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Comment gérer les situations imprévues d’un crédit immobilier

Publié le 29/04/2019, dans Guides du Crédit Immobilier

 

Guide : comment gérer les situations imprévues d’un crédit immobilier


 

Contracter un crédit immobilier est une étape importante dans une vie, pleine d’obligations et de responsabilités. Des situations imprévues peuvent survenir : une séparation ou un divorce, l’annulation d’une vente par le vendeur, le refus de prêt par la banque. Voici quelques conseils pour vous aider à gérer au mieux ces situations.

Les situations imprévues d’un crédit immobilier dans ce guide :
1/ Garantie co-emprunteur lors d’une séparation
2/ Vente annulée
3/ Prêt refusé

4/ Rebondir après un refus de crédit immobilier

 

1/ Comment gérer la garantie co-emprunteur lors d’un divorce ou une séparation

Parmi les différentes situations imprévues d’un crédit immobilier, la situation la plus délicate à gérer est sans conteste le cas d’une séparation ou d’un divorce. Se pose alors tout un tas de questions : qui va vivre dans le logement, qui va le payer…

Lorsque vous contractez un prêt avec votre conjoint(e), vous devenez non seulement co-emprunteurs, mais également tous deux, garants du prêt. Mais lorsqu’une séparation ou un divorce survient, les ex-conjoints ne veulent plus rembourser conjointement le prêt. Or une séparation ou un divorce ne met pas fin à cette obligation que vous avez envers la banque. La garantie co-emprunteur est solidaire du prêt effectué. La séparation ou le divorce ne vous dispense pas d’être solidaire du prêt contracté à deux.

Néanmoins, si vous souhaitez mettre fin à la garantie co-emprunteur, il existe des solutions. Trois cas peuvent être envisagés :

Cas #1 : vendre le bien pour rembourser le prêt par anticipation dans sa totalité

Vendre le bien pour rembourser le prêt par anticipation dans sa totalité. Cette situation met fin au remboursement du prêt accordé et donc à son obligation de solidarité. C’est la solution la plus courante pour faire face à cet imprévu.

Cas #2 : se désolidariser du prêt

Se désolidariser du prêt. Le couple peut demander à la banque de reporter le prêt sur un seul des co-emprunteurs. Dans ce cas, si vous n’êtes plus co-emprunteur, votre ex-conjoint rembourse seul le crédit et est le seul garant. Évidemment, la banque n’a aucune obligation d’accepter cette demande. Il faut en effet que l’emprunteur puisse seul rembourser le montant des échéances.

Cas #3 : annuler la garantie d’un co-emprunteur

Annuler la garantie d’un co-emprunteur en remplaçant par un autre garant ou une garantie supplémentaire équivalente. La banque est libre de décider si elle accepte ce nouveau co-emprunteur.

2/ Comment gérer le prêt immobilier suite à l’annulation de la vente

Vous avez obtenu votre crédit immobilier, vous êtes prêt à signer l’achat de votre logement, et finalement la vente est annulée. Le vendeur se rétracte. Ou le projet de construction ne se fait plus. N’imaginez pas que vous allez garder ce montant pour vous ! En effet, vous avez l’obligation de restituer le montant à la banque dans son intégralité. La banque vous facturera des frais d’études qui doivent être stipulés dans l’offre de prêt. Ces frais sont cependant cadrés par la loi et ne peuvent excéder 0,75 % du montant du prêt et 150 €.

Si vous souhaitez repartir sur un deuxième achat pour remplacer celui qui vient d’avorter, vous devrez recommencer tout le processus de demande de prêt. Le précédent accord d’emprunt devient automatiquement caduc à l’annulation de la vente.

3/ Comment gérer la vente si votre prêt est refusé par la banque

Le compromis ou la promesse de vente est une étape cruciale qui va encadrer ce type de possibilité. Le refus de financement par la banque est une mention précisée dans le compromis de vente, dès que vous faites appel à un organisme prêteur pour financer l’achat de votre bien. Cette obligation est valable pour un prêt qui couvre la totalité du financement, comme un prêt moins conséquent. La vente est alors liée à la condition suspensive d’obtenir le prêt.

Une fois le compromis signé, vous aurez au minimum un mois pour obtenir l’accord de votre banque. La durée peut être plus étendue et doit être spécifiée dans le compromis de vente.

Si vous n’obtenez pas l’accord de votre banque pour votre prêt, vous devrez remettre au vendeur et au notaire le justificatif de refus de la banque.

Ainsi, si votre prêt est refusé par votre banque, la vente du logement sera annulée. L’intégralité des sommes déjà versées au vendeur lors du compromis devront vous être remboursées sans aucune retenue de sa part, ni indemnité. Vous n’aurez aucun frais à verser au vendeur. Il aura 15 jours calendaires pour vous rembourser. Au-delà, des intérêts seront appliqués.

Vous avez un plan de financement sans emprunt à la banque :

Dans le cas où vous achetez votre logement comptant, sans faire appel à un organisme prêteur, cette précision sera notifiée sur le compromis de vente. On vous demandera de rajouter à la main que si finalement vous faisiez appel à un prêt pour financier ce bien, et que celui-ci est refusé, cette situation engendrera des indemnités de renonciation. Le montant est indiqué sur le compromis et se situe entre 5 et 10% du prix de la vente.

Si cette précision n’est pas portée sur le compromis de vente ou n’est pas rédigée en format manuscrit, vous pourrez renoncer à la vente sans avoir de frais à payer au vendeur. Vous serez dans les mêmes dispositions que si la mention du prêt était indiquée dans le compromis.

Cas spécifique : vente par adjudication

Pour une vente par adjudication, vous devez avoir la totalité de la somme déjà disponible pour payer le bien au moment de la vente. S’il vous faut un prêt pour acquérir le logement, il devra être fait avant la vente.

4/ Dernière des situations imprévues d’un crédit immobilier : comment rebondir suite au refus de financement de votre banque

Ce n’est pas parce qu’une banque a refusé votre dossier, qu’une autre ne pourra pas l’accepter. L’un des avantages à passer par un courtier en prêt immobilier, est de connaitre les banques dont la politique de crédit correspond à votre profil emprunteur. Les critères d’attribution ne sont en effet pas les mêmes dans toutes les banques. Prenez soin tout de même de mettre toutes les chances de votre côté :

  • Pas de fichage Banque de France
  • Bien gérer ses comptes bancaires, éviter les incidents, les impayés, les découverts
  • Faire des demandes de prêts d’État (PTZ, 1%, PAS…)
  • Rester en CDI. Ce n’est pas le moment de vous mettre à votre compte. Les banques préfèrent les situations professionnelles stables
  • Si vraiment vous n’arrivez pas à boucler votre budget et que votre taux d’endettement est toujours trop élevé, revoyez votre projet à la baisse. Empruntez moins en choisissant un logement moins onéreux

Notre équipe de conseillers spécialisés vous accompagne et savent comment gérer les situations imprévues d’un crédit immobilier.

 

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