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Simulation Prêt Immobilier

Avant d’aller voir son banquier ou un courtier en prêt immobilier, il est fréquent de faire soi-même appel aux outils de simulation de crédit disponibles en ligne.

Si les « calculettes » jouant sur les variables 1. Montant 2. Durée 3. Taux sont légion, elles n’exonèrent pas d’anticiper les autres éléments faisant partie de votre financement et dont la maîtrise vous placera à armes égales pour négocier avec vos interlocuteurs.

Quel budget pour acheter votre appartement ou votre maison

C’est, en général, la première préoccupation des postulants à l’accession à la propriété : combien puis-je emprunter ? Quelle mensualité de remboursement cela représente-t-il ? Pourrais-je emprunter plus/rembourser moins en allongeant la durée ?

Capacité d’emprunt et reste à vivre

Votre interlocuteur financier, banquier ou courtier, s’intéressera principalement à une donnée rarement évoquée : votre reste à vivre.

En effet, si la « norme » générale est de définir une capacité d’emprunt de 30% des revenus nets du foyer, ce ratio variera en fonction de votre situation personnelle, pouvant dépasser les 35% sur un dossier ou… en refuser un autre à 20%.

Dans le premier cas, la charge de remboursement de prêt ajoutée aux autres charges fixes du foyer laissait un solde « à vivre » suffisant, dans le deuxième, non.

Bien que chaque établissement de crédit puisse avoir une politique différente en la matière, ce « reste à vivre » équivaut globalement au revenu de solidarité active (RSA) – de 500 € à 1.500 € selon la composition du foyer.

Adaptez le financement de votre prêt immobilier au type d’investissement

Si la majeure partie des prêts immobiliers sont souscrits à taux fixe, sachez utiliser les autres types d’emprunts offerts sur le marché selon la nature de l’investissement envisagé.

Prêts à taux variables et « cape »

Certes, contrairement à l’usage dans les pays anglo-saxons, la contraction d’un prêt à taux fixe est plus « rassurante » : le taux ne variant pas, la mensualité restera la même sur la durée d’engagement.

Pourtant, certains investissements se prêtent à un financement à taux variable, généralement plus bas que les taux fixes sur une même durée. C’est notamment le cas si vous anticipez de revendre ou rembourser votre prêt à moyen terme.

Sécurisez néanmoins votre engagement en « bloquant » la variation potentielle de taux, à la hausse comme à la baisse (taux « cape »).

Pensez à la garantie

À moins que vous ne disposiez d’une épargne sûre à bloquer en garantie de l’engagement sollicité, le prêteur sécurisera son engagement en sollicitant un cautionnement.

Sûreté réelle et cautionnement

Traditionnellement, la banque prenait une hypothèque pour garantir son prêt, nécessitant l’intervention d’un notaire.

Mais dans le cas d’une acquisition dans l’ancien, c’est l’autre sûreté réelle (c’est-à-dire dont l’objet est le bien et non la personne), le privilège de prêteur de deniers (PPD) que favorisera la banque.

L’alternative de plus en plus utilisée consiste en la mise en place d’un cautionnement extérieur à l’emprunteur de type « garantie crédit logement », plus simple et moins onéreux.

Attention aux frais « cachés »

Les modalités de votre prêt n’ont désormais presque plus de secret pour vous. Reste à bien choisir sa couverture d’assurance et passer le cap des frais de dossier.

L’assurance emprunteur et les frais de dossier

Que vous souscriviez à l’assurance emprunteur proposée par le prêteur ou arriviez à le convaincre une prise d’assurance propre, ne négligez l’étude de cette couverture « en cas de… ».

L’erreur la plus commune est de se « surprotéger » par exemple en couvrant son prêt à 200% (100% sur chaque tête) alors que les co-emprunteurs disposent tous deux de revenus sûrs : le cas échéant, répartissez 30-70 ou 20-80.

Quoi qu’il en soit, prenez le temps de lire les conditions générales afin de prévenir toute mauvaise surprise à vous ou vos proches.

Généralement abordés en dernier, les frais de dossiers ont une réputation sulfureuse et sont l’objet d’arguments auxquels beaucoup succombent.

Attention toutefois à ce que l’arbre « 0 € de frais de dossier » ne cache pas la forêt (autres frais que vous découvrirez en signant votre engagement) car, à la base, ils servaient à rémunérer l’instruction de la demande et donc… sa qualité.