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Comment préparer son budget de crédit immobilier ?

Publié le 31/01/2019, dans Guides du Crédit Immobilier

 

Guide : comment préparer son budget de crédit immobilier ?


 

Avant de vous lancer dans la recherche de votre future maison ou appartement, il faut prendre le temps d’établir l’enveloppe globale de votre projet immobilier : quel est votre budget, quelle est votre capacité d’emprunt et d’apport personnel ? Tous ces critères vous assureront d’un dossier solide que votre courtier pourra défendre auprès des banques qui correspondent à votre profil emprunteur, afin de concrétiser votre achat dans les meilleures conditions du marché.

Ce guide vous présente les quelques étapes clés pour préparer votre budget :
1/ Évaluer votre apport personnel
2/ Calculer le montant de l’emprunt
3/ Estimer le budget complet du projet immobilier

 

1/ Connaître le montant de son apport personnel

La première question à se poser pour se lancer dans l’idée de l’achat immobilier est le montant de l’apport personnel. Cette donnée sera évidemment la clé de voûte de votre emprunt, mais vous permettra aussi de bénéficier de meilleures conditions pour votre prêt immobilier auprès des banques sollicitées.

L’apport personnel correspond à l’argent disponible sur votre compte courant ou sur des livrets d’épargne que vous pouvez libérer. Il peut provenir de vos économies, d’un héritage, d’une donation ou de la vente d’un autre bien immobilier. Il peut également provenir de placements à moyen ou long terme que vous avez effectué. Vous pourrez les utiliser en respectant certaines conditions :

Plan d’épargne logement

Le PEL est longtemps resté la meilleure façon de préparer son achat immobilier. Il donne droit à un prêt épargne-logement, mais qui n’est plus aussi attractif qu’avant aux vues des taux très bas pratiqués par les banques. Il vous permet de toucher une prime d’État de 1 525 €, s’il a été ouvert avant 2018.

Épargne salariale

L’une des conditions pour pouvoir bénéficier de son épargne salariale est justement l’acquisition de sa résidence principale. Si vous êtes primo-accédant c’est parfait. Vous devez débloquer votre épargne salariale dans les 6 mois qui suivent la signature de l’acte authentique. Heureusement, bien souvent, il est possible d’avoir le déblocage des fonds dès la signature du compromis de vente.

Assurance-vie

Les sommes placées sur les assurances-vie pourront également être intégrées dans votre apport personnel, mais le déblocage pourrait avoir des répercussions fiscales. À vérifier avec votre courtier avant d’effectuer l’opération.

Conseil : est-il judicieux de mettre toute son épargne dans l’apport ?

Même s’il n’existe pas de règle officielle sur le montant de l’apport minimal, les banques ont tendance à demander 20% en moyenne du montant du bien. Elles peuvent se contenter de 10% dans le cas de l’achat de votre premier achat. Il est judicieux de rester à 10% et de ne pas inclure toute votre épargne dans votre apport. Vous pourrez considérer le restant comme une roue de secours si des dépenses imprévues venaient contrarier votre emménagement. Il peut s’agir de travaux d’urgence, de travaux d’aménagement non prévus initialement.

2/ Calculer le montant de l’emprunt pour préparer son budget de crédit immobilier

Comme la majorité des Français, vous aurez recours à l’emprunt pour financer votre achat immobilier. Pour calculer le montant nécessaire du prêt, vous devrez vérifier votre capacité d’emprunt et la durée maximale du remboursement.

La capacité d’endettement

La somme que vous pourrez emprunter dépendra principalement de cette capacité d’endettement. Pour préparer son budget de crédit immobilier, il s’agit de prendre en considération vos revenus. Votre échéance ne pourra être supérieure à 33% de vos revenus mensuels. Encore une fois, il ne s’agit pas d’un chiffre officiel, mais bien celui pratiqué à l’usage par les banques.

Votre échéance est votre montant maximal que vous pourrez rembourser. Pour estimer si vous serez en mesure de la rembourser, observez votre loyer actuel, votre budget de ces derniers mois, les économies réalisées. Rien ne sert de viser un montant d’échéance que vous ne serez pas en mesure de rembourser. Si votre loyer est inférieur ou égal et que vous êtes déjà dans le rouge régulièrement, mieux vaut partir sur une échéance moins élevée. Prenez bien en considération votre reste-à-vivre pour éviter d’être engorgé pendant des années à cause de mensualités trop lourdes. Soignez votre profil d’emprunteur avant de présenter un dossier à la banque. Prenez garde de ne pas avoir de découvert les mois précédents et limiter vos crédits à la consommation.

Il faut garder à l’esprit que vous aurez des charges supplémentaires telles que la taxe foncière ou des charges de copropriété, que vous n’avez pas l’habitude d’avoir dans votre budget et qui viendront encore l’alourdir. Vous pourriez également avoir des travaux à réaliser pour votre installation ou même constater une augmentation de votre budget transport du fait de l’éloignement de votre logement. Restez vigilant à tous ces frais auxquels on ne pense pas initialement.

La durée du prêt immobilier

La durée d’un prêt s’étale de 7 à 25 ans. Dans certains cas particuliers, les banques peuvent accorder une durée de 30 ans. Mais pour bien préparer son budget de crédit immobilier, il vaut mieux ne pas s’engager sur une telle durée pour profiter des taux d’intérêt plus bas et surtout baisser le coût global du crédit. Ce prêt c’est une tranche de vie. Prenez en compte les diminutions de revenus qui pourraient survenir comme le départ à la retraite.

Le montant à emprunter

Une fois que vous aurez défini ces deux précédents critères, vous pourrez définir le montant empruntable. Confiez cette mission à votre courtier ou faites une simulation avec une calculatrice de crédit. Une fois le bien trouvé, vous pourrez ajuster le montant avec votre organisme de crédit en fonction de votre situation et de l’ajout de prêt auquel vous pourriez prétendre, tel que le prêt à taux zéro.

Voir notre simulateur de crédit immobilier.

3/ Le budget total de l’achat immobilier

Le budget total correspond au montant de votre apport personnel additionné à l’emprunt que vous allez souscrire.

Vous connaissez maintenant l’enveloppe pour mener à bien votre projet immobilier. Il est important de connaître précisément le budget total pour éviter un refus de la banque après la signature d’un compromis. D’ailleurs, afin d’éviter de perdre du temps, certaines agences immobilières demandent la simulation de financement établie par la banque ou font une étude financière de votre dossier, avant même de commencer les visites.

N’oubliez pas que le budget global de votre achat ne se limite pas au seul montant de votre bien. Il ne faut pas oublier de comptabiliser les frais annexes auxquels on ne pense pas toujours : les frais de garantie, les frais de notaire, les frais d’agence, les intérêts et assurances du prêt en sus de la mensualité, les travaux éventuels dans un logement ancien, le déménagement, l’aménagement et la décoration. Aucun point ne devra être négligé, car cela permet d’avoir une vision globale de l’acquisition et de bien s’y préparer.

 

Déposez un dossier de crédit immobilier : pour préparer son budget de crédit immobilier avec un courtier Artemis Courtage, qui saura vous guider et consolider votre dossier auprès des banques.

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Guide : comment préparer son budget de crédit immobilier ?
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