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Location en loi Pinel, mode d’emploi

Publié le 24/08/2018, dans Guides du Crédit Immobilier

 

Guide : location en loi Pinel, mode d’emploi


En tant que particulier, vous pouvez investir dans l’immobilier neuf (ou en l’état futur d’achèvement – VEFA) et bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu variant de 12 % à 21 % du montant de votre acquisition, étalée sur 6 à 12 ans, en fonction de l’option fiscale retenue.

Outre les plafonds appliqués en termes de valorisation du bien et de réduction d’impôt, vous devrez, ainsi que votre locataire, respecter d’autres modalités encadrées réglementairement.

 

Dans ce guide, vous pourrez en savoir plus sur :

1/ Peut-on mettre en location tout type de bien en loi Pinel ?

  • Les biens éligibles
  • Bénéficier de de la loi Pinel sur le lieu j’ai réalisé mon achat immobilier

2/ Contraintes à respecter

  • Durée (avec exemples)
  • Plafond (avec exemples)

3/ Mes locataires sont-ils éligbles au dispositif Pinal ?

  • Plafonds de ressources (avec exemples)
  • Louer à un descendant ou ascendant

 

1/ Location en loi Pinel, puis-je louer n’importe quel bien ?

Destiné à favoriser la location de biens neufs, le dispositif Pinel s’applique aux investissements réalisés dans des zones géographiques connaissant un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements, tous les biens n’y sont donc pas éligibles.

Quels sont les biens éligibles à la location en loi Pinel ?

Ainsi, un bien acquis dans « l’immobilier ancien » ne pourra-t-il pas donner accès à la réduction d’impôt du dispositif Pinel.

Par contre, votre achat sera éligible s’il s’agit :

  • d’un logements acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement,
  • d’un logement faisant l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire,
  • d’un logement acquis mais faisant l’objet de travaux concourant à la production/livraison d’un immeuble neuf ou qui, ne satisfaisant pas aux conditions de décence, fait l’objet de travaux de réhabilitation, ainsi que,
  • un local affecté à un usage autre que l’habitation faisant l’objet de travaux de transformation en logement.

En outre, le logement que vous acquerrez pour une mise en location devra être achevé dans les 2 ans ½ de sa date d’acquisition (ou d’obtention du permis de construire).

De même, dans le cas de travaux de réhabilitation/transformation, ceux-ci devront être achevés au plus tard au 31 décembre de la deuxième année de votre acquisition.

Puis-je bénéficier de la loi Pinel où que se situe mon acquisition ?

Par ailleurs, vous devrez vous assurer de l’éligibilité de votre bien en terme de localisation géographique.

En effet, ne pourront bénéficier de la réduction d’impôt que les logements situés dans des communes classées en zones dites A, A bis et B1 où l’insuffisance d’offre de logements entraîne des difficultés d’accès au parc locatif existant.

Ces zones comprennent notamment Paris et son agglomération, la Côte d’Azur et le Genevois français ainsi que la plupart des agglomérations de plus de 250.000 habitants.

De plus, depuis le 1erjanvier 2018, certaines communes couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense sont également éligibles : il s’agit des communes touchées par les restructurations du ministère de la défense comme Dijon où Châteauroux.

2/ Quelles contraintes dois-je respecter en matière de conditions de la location en loi Pinel ?

De même que votre bien doit être situé dans une zone spécifique et respecter des critères de performance énergétiques réglementaires, des conditions de location précises s’appliqueront à votre investissement en loi Pinel, notamment en terme de plafonnement de loyers.

Sur quelle durée dois-je m’engager à louer mon bien pour bénéficier du dispositif Pinel ?

Pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt, vous devrez opter, en tant que propriétaire bailleur, pour une période d’engagement initiale de 6 ou neuf ans, prorogeable de 3 ans deux fois.

Ce choix sera effectué lors du dépôt de votre déclaration de revenus.

Exemples :

  • Le bénéfice de la réduction d’impôt correspond à votre engagement de location pourra donc être de 12 ans maximum, avec des taux respectifs de 12 % pour un engagement de 6 ans, 18 % pour un engagement de 9 ans et 21 % pour un engagement de 12 ans.
  • Si vous acquérez un bien de 65 m2en zone B1 pour 210.000 € avec un engagement de location de 9 ans, vous obtiendrez ainsi une réduction d’impôt globale de 37.800 €, soient 4.200 € annuels.

Quels plafonds de loyer dois-je respecter pour bénéficier de la location en loi Pinel ?

Outre le fait d’être destiné à l’habitation principale du locataire, votre investissement en loi Pinel devra respecter certains plafonds de loyers mensuels hors charges définis annuellement.

Depuis le 1erjanvier 2018, les loyers au m2ne doivent ainsi pas dépasser :

  • 16,96 €/m2en zone A bis (Paris et 76 communes des Yvelines, Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne et Val-d’Oise),
  • 12,59 €/m2en zone A (agglomération de Paris, Côte d’Azur, partie française de l’agglomération genevoise et agglomérations/communes subissant des loyers/prix de logements très élevés) et
  • 10,15 €/m2en zone B1 (certaines grandes agglomérations dont les loyers/prix de logements sont élevés, partie de la grande couronne parisienne hors zones A et A bis).

Votre bien de 65 m2 situé en zone B1 ne devra ainsi pas dépasser un loyer mensuel hors charges de 643,50 €, voire moins en cas de modulation locale du loyer par le préfet de région.

Ces plafonds peuvent en effet se voir appliqué un coefficient multiplicateur permettant de tenir compte de la réalité du marché locatif, le loyer étant également dégressif proportionnellement à la surface du logement.

3/ Comment savoir si mes locataires sont éligibles au dispositif Pinel ?

Au-delà des conditions s’appliquant à vous-même en tant qu’investisseur, d’autres modalités encadrent l’éligibilité de vos locataires au dispositif Pinel.

À quels plafonds de ressources mes locataires sont-ils soumis ?

Parallèlement à l’encadrement des loyers, votre locataire devra en effet respecter certains critères de ressources pour être lui-même éligible à un contrat en loi Pinel.

Vous pouvez vérifier le respect de ces plafonds en demandant la production du dernier avis d’imposition du foyer dont le revenu fiscal de référence ne devra pas dépasser :

  • 37 126 € (personne seule) à plus de 116.268 € (personne seule ou couple ayant 4 personnes et plus à charge) en zone A bis,
  • 37 126 € à plus de 106.431 € (même progressivité selon le nombre de personnes au foyer) en zone A et
  • 30 260 € à plus de 77.778 € en zone B1.

Ces plafonds concernent les baux conclus en 2017 et fonction des revenus fiscaux de référence de 2015, les plafonds réglementaires pour 2018 devant être publiés prochainement.

Puis-je louer à un ascendant ou un descendant dans le cadre du dispositif Pinel ?

Outre le fait que votre logement en loi Pinel doit constituer la résidence principale de votre locataire, ce dernier ne doit pas faire partie de votre foyer fiscal…

Toutefois, le dispositif Pinel, plus souple que les précédents dispositifs en la matière, autorise la location familiale à un ascendant ou un descendant dès lors que celui-ci est détaché du foyer fiscal de l’investisseur.

Enfin, vous serez libre de disposer de votre bien à l’issue de l’engagement de location fiscal à condition de respecter les conditions de congés propres au bail en cours (préavis) à cette date, vous pourrez ainsi définir de nouvelles modalités contractuelles de location (loyer), loger un parent proche ou récupérer le logement pour le vendre ou l’habiter.

Ainsi, la loi Pinel constitue une bonne opportunité d’investissement pour les ménages concernés par la défiscalisation et désireux d’investir sur le moyen/long terme avec un projet de crédit immobilier.

 

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Location en loi Pinel

 


Guide : location en loi Pinel, mode d’emploi
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