. Si le pouvoir d’achat de l’emprunteur s’est légèrement dégradé, le dynamisme économique et l’attractivité de ces deux métropoles devraient continuer à séduire les candidats à l’accession. Nous y voyons plus une stagnation des prix de l’immobilier que les prémices d’une correction majeure.

A Nice, les prix de l’immobilier ayant peu varié en euros constants, le pouvoir d’achat de l’emprunteur s’est considérablement accru (19,37€ aujourd’hui contre 28,41€ en 2008), soit une baisse de coût de la mensualité au m² (-32%).

A Marseille, la situation de l’emprunteur s’est encore plus améliorée, la mensualité au m² emprunté passant de 20,00€ au 3e trimestre 2008 à 12,19€ en 2020, soit une baisse de 39%.

Et comme le démontre notre analyse de la mensualité au mètre carré, les prix pourraient aussi poursuivre leur progression dans les prochaines semaines.

Ainsi, notre analyse du pouvoir d’achat immobilier de l’emprunteur (évolution de la mensualité au m2 emprunté) démontre la forte relation qu’il existe entre les taux de crédit immobilier et les prix de l’immobilier. La situation est certes moins favorable qu’avant mars 2020 (légère hausse des taux alors à 1,14% et durcissement des conditions d’octroi de crédit immobilier) mais elle reste historiquement très favorable et meilleure qu’en 2008 pour les candidats à l’accession.

Enfin, la France avait déjà un déficit de logement. Or, 2020 sera une année très basse en termes d’octroi de permis de construire. Certaines estimations évoquent une diminution de 53 700 des autorisations de constructions sur 1 an, et 21 400 mises en chantiers de moins (source : Ministère du logement – Stat info - Construction de logements). Cette analyse technique peut se trouver accentuée par le fort goût pour la pierre de nos concitoyens, doublé en cette période d’une notion – souvent affective – de valeur refuge.

La pression sur le logement devrait donc se maintenir dans les prochaines semaines et soutenir les prix, étayant les constatations d’Artémis courtage.

 

METHODOLOGIE (cf. Annexe)

Pour déterminer cet indicateur du pouvoir d’achat de l’emprunteur, nous avons croisé les données que sont : les prix moyens au mètre carré (source : Chambre des Notaires notaires.fr et FNAIM) d’un appartement ancien et les taux de crédit immobilier moyens (sources : L'Observatoire Crédit Logement/CSA). A été choisi le prix au m² d’un appartement plutôt que d’une maison car il s’agit de la catégorie la plus représentée dans les grandes villes (62% du parc de logements au 1er janvier 2019 ; source : L’Observatoire Crédit Logement).

Nous considérons également que 100% de l’acquisition d’un m² est réalisée à crédit au taux moyen et sur la durée moyenne constatés par Crédit Logement/CSA. En 2017, 91.5% de transactions ont été réalisées grâce au recours au crédit (sources : Notaires.fr et L’Observatoire Crédit Logement). Nous avons également choisi de travailler en euros constants afin de comparer le pouvoir d’achat des emprunteurs à situations de vie égales. Nous avons donc corrigé les prix au m² du 3ème trimestre 2008 en fonction de l’inflation enregistrée (source : INSEE) entre 2008 et aujourd’hui, soit 11,76%.

Pour faire parler cet indicateur, il faut analyser l’évolution des mensualités au m² emprunté entre ces deux périodes.

Lorsque la mensualité au m² emprunté a diminué, cela signifie que le coût mensuel au m² est moins important pour un emprunteur. Il économise donc de l’argent. Son pouvoir d’achat augmente.

Vous pouvez directement retrouver ici les annexes sur lesquelles nous nous sommes appuyées afin de déterminer cet indicateur du pouvoir d'achat.