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OPTIMISER LA GESTION D'UN BIEN LOCATIF

 

De plus en plus d'épargnants optent pour la pierre dans l'objectif de bâtir leur patrimoine et de se constituer des revenus complémentaires lors de la retraite. L'investissement locatif permet, en effet, de dégager un rendement intéressant. A condition d'optimiser la gestion de son bien. Choisir le bon mode de location, déterminer le juste loyer, trouver un locataire fiable... Il faut donc se poser les bonnes questions avant de se lancer.

 

Choisir un bail adapté

Vide ou meublé, ce choix est primordial car il détermine le choix du bail mais aussi l'imposition des loyers (taxés en tant que revenus fonciers ou bénéfices industriels et commerciaux, possibilité de déduire ou non certaines charges...). Il faut, au préalable, se demander s'il existe une clientèle susceptible de rechercher un meublé dans le secteur où se situe le bien. La location d'un bien vide impose un bail d'une durée de trois ans reconductible, ce qui réduit les risques de vacance locative. Celle d'un meublé implique un bail d'une durée d'un an reconductible (neuf mois si le locataire est étudiant) ou de un à dix mois maximum pour le bail « mobilité » réservé aux personnes en mobilité professionnelle, étudiants ou apprentis. Les biens meublés peuvent généralement être loués 15 à 20 % plus cher que les logements vides, ce qui améliore leur rentabilité.

 

Déterminer le juste loyer

Si le logement est loué pour la première fois ou dans une zone qui n'est pas tendue, le bailleur peut le déterminer librement. Pour cela, il doit tenir compte des loyers pratiqués dans le secteur en consultant les annonces immobilières pour les biens de même surface. Si le logement se trouve dans une zone tendue, la bailleur est davantage contraint. Le loyer appliqué au nouveau locataire ne peut pas excéder le dernier pratiqué, revalorisé sur la base de l'indice de référence des loyers. Les loyers sont également encadrés à Paris pour les baux signés après le 1er  juillet 2019. Concernant les charges locatives (ordures ménagères, eau, entretien de l’immeuble...), il est nécessaire de calculer leur montant annuel puis fixer les provisions (forfait en cas de location meublée) que l'occupant devra régler chaque mois.

 

Trouver un locataire fiable

Avant de choisir un locataire, il faut également vérifier la situation et la solvabilité des candidats afin de réduire les risques d'impayés. Pour cela, un bailleur peut demander certains documents (avis d'imposition, bulletins de salaire, bilans comptables, carte d'étudiants...). Pour faire les vérifications et/ou les visites, il peut  se faire aider par un professionnel (les frais s'élèvent généralement à un mois de loyer). Enfin, si l'on craint des impayés, il est recommandé de souscrire une assurance. Les contrats couvrent généralement les dégradations et les frais de contentieux et leurs coûts s'élèvent entre 3 et 4 % des loyers et des charges encaissées. Il est également possible de se tourner vers la garantie Visale, gratuite (Action Logement) réservée aux locataires qui sont étudiants ou salariés précaires.

 

De nouvelles mesures pour la  location

Dans le but de « restaurer la confiance entre propriétaires et locataires », de nouvelles mesures ont été proposées courant janvier par le député Mickaël Nogal. L'une d'entre-elles prévoit qu'un locataire puisse confier son dépôt de garantie  à un administrateur de biens qui lui restituera à la fin du bail pour éviter les contentieux (certains locataires ne payent pas leurs loyers le dernier mois par crainte de ne pas récupérer leur chèque de caution). Une autre mesure propose la création d'un nouveau mandat de gestion proposé par les professionnels de l'immobilier. Ces derniers seront tenus de payer chaque mois les loyers au bailleur, et ils devront se retourner contre le locataire en cas d'éventuels impayés. Enfin, le propriétaire ne pourrait à l'avenir faire appel qu’à un seul garant pour son locataire. Ces propositions doivent encore être discutées au printemps prochain avant leur mise en application.

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