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Intérêts intercalaires en VEFA

Publié le 8/04/2019, dans Guides du Crédit Immobilier

 

Guide : intérêts intercalaires en VEFA


 

Vous avez décidé d’acheter un logement neuf en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement), un achat sur plan comme on l’appelle communément. Il faut avouer qu’avec tous les avantages fiscaux, le PTZ, la loi Pinel ou Censi-Bouvard, il aurait été dommage de s’en priver. Cependant, acheter un logement neuf en VEFA va supposer un déblocage progressif des fonds auprès de votre banque. Prenons le temps de considérer tous les différents points auxquels il faudra être attentif au moment de choisir votre crédit immobilier.

Les étapes de ce guide :
1/ Étapes d’achat en VEFA
2/ Avantages du VEFA
3/ Demande de crédit immobilier pour un VEFA
4/ Financement d’un bien en VEFA
5/ Intérêts intercalaires en VEFA
6/ Pas d’intérêts intercalaires ?

 

1/ Les étapes pour acheter un logement neuf en VEFA

Les achats sur plan concernent le plus souvent les appartements ou les maisons individuelles en lotissement. Comme le bien n’est pas encore construit ou achevé, l’État a mis en place des dispositifs pour protéger l’acquéreur. La VEFA se fera en trois étapes successives :

  • La signature du contrat de réservation

Afin de réserver votre logement, vous devrez signer votre contrat de réservation et effectuer un virement d’un dépôt de garantie mis sous séquestre. Le montant de cet acompte dépend de la date de livraison. Si l’achèvement des travaux s’effectue dans un délai d’un an, le montant sera de 5% du prix de la vente. Si le délai de réalisation est compris entre un et deux ans, le montant sera de 2%.

  • La signature du contrat de vente

Le contrat de vente doit être réalisé et signé devant un notaire. Le notaire doit assurer la publicité foncière en publiant l’acte de vente au fichier immobilier situé au Service des hypothèques dont dépend le bien.

Le notaire en conserve un original, appelé une « minute ». Il doit remettre une copie à l’acquéreur qui doit également la conserver.

Notification : le contrat de vente doit être remis en main propre ou envoyé par lettre recommandée avec avis de réception.

  • La réception des travaux

La livraison du logement est l’étape la plus importante pour l’acquéreur. Cette visite permet de signaler tous les défauts apparents et d’ordonner leur reprise par le promoteur. La remise des clés permet de s’assurer de la bonne exécution des travaux et de la conformité du produit commandé. Vous pourrez contester , émettre des réserves , souligner une non-conformité ou même refuser de prendre possession du bien en cas de litige. C’est à l’issue de la livraison que vous devenez propriétaire du logement.

2/ Le VEFA et ses avantages

Acheter un logement en VEFA suppose que l’on doit attendre la fin des travaux pour savoir à quoi va ressembler son bien. Mais ce désagrément est vite oublié face aux avantages financiers et fiscaux de ce type d’acquisition : frais de notaires réduits, exonération de la taxe foncière pendant deux ans, réduction d’impôt pour l’investissement locatif, achat d’un bien qui respecte toutes les normes énergétiques…

L’achat d’un logement en VEFA présente bien des avantages, mais son financement diffère des plans de financement classique.

3/ La demande de prêt pour un bien acheté en VEFA

Acheter un bien en VEFA est bien différent de l’achat d’un bien dans l’ancien. Vous devrez obtenir contrat spécifique qui répond à des contraintes précises. La particularité du financement d’un bien en VEFA est la période de construction durant laquelle le déblocage des fonds se fait de façon progressive. Sur l’offre de prêt proposée par la banque, devra être mentionnée la période d’utilisation progressive qui va permettre le déblocage des sommes à chaque appel de fonds du promoteur. Chaque nouveau versement effectué en faveur du promoteur déclenchera des intérêts intercalaires.

Toutes ces conditions devront être stipulées sur le contrat de vente signé chez le notaire. Le contrat de vente en l’état futur d’achèvement se démarque des autres types de contrats de vente en fonction du moment du transfert de propriété.

  • Pour le VEFA, vous êtes propriétaire du bien au fur et à mesure de l’avancée de la construction. Ce type de contrat vous permet de bénéficier de frais de notaire réduits équivalent à 2 ou 3% du prix de vente.
  • Pour une vente clé en main, le bien est déjà construit, mais n’a jamais été habité. L’intégralité de la somme devra être versée le jour de la signature de l’acte de propriété.
  • Pour une vente à terme, vous devenez propriétaire à la fin de la construction, mais en ayant payé un organisme tiers au fur et à mesure de l’avancée des travaux. Dans ce cas, tout comme la VEFA, vous subirez les intérêts intercalaires.

4/ Le financement d’un bien en VEFA

L’acquisition d’un bien neuf en VEFA suppose un plan de financement étudié. Au fur et à mesure que le chantier avance, les fonds seront débloqués progressivement. À chaque nouveau justificatif d’avancée du promoteur, votre banque débloquera un pourcentage spécifique. L’échelonnement des paiements est fixé par la loi, comme précisé ci-dessous :

  • 5 % à la signature du contrat de réservation
  • 10 % à l’ouverture du chantier
  • 10 % à l’achèvement des fondations
  • 15 % à l’achèvement des murs
  • 20 % à la mise hors d’eau
  • 15 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air
  • 20 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage.
  • 5% à la remise des clés.

Il sera judicieux pour votre montage financier d’obtenir un crédit immobilier qui vous offrira la possibilité de ne commencer à payer votre prêt qu’à la livraison du bien. Ainsi, vous ne commencerez à rembourser le capital qu’à la remise des clés, lorsque la totalité des fonds aura été versée. Avant la livraison, vous n’aurez donc à payer que les intérêts intercalaires en VEFA.

5/ Les intérêts intercalaires en VEFA

Cependant, pendant la construction, du premier déblocage jusqu’à la livraison, vous allez payer l’assurance et les intérêts intercalaires. Cette somme peut être lourde à supporter, car elle augmente au fur et à mesure de l’avancée de la construction et s’ajoute à votre loyer actuel. Les intérêts intercalaires correspondent à une rémunération de la banque sur la somme débloquée. C’est un coût supplémentaire à rajouter au montant final du crédit. Ce montant sera versé avant même de commencer le remboursement du capital. Prévoyez de les inclure dans votre plan de financement.

Même si certains contestent ces frais, ce report des mensualités vous évite de cumuler les charges durant toute la construction (qui peut aller jusqu’à 2 ans) avec les échéances du prêt. Il est bien souvent quasiment impossible de rembourser un crédit et de payer son loyer en même temps. Les intérêts intercalaires évitent le cumul des charges.

Une fois la construction achevée, vous serez libéré des intérêts intercalaires, pour payer uniquement le remboursement de votre crédit immobilier. Les frais d’assurance seront eux, toujours maintenus.

6/ Pas d’intérêts intercalaires ?

Certains établissements financiers proposent de vous éviter les intérêts intercalaires. Évidemment, il ne s’agit pas d’une fleur que l’on vous fait. Dans ce cas-là, les banques vous proposent soit de les reporter à la remise des clés (avec une mensualité majorée), soit d’augmenter votre taux de crédit. D’autres solutions peuvent être envisagées pour alléger votre budget durant ces mois de travaux.

Dans tous les cas, prenez le temps d’étudier toutes les possibilités de financement pour réduire les intérêts intercalaires pendant votre construction.

 

Déposez votre dossier de crédit immobilier pour évaluer votre projet ; un courtier Artemis Courtage va vous guider et consolider votre dossier auprès des banques et gérer vos intérêts intercalaires en VEFA.

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