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Les obligations légales pour une extension de maison en 7 étapes

Publié le 19/02/2019, dans Guides du Crédit Immobilier

 

Guide : les obligations légales pour une extension de maison en 7 étapes


 

Vous avez un projet d’acquisition grâce à un crédit immobilier avec un taux très bas, et vous réfléchissez à un projet d’extension de la maison à acheter. Vous pourriez gagner de la place ou du volume et c’est l’occasion d’avoir une pièce supplémentaire. Une salle de jeu ou un bureau pour travailler en « home office ». Avant de vous lancer dans les travaux, prenez le temps de répondre aux obligations légales que comporte votre projet d’extension immobilier. En effet, en fonction de la superficie de l’agrandissement, vous serez sujet à des dispositions de l’urbanisme auxquelles il faut impérativement répondre.

Permis de construire ou déclaration préalable de travaux ? Quand effectuer ces démarches ? Le respect du Plan Local d’Urbanisme (PLU) ?

Voici un guide des obligations légales liées à une extension et des astuces pour mener à bien votre projet !
1/ Définir une extension
2/ Cadrer votre projet
3/ Le permis de construire
4/ La déclaration préalable de travaux
5/ La demande de permis de construire
6/ Le PLU – Plan Local d’Urbanisme
7/ Les risques à construire sans PLU

 

1/ Qu’est-ce qu’une extension

Une extension est la création d’un espace supplémentaire. Cette construction doit communiquer avec votre logement par des ouvertures existantes, ou celles que vous allez créer.  Il s’agit d’un prolongement de votre habitation. Donc créer un bungalow en plein milieu de votre jardin n’est pas une extension et n’est pas soumis aux mêmes règlementations.

Le nouvel espace peut permettre :

  • D’agrandir votre pièce à vivre,
  • De créer une chambre supplémentaire,
  • D’aménager vos combles en suite parentale avec salle d’eau
  • D’installer une véranda,
  • De transformer un garage en pièce habitable,
  • De rehausser votre maison pour créer un étage de plus…

Astuce : dans le cas d’aménagement de combles, même si la façade extérieure ne change pas, vous créez tout de même de la surface habitable. Mais n’est considérée comme habitable que la partie où le plafond dépasse 1,80 m. Du coup, vous pourriez n’avoir à déclarer que 30 m² de surface de plancher créée alors que vous bénéficiez en réalité de 90 m² supplémentaire.

Gagner du volume et de la superficie facilitera votre quotidien et apportera une plus-value à votre maison. Mais restez concentré sur le budget des travaux à réaliser et les obligations légales à suivre. Les obligations légales pour une extension de maison sont cadrées pour éviter au plan d’urbanisme de chaque ville de rester cohérent.

2/ Bien penser votre projet

Même si la législation n’impose d’être accompagné d’un architecte que si la surface de plancher créée dépasse 150m², faire appel à un professionnel du bâtiment ou un artisan, vous permettra de vous assurer de la faisabilité de votre projet. Un professionnel vous guide, vous conseille pour optimiser le moindre mètre carré et mieux valoriser votre bien immobilier à la revente. Il est attentif au plan, aux matériaux, à l’aménagement des pièces, à la cohérence entre vos envies et la technique. Il va mettre en forme vos envies de vie au quotidien.

Le professionnel du bâtiment, tout comme l’architecte, vous accompagne également dans la partie administrative de votre projet. Il est habitué à remplir ce type de demande à la mairie et votre dossier sera mieux présenté et plus apte à être validé dès la première lecture.

Faire appel à un architecte sera une garantie de succès de votre projet. Il a la possibilité de superviser l’ensemble des corps de métier, de vous faire profiter de ses artisans qualifiés à un tarif compétitif, de s’assurer que vos travaux seront terminés dans le temps imparti, de coordonner votre chantier. Vous apprécierez notamment sa présence à vos côtés dans vos relations avec les services de l’urbanisme, pour faire valider votre dossier ou accélérer la procédure. Cette prestation a un coût évidemment, mais peut vous soulager dans ce projet immobilier pour rester un rêve et non un cauchemar.

3/ Permis de construire ou déclaration préalable de travaux

Tout dépendra de la superficie créée et de la nature des travaux envisagés sur le bien immobilier à acquérir.

Avant de commencer vos travaux, rapprochez-vous des services d’urbanisme de votre Mairie ou télécharger les formulaires sur les sites officiels :

Voici un mémo sur les démarches à suivre en fonction de la superficie :

  • Jusqu’à 5 m² d’emprise au sol : vous n’avez aucune formalité à effectuer
  • Au-delà de 5 m² et jusqu’à 20 m² d’emprise au sol : déclaration préalable
  • Au-delà de 20 m² et jusqu’à 40 m² d’emprise au sol en zone U : déclaration préalable
  • Au-delà de 20 m² et jusqu’à 40 m² pour les autres zones : permis de construire
  • Au-delà de 20 m² et jusqu’à 40 m² d’emprise au sol portant la surface totale au-delà de 150 m² : permis de construire + architecte
  • Au-delà de 40 m² d’emprise au sol : permis de construire

Dans le cas d’une simple déclaration préalable de travaux déposée en Mairie, la réponse vous sera communiquée au bout d’un mois d’étude du dossier.

Pour un permis de construire, la Mairie prendra 2 mois pour étudier votre projet.

La décision de la Mairie est validée, vous serez notifié par un arrêté municipal qui vous sera envoyé par courrier recommandé avec accusé de réception.

Si la Mairie refuse votre projet, vous n’avez pas respecté les obligations légales pour une extension de maison. Vous pourrez toutefois faire réexaminer votre dossier en faisant la demande par lettre recommandée avec accusé de réception dans les deux mois suivant le refus.

Si votre dossier est incomplet, les services de l’urbanisme vous le signalent sous 1 mois et vous devrez compléter le dossier sous 3 mois.

Si vous n’avez pas de réponse de l’administration sous le délai imparti (1 mois pour la déclaration préalable et 2 mois pour le permis de construire), il s’agira d’une tacite acceptation (articles R. 423-1 et suivants du code de l’urbanisme). Il est recommandé de patienter encore 2 mois pour démarrer les travaux.

Pensez à déclarer votre extension dans les 3 mois suivants l’achèvement des travaux, auprès de l’administration fiscale afin de notifier votre nouvelle surface habitable.

4/ Obligations légales pour une extension de maison : faire une déclaration préalable de travaux

Il s’agit d’un document administratif qui permet de déclarer à l’administration les travaux qui ne sont pas soumis au permis de construire. Le dossier et les démarches sont simplifiés, mais méritent tout de même toute votre attention. Il devra être adressé à votre Mairie en 2 exemplaires (4 exemplaires dans certaines Mairies).

La déclaration préalable de travaux est nécessaire dans le cas :

  • D’une extension avec une surface de plancher ou une emprise au sol comprise entre 5 et 20 m²
  • D’une extension de maison, en zone urbaine, inférieure ou égale à 40m² et ne faisant pas l’habitation dépasser le seuil des 150m²
  • De changement de destination d’un logement
  • De ravalement de façades
  • De changement de l’aspect extérieur de la maison

5/ Demander un permis de construire

C’est l’étape tant redoutée par certains. Ce document administratif permet de vérifier que votre projet respecte les règles de l’urbanisme de votre ville. Le dossier est complet et vous devez produire un certain nombre de pièces graphiques et administratives, telles que la photographie de votre terrain, une visualisation graphique de l’ensemble pour vérifier son insertion dans l’environnement, un plan de masse, un plan de situation, un plan de coupe, un plan de façades et des toitures… Le dossier devra être remis à la Mairie en 4 exemplaires. Une fois votre projet accepté, vous avez 3 ans pour effectuer les travaux.

Le permis de construire est obligatoire dans le cas de la création d’extension ayant une surface au sol supérieure à 20 m² ou à 40 m² en zone urbaine, ou si l’extension agrandit la surface de l’habitation à 150 m² ou plus. Le permis de construire est une des obligations légales pour une extension de maison incontournable dans ces conditions. N’oubliez pas que dans ce cas, vous devrez également faire appel à un architecte en plus du dépôt d’un permis de construire.

6/ Qu’est-ce que le PLU

Lorsque vous souhaitez construire une maison, créer une extension ou rénover votre habitation, vous devez prendre le temps de consulter le Plan Local d’Urbanisme – PLU disponible au service d’urbanisme de votre Mairie. Cela fait partie des obligations légales pour une extension de maison. Il regroupe l’ensemble des règles architecturales de votre ville, que vous demandiez un permis de construire ou une déclaration préalable de travaux. Il impose des normes (distances réglementaires, construction d’un étage…), des matériaux à utiliser, des couleurs pour l’harmonisation de la collectivité et le respect des obligations environnementales. Chacun devra s’y référer pour mener à bien un projet de BTP dans une localité.

7/ Les risques d’extension de maison sans autorisation ou non-respect du PLU

Ne pas respecter le PLU de votre zone, ne pas vous conformer aux travaux prévus, ou pire exécuter des travaux sans permis ou déclaration ? C’est une très mauvaise idée qui risque de vous coûter très cher.

La Mairie peut sans rendre compte, et vous n’êtes pas à l’abri de la délation d’un voisin auprès de l’administration. Sans compter que lors de la revente de votre maison, vous ne pourriez pas prendre en compte cette superficie supplémentaire.

Si vous effectuez des travaux non autorisés, la Mairie a le droit de faire cesser votre chantier et même de démolir la partie construite illégalement à vos frais et sous délais. Elle peut également interdire votre raccordement aux différents réseaux. Et pour couronner le tout, vous serez sanctionné d’une amende qui peut s’élever à 300 000 € et 6 mois de prison en cas de récidive.

Dans le cadre des obligations légales pour une extension de maison, des agents de la municipalité ont pour mission de contrôler les différents travaux effectués dans la ville et leur conformité après achèvement. Ces agents ont un délai d’intervention de 3 ans. Les propriétaires sont dans l’obligation de se soumettre à ces contrôles et visites des agents. S’ils font obstruction, ils se verront appliquer une amende de 3 000 € et une peine de prison. Autant respecter dès le départ les règles et profiter de vos travaux. De plus, ces travaux représentent une augmentation de la valeur de votre bien. Il faut pouvoir le justifier lors de la revente.

 

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