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Que faut-il savoir pour présenter un projet immobilier à mon banquier ?

Publié le 15/11/2018, dans Guides du Crédit Immobilier

 

Guide : Que faut-il savoir pour présenter un projet immobilier à mon banquier ?


 

Négocier le taux de votre prêt immobilier ne sera pas la première étape dans la réalisation de votre projet. Avant d’en arriver à ses modalités finales, il vous faudra tout d’abord présenter un dossier tenant la route en termes de budget. Cela signifie qu’une banque estimera votre capacité à rembourser votre crédit, et en la matière, un emprunteur préparé en vaut deux !

Dans ce guide vous pourrez en savoir plus sur :
1/ Estimer votre capacité d’emprunt
2/ Comment optimiser ma demande de prêt ?

 

1/ A quels éléments le prêteur sera-t-il attentif pour estimer ma capacité d’emprunt ?

La pierre d’angle de votre projet immobilier consiste en votre capacité à rembourser l’emprunt nécessaire à votre acquisition, même si vous avez un apport personnel.

Pourquoi le budget estimé par le banquier ne correspond-il pas forcément à mes calculs ?

Certains emprunteurs sont décontenancés lorsqu’ils présentent leur projet à leur banquier car, sans calcul préalable, ils réalisent que leur capacité d’endettement n’est pas aussi élevée qu’ils le pensaient.

En effet, le banquier raisonne généralement sur votre budget annuel net, qui peut différer de vos estimations tant en matière de revenus que de charges.

Ainsi, attendez-vous à ce que le prêteur regarde non seulement vos bulletins de salaires récents mais également celui du mois de décembre de l’année précédant votre demande ainsi que votre avis d’imposition afin de calculer votre revenu annuel net.

Présenter un projet immobilier à mon banquier : attention, une erreur commune est de confondre votre salaire brut, tel que mentionné dans votre contrat de travail, avec vos revenus nets.

Idem si vous percevez honoraires ou autres bénéfices : attention à ne pas confondre le montant brut avec celui que vous percevez une fois les prélèvements obligatoires retranchés.

Ce premier nombre est ensuite pondéré par vos charges qui, là aussi, au travers de frais comme l’ensemble de vos impôts (sur le revenu mais aussi fonciers) ou les remboursements épisodiques d’une carte de fidélité, peuvent être d’un montant supérieur à vos estimations.

Pourquoi le prêteur est-il aussi attentif au « reste à vivre » de mon foyer ?

Rappelez-vous que le seuil usuel d’endettement à respecter varie de 30 % à 33 % selon la qualité de votre dossier et que, si vous accédez à la propriété pour la première fois, un certain nombre de charges, parfois conséquentes, vous incomberont comme la taxe foncière ou les inévitables frais et travaux de copropriété.

Afin de vous assurer vous-même de votre capacité réelle à prendre en charge une mensualité de prêt immobilier, calculez, non seulement le ratio charges/revenus annuels actuel et projeté, mais également le reste à vivre après paiement de vos charges fixes.

Ce solde est en effet aussi important pour l’organisme de crédit que votre capacité d’emprunt théorique car il déterminera votre capacité à faire face aux frais de vie quotidienne en fonction de la taille de votre foyer.

C’est également la donnée qui fera la différence entre un dossier refusé à 29 % d’endettement et un autre accepté à 33 %.

Par exemple, un foyer de 3 personnes accédant à la propriété (donc n’ayant plus de loyer à supporter) grâce à un prêt immobilier dont les mensualités s’élèvent à 1.930 € mais disposant de 5.500 € de revenus nets sera, certes, endetté à 35 %, mais disposera d’un reste à vivre de 3.570 € à 3, que le prêteur pourra considérer comme suffisant.

À l’inverse, un ménage de 4 personnes disposant de 3.150 € de revenus mensuels nets pourrait se voir refuser un prêt d’une mensualité de 945 €, soit 30 % d’endettement, car la banque considérera qu’un reste à vivre de 2.205 € à 4 est trop risqué.

2/ Quelles sont les astuces à connaître pour présenter un projet immobilier à mon banquier

Une fois les éléments budgétaires clarifiés et vos premières estimations réalisées, affinez vos simulations en jouant sur plusieurs paramètres.

Dois-je m’en tenir à un crédit à taux fixe ?

Les Français sont connus pour leur appréhension au risque… Cela se traduit dans le type de prêt qu’ils adoptent, notamment sur le long terme.

Contrairement à d’autres ménages européens, la quasi majorité des emprunteurs de l’hexagone s’endette ainsi à taux fixe, afin d’être assuré de payer une mensualité invariable du début à la fin de leur remboursement.

Certes, les taux durablement bas offerts sur le marché depuis plusieurs années confortent un tel choix, et la remontée, lente mais certaine, de ceux-ci dans les mois et années qui viennent ne devrait pas modifier cette tendance.

Toutefois, sachez qu’une décote parfois importante existe entre taux fixe et taux variable, différence pouvant être amenée à s’accroître avec la remontée des taux.

Aussi, pour un prêt dont la mensualité de remboursement peut être maîtrisée par la mise en place d’un « cape » (par exemple, un taux initial de 1,05 % ne pourra pas augmenter au-delà de 2,05 % pour un « cape + 1 »), il pourra être judicieux d’opter pour une telle formule.

Pour présenter un projet immobilier à mon banquier, pourquoi le montant de mon apport personnel est-il si impactant ?

Un élément à ne pas négliger est la part d’autofinancement de votre projet immobilier.

En effet, logiquement, moins vous aurez à emprunter pour acquérir votre bien, moins votre effort de remboursement sera important.

De plus, bénéficier d’un apport personnel conséquent aura un effet notable sur votre banquier.

Votre capacité à mobiliser une épargne personnelle ou professionnelle préalable (ou de bénéficier d’une aide familiale) rassurera l’organisme de crédit en termes de risque en démontrant notamment votre capacité à mettre de l’argent de côté et donc à gérer votre budget.

Cela se traduira non seulement par sa décision d’accord de prêt mais aussi par le taux qu’il appliquera, une partie de celui-ci comprenant une prime de risque.

Autofinancer une partie de votre achat vous permettra aussi de choisir entre différentes durées d’emprunt tout en respectant le ratio d’endettement de rigueur.

Pour présenter un projet immobilier à mon banquier, n’ai-je pas intérêt à emprunter sur la durée la plus longue possible ?

Lors de vos simulations de crédit immobilier, vous avez dû remarquer l’effet mathématique qu’engendre l’augmentation de la durée de remboursement pour un même montant d’emprunt.

Il se peut que vous n’ayez d’autre choix que d’emprunter sur 20, 25 voire 30 ans pour réaliser votre projet.

Vous pouvez également préférer garder une marge budgétaire mensuelle plus importante en bénéficiant d’une mensualité moindre sur une plus longue durée.

Sachez toutefois que les taux peuvent sensiblement varier à la hausse selon la durée et que, concomitamment, le coût total de votre crédit s’en ressentira.

Aussi, si vous pouvez vous permettre d’emprunter sur 10 ou 15 ans tout en gardant un reste à vivre suffisant, il peut être opportun d’opter pour la durée la plus courte possible afin, non seulement de bénéficier d’un taux plus attractif, mais aussi d’alléger le coût de votre prêt immobilier.

 


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