INVESTISSEMENT LOCATIF : QUEL RÉGIME FISCAL ADOPTER ?

Les loyers générés par la location non meublée d’un bien immobilier sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Selon les cas, ils peuvent être soumis au régime du micro-foncier ou au régime réel. Pour maximiser la rentabilité de votre projet locatif, il est essentiel de bien choisir son régime fiscal. Artemis Courtage vous aide à y voir plus clair.

Choisir entre le régime micro-foncier et le régime réel

Les propriétaires bailleurs ont le choix entre le régime micro-foncier et le régime réel, selon le montant des revenus perçus. Toutefois, au-delà d’un certain seuil, l’option n’est plus possible et le régime réel devient obligatoire.

Le micro-foncier : un régime simple adapté aux petits investisseurs

Si vos revenus fonciers bruts, hors charges, sont inférieurs à 15 001 € par an, vous relevez du régime micro-foncier. Ce dispositif offre un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers perçus, et seuls 70 % des revenus sont imposables. En contrepartie, il n’est pas possible de déduire les charges réelles supportées.

Ce régime est pertinent si vos charges annuelles sont inférieures à 30 % des revenus locatifs. Il est appliqué automatiquement par l’administration fiscale dès lors que le seuil n’est pas dépassé, sauf option volontaire pour le régime réel via la déclaration n°2044. Attention : cette option est alors applicable à l’ensemble des biens loués non meublés détenus par votre foyer fiscal et engage pour une durée minimale de 3 ans.

Le régime réel : une option avantageuse en cas de charges et de revenus élevés

Si vos revenus fonciers bruts dépassent 15 000 € par an, le régime réel est obligatoire. Il est également imposé lorsque le bien bénéficie d’un dispositif fiscal spécifique (monument historique, loi Malraux…) ou en cas de demande volontaire du propriétaire.

Ce régime permet de déduire l’ensemble des charges réelles, notamment :

Les travaux d’entretien, de réparation et de rénovation ;
Les frais de gestion locative et d’administration ;
La taxe foncière ;
Les intérêts d’emprunt et l’assurance de prêt ;
Le coût des diagnostics obligatoires ;
Les charges de copropriété non récupérables sur le locataire ;
Les primes d’assurances.

Contrairement au micro-foncier, le régime réel autorise la déduction d’un déficit foncier : hors intérêts d’emprunt, les déficits constatés sont imputables sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. L’excédent éventuel et les intérêts d’emprunt sont reportables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Les économies d’impôt obtenues par le déficit foncier échappent également au plafonnement global des niches fiscales.

Il est important de noter qu’en location vide, le régime réel ne permet pas d’amortir le prix d’acquisition du bien immobilier. Cet avantage reste réservé au régime réel des locations meublées.

La fiscalité de la location meublée (LMNP/LMP)

La location meublée bénéficie d’un cadre fiscal distinct. Les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non en revenus fonciers. Deux statuts fiscaux s’appliquent selon les recettes locatives et la situation du bailleur : loueur en meublé non professionnel (LMNP) et loueur en meublé professionnel (LMP).

LMNP : un statut flexible et fiscalement attractif

Le statut de LMNP concerne les bailleurs dont les recettes annuelles issues de la location meublée n’excèdent pas 23 000 €, ou restent inférieures à 50 % des revenus globaux du foyer fiscal. Deux options fiscales sont possibles :

Le micro-BIC : si les recettes annuelles n’excèdent pas 77 700 €, un abattement forfaitaire de 50 % s’applique sur les loyers, les 50 % restants étant soumis à l’impôt sur le revenu. Aucune déduction de charges réelles n’est possible dans ce cadre.
Le régime réel : il autorise la déduction de l’ensemble des charges (frais de gestion, intérêts d’emprunt, taxes, travaux…) et permet surtout d’amortir le bien immobilier (hors terrain), le mobilier et les frais d’acquisition. Ce mécanisme peut, dans de nombreux cas, effacer la quasi-totalité du revenu imposable pendant plusieurs années.

LMP : un régime réservé aux investisseurs à hauts revenus locatifs

Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) s’applique dès lors que deux conditions sont réunies :

Les recettes locatives annuelles dépassent 23 000 € ;
Elles sont supérieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal.

Le LMP bénéficie des mêmes déductions et amortissements que le LMNP au régime réel, avec des avantages supplémentaires : les déficits constatés sont imputables sans limite sur le revenu global et les plus-values de cession peuvent être exonérées d’impôt après 5 ans d’activité sous certaines conditions.

Les autres dispositifs pour réduire sa fiscalité locative

Plusieurs dispositifs permettent également de réduire la fiscalité applicable aux locations non meublées, sous réserve de respecter des conditions spécifiques.

La loi Denormandie : applicable aux logements anciens à rénover situés dans des centres-villes dégradés, elle ouvre droit à une réduction d’impôt de 12 % à 21 % selon la durée de location (6, 9 ou 12 ans).
La loi Malraux : dédiée à la restauration de bâtiments anciens situés dans des secteurs sauvegardés ou protégés, elle permet une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 30 % des dépenses engagées, sous condition de location pendant 9 ans.
Les Monuments Historiques : ce dispositif permet la déduction intégrale des dépenses de restauration sur le revenu global, sans plafonnement ni obligation de mise en location.

Loc’Avantages : permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie d’un loyer modéré et sous conditions de ressources du locataire. Selon les cas, cet avantage peut atteindre jusqu’à 65 % du montant des loyers.

Transmission et structuration patrimoniale : des stratégies à ne pas négliger

Au-delà de la fiscalité immédiate des revenus locatifs, un investissement immobilier soulève des questions de transmission et de structuration patrimoniale. Il est essentiel d’anticiper ces enjeux afin de préserver et transmettre son patrimoine dans les meilleures conditions. Parmi les dispositifs envisageables, le démembrement de propriété offre des solutions sur-mesure, alliant optimisation fiscale et protection familiale.

Le principe du démembrement de propriété

Le démembrement consiste à scinder la pleine propriété d’un bien en deux droits distincts :

L’usufruit : droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus locatifs ;
La nue-propriété : droit de disposer du bien, qui s’exercera pleinement à l’extinction de l’usufruit (par décès ou à l’échéance convenue).

Cette technique permet, par exemple, de conserver la jouissance ou les revenus d’un bien tout en anticipant sa transmission au profit de ses enfants ou d’un tiers.

Les avantages fiscaux du démembrement

Le démembrement offre plusieurs avantages notables :

Lors d’une donation de la nue-propriété, les droits de mutation sont calculés uniquement sur la valeur de cette nue-propriété, déterminée selon un barème fiscal officiel (article 669 du Code général des impôts). Plus le donateur est jeune, plus la valeur taxable est faible.
L’usufruitier continue de percevoir les loyers et d’assumer la fiscalité afférente, préservant ainsi ses ressources.
En matière d’impôt sur la fortune immobilière (IFI), seul l’usufruitier est redevable de l’impôt, ce qui peut réduire la base taxable des héritiers nus-propriétaires.
Enfin, au décès de l’usufruitier, la pleine propriété se reconstitue automatiquement au profit du nu-propriétaire, sans taxation supplémentaire.

Le démembrement et l’investissement locatif

Le démembrement peut s’appliquer aussi bien à la location nue qu’à la location meublée. En location meublée, les revenus relèvent toujours de l’usufruitier, qui assume la fiscalité des BIC. Dans certains montages, l’acquisition en démembrement temporaire permet à l’investisseur d’acheter uniquement l’usufruit pour une durée déterminée, percevoir les loyers sur cette période, sans acquérir la nue-propriété.

Ce schéma est souvent utilisé dans les résidences gérées (EHPAD, résidences étudiantes ou de tourisme) et peut présenter des avantages fiscaux et patrimoniaux spécifiques.

Un outil à manier avec précaution

Si le démembrement est un levier efficace d’optimisation fiscale et de transmission, sa mise en place nécessite une analyse sur mesure. Les implications civiles et fiscales varient selon le statut locatif, la composition familiale et la stratégie patrimoniale globale. L’accompagnement d’un notaire et d’un conseiller en gestion de patrimoine est indispensable pour sécuriser l’opération.

Consulter un professionnel pour une analyse personnalisée et un choix éclairé

Le choix du régime fiscal applicable à votre investissement locatif impacte directement sa rentabilité. Il convient donc de l’anticiper précisément, d’autant plus qu’un changement de régime engage généralement pour 3 ans minimum.

Voici la méthode conseillée :

Calculez vos revenus fonciers bruts et appliquez un abattement de 30 % (micro-foncier) ;
Additionnez toutes vos charges réelles et déduisez-les de vos revenus (régime réel) ;
Comparez les deux résultats et optez pour l’option la plus avantageuse.

En pratique, ces calculs peuvent s’avérer complexes et l’application des différents dispositifs fiscaux nécessite une parfaite maîtrise de la réglementation en vigueur. Il est donc vivement recommandé de consulter un professionnel afin de sécuriser votre déclaration fiscale et d’optimiser au mieux vos revenus locatifs.