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Renégocier un crédit immobilier, quels sont les critères de décision ?

Publié le 27/05/2018, dans News

 

Renégocier un crédit immobilier, quels sont les critères de décision ?
Guide « rachat de crédit immobilier » – partie 4/6

En résumé, trois éléments doivent présider à votre choix d’opérer, ou non, à une renégociation ou un rachat de votre prêt immobilier :

  1. L’écart entres les taux d’intérêt
  2. À quel moment intervient la renégociation du crédit immobilier
  3. Quel est la part du capital restant dû

renegocier un credit immobilier

L’écart entre les taux d’intérêt pour renégocier un crédit immobilier

Essentiel, l’écart entre le taux qui vous a été appliqué à la base et celui auquel vous pourriez prétendre au moment de la renégociation doit en effet être suffisamment important pour « valoir le coup ».

S’il est généralement considéré qu’en dessous de 0,7 %, une renégociation est prématurée, cet écart minimum peut même devoir atteindre 1 % si vous encourrez des pénalités et/ou frais de dossier importants en y procédant.

Ainsi, pour être intéressant, un rachat de prêt, ou une renégociation, envisageable à 1,9 % de taux nominal concernera principalement les emprunteurs ayant souscrit à un taux initial supérieur à 2,6 % voire 3 %…

À quel moment intervenir pour renégocier un crédit immobilier

À l’inverse, les modalités de calcul d’une mensualité de prêt immobilier étant ce qu’elles sont, vous n’aurez pas, non plus, intérêt à faire racheter ou renégocier un prêt trop ancien.

Pourquoi ? Parce que les intérêts sont calculés en proportion du capital restant dû.

Ainsi, pour un prêt initial de 200.000 € souscrit auprès de votre établissement bancaire sur 20 ans au taux nominal de 1,5 % avec une assurance de 0,3 % par exemple, la mensualité de 1.015 € comprendra

  • 250 € d’intérêts le premier mois,
  • 239 € le 13e,
  • 225 € le 25e, etc de manière exponentielle jusqu’à ne plus représenter que
  • 16 € le 228e mois et
  • …1 € à la dernière échéance.

Aussi l’observation attentive de votre échéancier détaillé de prêt doit-elle présider à votre analyse de l’opportunité, ou pas, de revoir vos conditions d’emprunt.

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Quelle est la part du capital restant dû à rembourser du crédit immobilier

Mécaniquement, les deux éléments précédents se regroupent en un seul critère : quel part de capital restant dû vous reste-t-il à rembourser par rapport à la somme empruntée ?

Si l’écart de taux excède 1 % (ou 0,7 % si vous n’encourrez pas de pénalités ou autre frais liés), et que vous remboursez encore une partie substantielle d’intérêts, votre engagement initial était-il suffisamment conséquent pour intéresser un organisme concurrent ou votre banque actuelle ?

Rares seront les organismes concurrents ou les banques acceptant de renégocier un emprunt en-dessous de 50.000 €

En effet, compte tenu des charges de travail, financières et procédurales liées à votre démarche, peu nombreux seront les interlocuteurs enclins à accepter un dossier peu rentable.

L’éligibilité du prêt immobilier initial

Enfin, il faut prendre en compte un quatrième élément, « annexe » aux trois premiers, mais tout aussi important à se remémorer si votre opération comportait plusieurs lignes de crédit.

Si vous avez contracté, en sus d’un prêt bancaire « classique », un ou plusieurs prêts réglementés comme un prêt à taux zéro – PTZ -, un prêt épargne logement – PEL – ou autre prêt aidé, vous ne pourrez pas renégocier ces lignes de crédit.

Ces prêts n’étant pas, non plus, transférables, vous devrez donc analyser l’intérêt d’un éventuel rachat de ceux-ci, sachant qu’il ne pourrait se faire qu’au coût d’un prêt amortissable classique…

 

Renégocier un crédit immobilier, quels sont les critères de décision ?
Pour en savoir plus, visitez notre guide « rachat de crédit immobilier » – Artemis Courtage

 

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