INVESTIR DANS DES SCPI DE RENDEMENT

Comment investir dans des SCPI de rendement ?

Investir dans la « pierre papier », autrement dit dans des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) offre une diversification incomparable pour les épargnants qui recherchent des revenus attractifs et réguliers. Ces dernières investissent dans l’immobilier tertiaire (bureaux, commerces, entrepôts...) et s'intéressent à des thématiques spécifiques comme la santé (établissements de soins, EHPAD…), la petite enfance (crèches) ou encore l'éducation (écoles privées par exemple). Elles assurent aussi la gestion du parc en trouvant des locataires, rénovent les biens anciens et les revendent si cela est nécessaire, puis reversent chaque trimestre une quote-part des loyers encaissés, à hauteur du nombre de parts que l'on détient.

Un placement accessible et rentable ?

Pour un particulier, opter pour la pierre papier a plusieurs avantages : tout d’abord, cela permet une grande diversification du patrimoine puisque la SCPI détient plusieurs biens (bureaux, commerces, hôtels...) dans différents lieux (en France ou à l’étranger). Le risque locatif est ainsi mutualisé et donc plus faible qu’avec un investissement unique. Ensuite, ce placement offre un revenu attractif et régulier mais aussi relativement stable ces dernières années. Selon l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim), les SCPI de rendement ont rapporté, en moyenne, 4,35% nets de frais et de charges en 2018.

De plus, quelques centaines d’euros suffisent pour acquérir des SCPI, ce qui en fait un placement relativement accessible. En contrepartie, leurs frais sont relativement élevés. Ceux de souscription oscillent entre 5% et 12%. Quant aux frais de gestion, ils représentent environ 10% des loyers encaissés. La pierre papier reste un investissement à long terme dont la rémunération n'est jamais garantie.

Une fiscalité relativement élevée

Les parts de SCPI sont soumises à la même fiscalité que les biens immobiliers détenus en direct. Les loyers sont donc taxés comme des revenus fonciers qui sont soumis à votre tranche marginale d’imposition. Les parts entrent également dans le champs de l'imposition sur la fortune immobilière (IFI). Lors de la revente des parts, l’impôt sur la plus-value s’élève à 19% et le souscripteur bénéficie d’un abattement selon la durée de détention des parts. Au bout de 22 ans, il bénéficie d’une exonération totale (et au bout de 30 ans pour les prélèvements sociaux).

Deux façons d'investir dans des SCPI ?

Pour limiter la fiscalité, il existe certaines solutions. Tout d'abord, les parts de SCPI peuvent être achetées à l'aide d’un crédit afin de profiter d’un « effet de levier ». Vous pouvez ainsi déduire vos intérêts d'emprunt des revenus fonciers procurés par la SCPI, sans limitation de montant, ni de durée. Cette opération a aujourd'hui un vrai intérêt puisque les taux d'emprunt sont actuellement très bas et les rendements des SCPI relativement élevées.

Une autre possibilité consiste à acheter la nue-propriété de parts de SCPI. Dans ce cas, vous restez propriétaire des parts mais ne percevez aucun dividende (contrairement à l'usufruitier). Cette opération permet de bénéficier d’une décote sur le prix d’achat et d’alléger votre fiscalité.  Pendant toute la durée de ce démembrement de propriété (entre 5 et 20 ans), aucun revenu n'est généré, vous ne supportez donc aucune fiscalité. De plus, les parts ne rentrent pas dans l’assiette imposable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) si vous en est êtes redevables. A l'issue de cette opération, vous récupérez la pleine propriété des parts sans coût supplémentaire.