COMMENT FONCTIONNE LE BAIL MOBILITÉ ?

En tant que bailleur, vous avez la possibilité de proposer à vos locataires un bail mobilité. Apparu dans la loi Élan de 2018, ce contrat de location de courte durée est toutefois réservé aux étudiants et aux personnes actives en mission temporaire. Vous souhaitez savoir comment fonctionne le bail de mobilité ? Artemis Courtage vous explique tout en détail dans cet article.

Qu’est-ce que le bail mobilité ?

Avant la loi Élan, pour louer un logement meublé au titre d’une habitation principale, les bailleurs avaient le choix entre :

Un contrat de location d’un an renouvelable par tacite reconduction ou ;
Un bail de neuf mois non renouvelable pour les locataires étudiants.

Depuis 2018, il est possible d’opter pour le bail mobilité. Ce contrat de location est conclu pour une durée précise, comprise en 1 et 10 mois, sans tacite reconduction.

Une fois le bail terminé, il prend fin automatiquement. Inutile, en effet, pour le propriétaire de donner congé à son locataire. Ce dernier conserve, en revanche, la possibilité de résilier le bail à tout moment, avec un préavis d’un mois.

Le bail de mobilité ne peut en aucun cas être renouvelé. Le bailleur peut toutefois reporter une fois l’échéance d’un bail conclu pour moins de 10 mois, sans dépasser cette durée. En dehors de cette exception, la loi Élan interdit la signature de plusieurs baux mobilité successifs avec un même locataire.

Prenons un exemple, vous avez conclu un bail mobilité avec votre locataire pour une durée de 3 mois. Celui-ci souhaite prolonger son contrat d’un mois. Un avenant est alors nécessaire. Au bout de 4 mois, le bail prend fin. S’il souhaite se maintenir dans le logement, le locataire doit signer un bail locatif d’un an renouvelable par tacite reconduction. Attention, s’il est étudiant, il peut bénéficier d’un bail de 9 mois.

Quelles sont les différences entre un bail mobilité et un bail classique ?

Le bail mobilité se distingue des baux classiques sur les points suivants :

Le contrat de location doit préciser la situation qui justifie la signature d’un bail mobilité : le locataire doit fournir un document justificatif (convention de stage, contrat d’apprentissage, etc.) ;
Pour garantir le paiement du loyer, le locataire peut utiliser la garantie Visale : cette dernière assure une prise en charge gratuite des impayés et des dégradations locatives ;
Si la colocation est possible, aucune clause de solidarité entre les colocataires ne peut être prévue dans le contrat de bail ;
Aucun dépôt de garantie ne peut être demandé : en revanche, comme dans le cadre d’un contrat de location meublée, le propriétaire peut exiger une caution.
Les charges sont calculées de manière forfaitaire en fonction de la durée d’occupation du logement. Le bailleur ne peut pas demander de provision sur charges, comme c’est le cas pour un bail classique.

Quels sont les logements concernés par le bail mobilité ?

Appartement ou maison, en copropriété ou individuel, le bail de mobilité concerne tous les biens. Une exception cependant : les HLM ne sont pas éligibles à ce type de contrat de location.

Par ailleurs, seuls les biens loués meublés peuvent faire l’objet d’un bail de mobilité. Le logement doit donc contenir au minimum les équipements listés dans le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 et notamment :

Une literie avec couette et couverture ;
Des rideaux occultants dans les chambres ;
Une plaque de cuisson ;
Un four ou un four à micro-ondes ;
Un réfrigérateur et un congélateur ;
De la vaisselle et des ustensiles de cuisine ;
Une table et des sièges ;
Des étagères ;
Des luminaires ;
Du matériel d’entretien.

Enfin, le logement doit être décent au sens du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Il doit également répondre aux normes de sécurité et d’hygiène.

Quels sont les bénéficiaires d’un bail de mobilité ?

Pour bénéficier de ce contrat de courte durée, le locataire doit se trouver dans l’une des situations suivantes :

Être en formation professionnelle ;
Travailler dans le cadre d’un contrat d’apprentissage ;
Poursuivre des études supérieures ;
Faire un stage ;
Être engagé volontaire dans le cadre d’un service civique ;
Être en mutation professionnelle ou en mission temporaire : cela inclut les intérimaires et les travailleurs saisonniers.

Notez que le bail de mobilité n’est pas disponible pour les locations touristiques ou de vacances.

Quel loyer pour un bail mobilité ?

En la matière, en respectant les mêmes règles que celles qui s’appliquent aux baux classiques, vous ne prenez aucun risque.

Par conséquent, si votre bien se trouve dans une commune située en zone tendue, l’encadrement des loyers s’applique :

Son montant ne doit pas dépasser celui du locataire précédent ;
Si le bien n’a jamais été loué ou est vacant depuis plus de 18 mois, son montant ne peut excéder le loyer de référence majoré.

En dehors des zones tendues, le propriétaire fixe librement son loyer. Une exception mérite toutefois d’être mentionnée : si le logement affiche une étiquette énergie F ou G, le loyer du nouveau locataire ne peut pas dépasser celui du locataire précédent.

Enfin, le propriétaire n’est pas autorisé à réviser le loyer au cours du bail.

Le bail de mobilité offre une solution flexible pour les étudiants et les actifs très mobiles. Il sécurise les locataires tout en garantissant une certaine tranquillité aux propriétaires. Une option avantageuse à ne pas négliger.

Quelles mentions et annexes doivent figurer dans un bail mobilité ?

Le bail mobilité doit impérativement comporter plusieurs mentions pour être juridiquement valable. Il doit ainsi indiquer l’identité et les coordonnées du bailleur et du locataire, décrire précisément le logement ainsi que ses équipements, mentionner la nature et le montant du loyer accompagné du forfait de charges, préciser la durée du bail comprise entre un et dix mois avec sa date de prise d’effet, et justifier le recours à ce type de contrat par la situation du locataire, document justificatif à l’appui. Le contrat doit également rappeler l’absence de dépôt de garantie, la faculté pour le locataire de résilier à tout moment avec un préavis d’un mois, et la possibilité de recourir à la garantie Visale.

En complément, certaines annexes doivent être jointes au bail. Il s’agit notamment de l’état des lieux d’entrée et de sortie, du diagnostic de performance énergétique, du diagnostic amiante pour les logements construits avant 1997, du diagnostic plomb si le bien date d’avant 1949, et du diagnostic électricité et gaz lorsque les installations ont plus de quinze ans. Un inventaire détaillé du mobilier et des équipements présents dans le logement, conforme aux exigences du décret n° 2015-981, doit également être annexé. L’absence de l’une de ces mentions ou annexes pourrait entraîner la requalification du contrat en bail classique et soumettre le bailleur aux obligations correspondantes.

Quelles sont les modalités de résiliation et de préavis d’un bail mobilité ?

Le bail mobilité présente des règles de résiliation particulièrement souples. Le locataire peut mettre fin au contrat à tout moment, sans avoir à justifier sa décision. Il lui suffit d’adresser au bailleur un courrier de résiliation, par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’huissier ou remise en main propre contre récépissé. Le délai de préavis applicable est d’un mois, à compter de la réception de la notification par le propriétaire. À l’issue de ce préavis, le locataire est tenu de restituer les clés et de libérer le logement, sans qu’aucune pénalité ne puisse lui être appliquée.

En revanche, le bailleur ne dispose d’aucune possibilité de résiliation anticipée pendant la durée du bail. Une fois le contrat signé, il est engagé jusqu’au terme prévu, sauf en cas de faute grave du locataire justifiant une procédure judiciaire. À l’expiration du bail, celui-ci prend automatiquement fin sans formalité de congé. Le propriétaire n’a donc pas besoin de signifier de préavis au locataire pour mettre un terme à la location. Si le locataire souhaite prolonger son séjour, un avenant peut exceptionnellement être signé à condition que la durée totale du bail, avenant inclus, ne dépasse jamais dix mois.

Comment bénéficier de la garantie Visale dans le cadre d’un bail mobilité ?

La garantie Visale constitue un dispositif gratuit mis en place par Action Logement pour couvrir les impayés de loyers et de charges locatives, ainsi que les éventuelles dégradations locatives constatées lors de l’état des lieux de sortie. Destinée aux locataires en situation de mobilité professionnelle ou étudiante, elle est parfaitement adaptée au bail mobilité.

Pour en bénéficier, le locataire doit en faire la demande directement en ligne sur le site officiel www.visale.fr avant la signature du bail. Après avoir créé son compte et renseigné sa situation, il reçoit, sous réserve d’éligibilité, un visa certifié qu’il remet ensuite au bailleur. Ce document atteste que le locataire est couvert par le dispositif et précise la durée de validité de la garantie. Le propriétaire, de son côté, doit également s’inscrire sur la plateforme pour valider le visa et formaliser la garantie.

Une fois le visa accepté par le bailleur et le contrat signé, la garantie prend effet automatiquement et reste valable pendant toute la durée du bail mobilité. En cas d’impayé ou de dégradations couvertes, Action Logement indemnise le propriétaire, puis se retourne ensuite contre le locataire pour le remboursement des sommes avancées.