3 DISPOSITIFS FISCAUX POUR INVESTIR DANS L’IMMOBILIER NEUF

Guide : 3 Dispositifs Fiscaux pour Investir dans l’Immobilier Neuf en 2024

Investir dans l’immobilier neuf reste un moyen attractif de constituer un patrimoine, de préparer sa retraite ou de percevoir des revenus complémentaires. En 2025, le paysage fiscal évolue, avec la disparition de certains dispositifs historiques et l’arrivée de nouvelles opportunités pour encourager l’investissement locatif en France. Ce guide passe en revue les solutions actuellement accessibles aux investisseurs et les alternatives en préparation.

Fin du dispositif Pinel

Le dispositif Pinel, longtemps populaire pour les investisseurs en immobilier neuf, a pris fin le 31 décembre 2024. Il permettait de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en contrepartie d’un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans, avec des taux allant jusqu’à 21 % du montant de l’investissement, dans la limite de 300 000 € par an. Ce mécanisme, jugé coûteux et peu efficace en matière d’offre locative abordable, n’est plus accessible pour les acquisitions réalisées à partir de 2025.

Fin du dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard, réservé à l’investissement dans les résidences de services neuves (étudiantes, seniors, tourisme), a également pris fin le 31 décembre 2024. Il permettait de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % sur le prix du bien, dans la limite de 300 000 €, répartie sur 9 ans, sous réserve d’un bail commercial avec un exploitant professionnel.

Dispositif LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) reste en vigueur en 2025 et conserve tout son intérêt. Il permet de louer un logement meublé tout en bénéficiant d’un régime fiscal avantageux. Les investisseurs peuvent amortir la valeur du bien et déduire les charges locatives, ce qui permet souvent de neutraliser une grande partie de l’impôt sur les loyers perçus. Ce dispositif s’applique aux biens loués meublés, qu’il s’agisse de logements classiques ou de résidences de services.

Les alternatives à venir en 2025

Avec la suppression du Pinel et du Censi-Bouvard, plusieurs dispositifs alternatifs sont en cours de réflexion ou de lancement :

Le dispositif Loc’Avantages (en vigueur depuis 2022) continue de s’imposer comme une solution pour les bailleurs particuliers. Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt via un conventionnement avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah), en échange de loyers inférieurs au marché.
Les futurs dispositifs d’incitation écologique, intégrés à la politique nationale de rénovation et de performance énergétique, visent à encourager l’investissement dans des logements neufs très performants énergétiquement (RE2020) ou dans la rénovation d’immeubles anciens. Des annonces officielles sur ces mesures sont attendues courant 2025.

Avantages actuels de l’investissement immobilier neuf

Constitution de patrimoine : investir dans le neuf permet d’acquérir un bien valorisable et durable, conforme aux dernières normes environnementales et techniques.
Rendements locatifs et fiscalité : via le LMNP ou des dispositifs de conventionnement type Loc’Avantages, il reste possible de générer des revenus réguliers en limitant la fiscalité.
Sécurité juridique : les investissements immobiliers bénéficient d’un cadre légal protecteur et encadré.
Diversification patrimoniale : l’immobilier physique reste un actif tangible et une valeur refuge face aux fluctuations des marchés financiers.

Détail des conditions d’éligibilité et des avantages chiffrés

Chaque dispositif présente des conditions précises qu’il est indispensable de maîtriser avant d’investir.

Le dispositif Pinel, désormais clos, exigeait de louer un bien neuf nu en résidence principale pendant 6, 9 ou 12 ans, en respectant des plafonds de loyers variant selon la zone géographique (zones A bis, A, B1) et les ressources des locataires. Les avantages fiscaux allaient de 12 % à 21 % du montant de l’investissement, dans la limite de 300 000 € par an et 5 500 €/m².

Le Censi-Bouvard, également supprimé fin 2024, imposait l’acquisition d’un logement meublé dans une résidence de services neuve, avec un bail commercial de 9 ans signé avec un exploitant professionnel. La réduction d’impôt correspondait à 11 % du prix d’achat HT du bien, plafonnée à 300 000 €.

Le statut LMNP, toujours en vigueur en 2025, s’adresse aux investisseurs souhaitant louer des logements meublés, sans dépasser 23 000 € de recettes locatives annuelles ou 50 % des revenus globaux du foyer fiscal. Il permet de déduire les charges et d’amortir le prix du bien, souvent avec pour effet de rendre les loyers perçus fiscalement neutres pendant plusieurs années.

Le dispositif Loc’Avantages s’adresse aux propriétaires de logements loués sous conditions, après signature d’une convention avec l’Anah. Les loyers pratiqués doivent être inférieurs de 15 %, 30 % ou 45 % au loyer de marché, avec un avantage fiscal proportionnel allant de 15 % à 65 % des loyers bruts, selon le niveau de décote et le recours éventuel à un opérateur social.

Enfin, les incitations fiscales écologiques en préparation devraient cibler des logements neufs ou rénovés affichant des niveaux de performance énergétique supérieurs aux standards actuels, avec des réductions ou crédits d’impôt proportionnels à l’investissement et aux performances atteintes. Les critères précis et les taux seront officialisés courant 2025.

Conclusion

En 2025, le contexte fiscal de l’immobilier neuf connaît un tournant avec la fin des dispositifs Pinel et Censi-Bouvard. Néanmoins, des alternatives comme le LMNP, Loc’Avantages et les futures incitations liées à la performance énergétique maintiennent l’attractivité de l’investissement locatif. Il reste essentiel de bien analyser les conditions et de se faire accompagner par des professionnels spécialisés pour bâtir une stratégie d’investissement adaptée et pérenne.