Renégocier un crédit immobilier, quels sont les critères de décision ?
Guide « rachat de crédit immobilier » – partie 4/6
En résumé, trois éléments doivent présider à votre choix d’opérer, ou non, à une renégociation ou un rachat de votre prêt immobilier :
L’écart entre les taux d’intérêt pour renégocier un crédit immobilier
Essentiel, l’écart entre le taux qui vous a été appliqué à la base et celui auquel vous pourriez prétendre au moment de la renégociation doit en effet être suffisamment important pour « valoir le coup ».
S’il est généralement considéré qu’en dessous de 0,7 %, une renégociation est prématurée, cet écart minimum peut même devoir atteindre 1 % si vous encourrez des pénalités et/ou frais de dossier importants en y procédant.
Ainsi, pour être intéressant, un rachat de prêt, ou une renégociation, envisageable à 1,9 % de taux nominal concernera principalement les emprunteurs ayant souscrit à un taux initial supérieur à 2,6 % voire 3 %…
À quel moment intervenir pour renégocier un crédit immobilier
À l’inverse, les modalités de calcul d’une mensualité de prêt immobilier étant ce qu’elles sont, vous n’aurez pas, non plus, intérêt à faire racheter ou renégocier un prêt trop ancien.
Pourquoi ? Parce que les intérêts sont calculés en proportion du capital restant dû.
Ainsi, pour un prêt initial de 200.000 € souscrit auprès de votre établissement bancaire sur 20 ans au taux nominal de 1,5 % avec une assurance de 0,3 % par exemple, la mensualité de 1.015 € comprendra
- 250 € d’intérêts le premier mois,
- 239 € le 13e,
- 225 € le 25e, etc de manière exponentielle jusqu’à ne plus représenter que
- 16 € le 228e mois et
- …1 € à la dernière échéance.
Aussi l’observation attentive de votre échéancier détaillé de prêt doit-elle présider à votre analyse de l’opportunité, ou pas, de revoir vos conditions d’emprunt.
Quelle est la part du capital restant dû à rembourser du crédit immobilier
Mécaniquement, les deux éléments précédents se regroupent en un seul critère : quel part de capital restant dû vous reste-t-il à rembourser par rapport à la somme empruntée ?
Si l’écart de taux excède 1 % (ou 0,7 % si vous n’encourrez pas de pénalités ou autre frais liés), et que vous remboursez encore une partie substantielle d’intérêts, votre engagement initial était-il suffisamment conséquent pour intéresser un organisme concurrent ou votre banque actuelle ?
Rares seront les organismes concurrents ou les banques acceptant de renégocier un emprunt en-dessous de 50.000 €
En effet, compte tenu des charges de travail, financières et procédurales liées à votre démarche, peu nombreux seront les interlocuteurs enclins à accepter un dossier peu rentable.
L’éligibilité du prêt immobilier initial
Enfin, il faut prendre en compte un quatrième élément, « annexe » aux trois premiers, mais tout aussi important à se remémorer si votre opération comportait plusieurs lignes de crédit.
Si vous avez contracté, en sus d’un prêt bancaire « classique », un ou plusieurs prêts réglementés comme un prêt à taux zéro – PTZ -, un prêt épargne logement – PEL – ou autre prêt aidé, vous ne pourrez pas renégocier ces lignes de crédit.
Ces prêts n’étant pas, non plus, transférables, vous devrez donc analyser l’intérêt d’un éventuel rachat de ceux-ci, sachant qu’il ne pourrait se faire qu’au coût d’un prêt amortissable classique…
Renégocier un crédit immobilier, quels sont les critères de décision ?
Pour en savoir plus, visitez notre guide « rachat de crédit immobilier » – Artemis Courtage