3 DISPOSITIFS FISCAUX POUR INVESTIR DANS L’IMMOBILIER NEUF

Guide : 3 dispositifs fiscaux pour investir dans l’immobilier neuf

Acheter dans le neuf n’est pas seulement une question de goût, mais également une façon de bénéficier d’avantages et dispositifs fiscaux très avantageux. La loi Pinel et la loi Censi-Bouvard sont notamment de bons leviers pour accéder à l’immobilier locatif neuf dans les meilleures conditions. Faisons un tour d’horizon des principales aides mises à votre disposition pour accéder à la propriété locative sereinement, que vous passiez ou non, par un crédit immobilier.

Les 3 dispositifs fiscaux pour investir dans l’immobilier neuf, que vous trouverez dans ce guide :
1/ Pourquoi le neuf
2/ Pinel
3/ Censi-Bouvard
4/ LMNP - LMP

1/ Pourquoi investir dans le neuf

Différents dispositifs de réduction de la facture fiscale mis en place par le gouvernement favorisent l’investissement immobilier. Avec en plus les faibles taux d'intérêt immobilier pratiqués, l’achat dans le neuf n’a jamais été aussi accessible. Vous bénéficiez en retour d’abattement, de réduction d’impôt et autres avantages fiscaux tout en vous constituant votre patrimoine. Ces avantages financiers faciliteront l’élaboration de votre plan de financement et réduiront au final le coût de votre achat.

2/ Investir dans le neuf avec la loi Pinel 2019

La loi Pinel est le dispositif créé le 1er septembre 2014, venu remplacer la loi Duflot. Il restera en vigueur jusqu’au 31 décembre 2021. Ce dispositif de défiscalisation permet de bénéficier d’une réduction d’impôts de 12, 18 ou 21% en fonction de l’engagement de location, de votre situation fiscale, des modalités de votre prêt et du prix de votre achat immobilier.

Les logements concernés par la loi Pinel 2019

La loi Pinel concerne les logements neufs ou ceux faisant l’objet de rénovation ou réhabilitation. D’autre part, les logements doivent respecter des normes de performance énergétique : la réglementation thermique RT2012 ou le label HPE ou BBC.

Secteur géographique

Pour prétendre à la loi Pinel, votre logement doit être situé en zone tendue :

• Zone A : L’Île de France, la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier…
• Zone A bis : Paris et ses communes d’Ile-de-France
• Zone B1 : Les communes de plus de 250.000 habitants, la grande couronne parisienne, et quelques villes où les prix de l’immobilier sont élevés (Bayonne, Saint-Malo, La Rochelle, Annecy, Chambéry, Cluses, la Corse ainsi que les autres îles non reliées au continent, mais aussi les départements d’outre-mer).

Les logements situés en zones B2 et C sont éligibles à condition que le permis de construire ait été déposé avant le 31 décembre 2017 et l’acte de vente définitif signé avant le 31 décembre 2018.

Le taux d’abattement

La loi Pinel permet de bénéficier d’un abattement fiscal en fonction de la durée de l’engagement de location.

• 12% pour un engagement de location de 6 ans
• 18% pour un engagement de location de 9 ans
• 21% pour un engagement de location de 12 ans

Pour rappel, les avantages fiscaux ne pourront excéder 10 000 € sur le montant de l’impôt sur le revenu.

À noter : Pour les départements d’outre-mer, le montant de l’abattement pourra être encore plus élevé (23%, 29% et 32%).

Les conditions de location

Les logements devront être loués en tant qu’habitation principale. Le montant des loyers est plafonné ainsi que les revenus du foyer, en fonction de la composition de leur ménage.

Dans le cadre de la loi Pinel, la location à un membre de sa famille est envisageable. Vous pourrez louer votre logement à un descendant (à condition qu’il ne fasse pas partie du foyer fiscal) ou un ascendant.

3/ Investir dans le neuf avec la loi Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard a été créée en 2009 et restera en vigueur jusqu’en 2021.

Parmi les dispositifs fiscaux pour investir dans l’immobilier neuf, le Censi-Bouvard vous permet d’investir dans un logement neuf en résidence meublée tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt de 11% du prix de revient du logement, dans la limite d’un montant de 300 000 €. Votre engagement de location devra être d’une durée minimale de 9 ans. La réduction d’impôt va donc s’étaler sur cette durée. La réduction maximale d’impôt ne pourra alors dépasser 3 666 € par an.

Dans le cas où la réduction d’impôt dépasserait le montant de l’impôt à payer, ce solde non utilisé sera reportable sur les 6 prochaines années, à condition que le bien soit toujours en location.

Les logements concernés

Cette disposition fiscale concerne les résidences meublées non professionnelles (LMNP) et les résidences neuves de services (pour personnes âgées, pour étudiants, résidences de tourisme classées…).

Conditions pour bénéficier de la loi Censi-Bouvard

• Le bien doit être loué meublé pour une durée de 9 ans à l’exploitant de la résidence
• Le logement doit être neuf ou en état futur d’achèvement
• Le logement doit être loué dans les 12 mois qui suivent sa livraison

4/ Dispositifs fiscaux pour investir dans l’immobilier neuf : le statut LMNP ou LMP

Acheter un logement meublé en résidence de service est la spécificité de cet avantage fiscal. Les logements peuvent être des résidences pour séniors, handicapés, étudiants ou touristiques et offre une réduction d’impôt de 11% du prix du logement. Cet abattement sera réparti sur 9 ans.

Dans le cadre de la loi Censi-Bouvard, vous pouvez choisir votre statut : loueur meublé non professionnel (LMNP) ou loueur meublé professionnel (LMP).

Le statut LMNP

• vous fait bénéficier d’un abattement de 50% sur vos recettes si vous choisissez le régime forfaire ou micro BIC
• vous permet de récupérer une TVA de 20% applicable sur les résidences services.
• vous permet de déduire certaines charges.

Pour bénéficier de ce statut, vos revenus locatifs ne doivent pas excéder 23 000 € et la location ne doit pas être votre activité principale. Si vous dépassez ce plafond fixé, vous passerez au statut LMP.

Le statut LMP

Ce statut est prévu pour les personnes inscrites au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur et dont les revenus locatifs dépassent 23 000 € par an, et 50% des revenus globaux de l’investisseur.

Ce statut vous permettra d’obtenir une réduction de votre revenu imposable, une baisse de votre revenu global, une exonération de l’ISF et une baisse du montant des droits de succession.

Prenez le temps d’élaborer votre financement avec nos conseillers afin de mettre en place les différentes aides auxquelles vous avez droit. L’investissement locatif dans le neuf n’aura jamais été aussi abordable.

Lire aussi notre guide : Comment préparer sa retraite avec l’immobilier d’investissement

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Guide : 3 dispositifs fiscaux pour investir dans l’immobilier neuf
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