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Renégocier son crédit immobilier ; quels frais & pénalités

Publié le 8/05/2018, dans Guides du Crédit Immobilier

 

Renégocier son crédit immobilier.
Guide « rachat de crédit immobilier » – partie 2/6

Selon que vous renégociez votre emprunt auprès du prêteur initial ou optiez pour un rachat à la concurrence, cette opération engendrera un coût à bien évaluer avant d’entamer vos démarches.

Quels frais devrai-je régler si je renégocie mon crédit immobilier auprès du prêteur initial ?

La meilleure option consiste à renégocier votre crédit immobilier auprès de l’organisme vous l’ayant octroyé.

Pourquoi ? Parce que cette opération entrainera le plus souvent l’aménagement de votre contrat initial, vous épargnant ainsi les frais conséquents à la contraction d’un nouveau prêt comme la prise de garantie et les frais de dossier.

Sachez toutefois que votre banque n’a aucune obligation d’accepter une telle renégociation…

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Renégocier son crédit immobilier ; quelles pénalités de remboursement anticipé

Attention toutefois, le fait de rester dans votre banque n’implique pas l’absence de frais inhérents à la renégociation de votre prêt immobilier.

Selon les dispositions incluses dans votre contrat initial, vous pouvez ainsi encourir des pénalités de modification, soit forfaitaires, soit proportionnelles au capital restant dû, dans les limites réglementaires (limite de 3 % du capital restant dû et/ou de 6 mois d’intérêt sur le capital racheté).

Aussi, avoir négocié cet élément est essentiel pour qu’un aménagement ultérieur de votre crédit soit rentable : si ce n’était pas le cas, une renégociation de taux est l’occasion, aussi, de renégocier ces indemnités de remboursement anticipé IRA…

Frais de dossier

De même, l’avenant à votre contrat de prêt initial peut ne pas être exempté de frais de dossier.

Inhérents à la charge générée par cette modification, ceux-ci ont aussi pour objectif de vous dissuader d’opérer une renégociation et peuvent ne s’appliquer qu’en cas d’avenant dans les toutes premières années du contrat de prêt.

Ainsi, au-delà des éventuelles pénalités d’avenant, assurez-vous également du montant des autres frais que la banque entend vous facturer, afin d’en tenir compte dans l’analyse de rentabilité de la renégociation.

Renégocier son crédit immobilier ; dois-je anticiper d’autres frais en cas de renégociation à la concurrence ?

Si vous n’arrivez pas à négocier avec votre banque, vous devrez faire racheter votre prêt par la concurrence.

Le transfert de dette n’étant pas possible entre établissements, il ne s’agit donc pas d’une « renégociation » car, en pratique, le nouvel organisme va rembourser l’emprunt en cours en y substituant le sien.

Ainsi, en sus des éventuelles pénalités de remboursement anticipé mentionnées au contrat (forfaitaires ou, le plus souvent, proportionnelles au capital restant dû), encourrez-vous les autres frais annexes liés à tout crédit immobilier, comme ceux liés à la prise de garantie.

Frais de garantie

En effet, à moins que votre notre nouveau prêt ne soit d’un montant assimilable à un prêt à la consommation, votre crédit immobilier nécessitera la prise d’une garantie, comme pour le l’emprunt d’origine.

Votre interlocuteur financier et vous devrez donc convenir de ses modalités, en optant, soit pour un garantie réelle (hypothèque ou privilège de prêteur de denier – PPD -), soit pour une caution bancaire solidaire de type Crédit logement, cette dernière étant la moins onéreuse.

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Gardez en tête que si vous aviez déjà contracté une hypothèque pour le prêt d’origine, celle-ci ne s’éteindra qu’à l’issue de son échéance initiale, vous obligeant, pour la lever avant cette date, à régler des frais de mainlevée…

Aussi, si la banque n’accepte pas la prise d’un autre type de garantie, et afin d’éviter ce coût supplémentaire, proposez la prise d’une hypothèque de second rang sur votre bien, le « premier » devenant naturellement caduque.

Guide du rachat de crédit immobilier – Artemis Courtage

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