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Taux de crédit immobilier : comment les banques fixent-elles leurs taux nominal ?

FAQ : taux de crédit immobilier
Composante majeure du coût d’un crédit immobilier, les intérêts de votre prêt dépendent directement du taux nominal appliqué au capital emprunté : comment est-il calculé et fixé par les banques ?

Qu’est qu’un taux de crédit immobilier « nominal » ?

Où la banque se fournit-elle les capitaux pour m’octroyer mon crédit immobilier ?

Mon prêt immobilier dépend des capitaux confiés à la banque par ses autres clients

Historiquement, les banques ont pour principal métier d’acheter et de vendre de l’argent, auprès de particuliers, d’entreprises, entre elles ainsi qu’avec la banque centrale dont elles dépendent.

Certes, l’accroissement de la concurrence entre établissements et le contexte monétaire ont progressivement amené les organismes bancaires à trouver d’autres sources de marge, comme les services.

Toutefois, leur rôle historique d’intermédiaire entre prêteurs et emprunteurs reste essentiel, notamment pour vous permettre d’acquérir votre bien immobilier.

Ainsi, l’une des principales sources de capitaux de la banque consiste en les dépôts de ses propres clients : en temps normal, économiquement parlant (hors période de crise), elle achète l’argent (rémunère les dépôts) à un taux inférieur à celui auquel elle le vend (octroie les prêts).

Les taux interbancaires influent également sur le taux de crédit qui m’est proposé

Au-delà de ses propres ressources, l’organisme de crédit peut également compter sur ses confrères, avec lesquels il échange les sommes qu’il a en excès ou, selon les jours, celles dont il a besoin, au sein du marché interbancaire.

Les banques procèdent en effet quotidiennement à des sortes de « clôtures » de trésorerie afin de ne pas se trouver en possession d’un excès d’argent « dormant » ou, à l’inverse, en manque de liquidités pour faire face à leurs engagements.

Si l’EURIBOR, « Euro Interbank Offered Rate » et l’EONIA, « Euro Overnight Index Average » constatent chaque jour la moyenne de ces échanges interbancaires à court terme au sein de la zone Euro, votre prêt, lui, court néanmoins sur une durée bien plus longue.

Toutefois, ces taux à très court terme forment l’origine de la « courbe des taux », allant d’un jour à plusieurs décennies, sur laquelle votre établissement bancaire se basera pour établir la grille tarifaire des crédits offerts à ses clients.

Comment expliquer que les taux de crédit immobilier varient autant ?

La conjoncture économique et la santé des marchés financiers jouent un rôle dans la détermination des taux de crédit immobilier

Bien que ce soit rare, il peut en effet arriver que le marché interbancaire se « tende » du fait d’un manque de confiance entre acteurs ou d’un problème de liquidité (insuffisance de ressources proposées).

Le rôle de la Banque centrale européenne – BCE – est alors très important, car les établissements de crédits concernés ont la possibilité de s’adresser directement à elle pour placer (taux de dépôt) ou acheter (taux de prêt) les sommes nécessaires à leur fonctionnement.

Ces taux directeurs constituent le principal outil de régulation financière de la BCE, permettant par exemple à un établissement en besoin de liquidités d’emprunter des capitaux à un taux moins élevé que celui proposé par ses confrères, lui assurant de pouvoir servir à son tour des taux suffisamment compétitifs à ses clients et prospects.

Les tarifs qui vous sont proposés en matière de crédit immobilier sont ainsi indirectement impactés par la politique monétaire de BCE dont les discours et actions, relayés par chaque banque centrale nationale, visent à maintenir la stabilité financière au sein de la zone euro.

La durée de votre crédit immobilier impacte également le taux qui vous est proposé

Bien que l’action de la banque centrale influe principalement sur les taux à court terme, celle-ci entend la voir diffuser sur un plus long terme, notamment via les taux de crédit immobilier.

De plus, au-delà de ces éléments propres à l’industrie bancaire et à la politique monétaire, la durée du prêt que vous sollicitez impacte directement le taux de crédit immobilier qui vous est servi.

Ainsi, en période de conjoncture économique « normale », les taux offerts iront naturellement croissant avec la durée du crédit, proportionnellement à l’incertitude économique, plus grande à 25 ans qu’à 10 ans.

Il peut néanmoins arriver que des taux plus bas soient proposés à long terme qu’à moyen ou court terme de manière rarissime : c’est la marque d’une situation de crise où le manque de confiance entre acteurs financiers les amènent à augmenter fortement leur taux à court terme en signe de défiance.

Dans ce contexte, seuls les interlocuteurs les plus solides (disposant des capitaux les plus élevés et « surs »), peuvent alors maintenir des conditions de crédit immobilier compétitives.

Il peut également arriver l’inverse : que la confiance économique soit telle sur le long terme que certains établissements proposent des taux de niveau équivalent, que vous empruntiez sur 10 ou 20 ans ; on dira alors que « la courbe des taux s’aplatie ».

En dehors de ces cas particuliers, la courbe naturelle des taux de crédit immobiliers fait que plus vous rembourserez sur une durée courte, plus votre taux sera bas.

À titre d’exemple, un prêt sur 10 ans pourra avoisiner les 1 % de taux nominal et monter à environ 1,2 % sur 15 ans, 1,5 % sur 20 ans et 1,7 % sur 25 ans.

Pourquoi existe-t-il des différences de taux de crédit immobilier entre les banques ?

Au-delà de ces éléments génériques, d’autres facteurs, internes et externes aux établissements de crédit, expliquent que les taux proposés varient d’un organisme à l’autre.

Quels sont les éléments entrant dans la marge qui me sera appliquée ?

Mon taux de crédit immobilier comprend une marge liée à la politique choisie par l’établissement bancaire

Si le calcul d’un taux de crédit immobilier ne comportait que ses composantes de marché financier (bancaire et monétaire), une même cotation serait offerte à tous les clients, quels qu’ils soient (particuliers, entreprises, …), et quel que soit le montant du crédit sollicité ou l’objet du financement (consommation, immobilier, investissement, …).

Or, à partir d’un taux de base commun à l’ensemble de la place bancaire, les divers organismes vont appliquer une marge intégrant de nombreux paramètres.

Vont tout d’abord entrer en jeu des éléments spécifiques à chaque banque : en fonction de son organisation (capacités d’octroi locales, régionales, etc.), de sa politique commerciale (taux attractif pour prioriser l’acquisition de clientèle), ainsi qu’en matière de risque, le taux offert sur une même durée pourra ainsi différer d’un établissement à l’autre.

Le taux de crédit immobilier qui m’est proposé est lié à mon profil et ma demande propres

De plus, au sein d’une même banque, cette marge sera évaluée en fonction de votre dossier propre.

Les mêmes éléments liés à la politique générale de la banque vont alors être analysés à votre niveau : faites-vous partie de la clientèle ou des prospects que l’établissement cherche à conquérir (jeune actif, profession libérale, fonctionnaire, etc.) ? À quelle hauteur contribuez-vous à l’opération en termes d’apport personnel ? Sollicitez-vous un prêt sur 15 ou 25 ans ?

C’est donc votre profil commercial, comparé aux priorités de la banque, mais également son évaluation du « risque » que représente votre dossier particulier, qui amènera votre interlocuteur (et/ou son décideur hiérarchique ou fonctionnel) à vous faire une offre ciblée en termes de taux.

Quels que soit vos atouts et faiblesses en termes de profil, il sera donc toujours opportun de faire jouer la concurrence en sollicitant d’autres établissements que votre interlocuteur principal.

Ainsi, n’hésitez pas à solliciter l’expertise d’un courtier en prêt immobilier Artemis Courtage qui, connaissant les politiques et usages des divers organismes de prêt, pourra opportunément présenter votre dossier à une banque intéressée par votre profil.

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Le marché du crédit immobilier est donc totalement libre ?

Si les taux du marché immobilier sont fixés librement par les banques, elles ne peuvent néanmoins dépasser certains seuils fixés réglementairement.

Les établissements de crédit commercialisent certains prêts immobiliers à taux réglementés

Au-delà des crédits immobiliers « classiques » proposés par les banques, celles-ci distribuent également des prêts réglementés ou aidés dont les taux sont fixés par l’État.

Parmi eux, le PTZ (prêt à taux zéro) est le plus connu : pouvant s’élever jusqu’à 345.000 € en fonction de vos ressources, composition familiale et localisation de l’opération, il vous permettra, si vous y êtes éligible, de n’avoir à régler ni intérêts ni frais de dossier.

Ce prêt immobilier n’est néanmoins pas exempt de frais : vous aurez ainsi à régler, non seulement les frais d’acte notarié et droits d’enregistrement, mais également de garantie ainsi que l’assurance emprunteur.

Outre le PTZ, de nombreux autres prêts complémentaires réglementés ou aidés existent comme le prêt épargne logement, le prêt à l’accession sociale, le prêt « Action Logement » (ex-1 % Logement) et autres prêts catégoriels ou géographiques.

Les banques françaises n’ont pas le droit de prêter à des taux usuraires

Que vous financiez partiellement votre acquisition à l’aide d’un prêt réglementé ou pas, l’établissement de crédit ne pourra, en aucun cas, fixer un taux dépassant un certain seuil au moment de la contraction de l’emprunt « libre ».

Rarement évoqué du fait de la concurrence existant sur le marché des prêts immobilier, ce taux nominal maximum, appelé taux de l’usure est fixé par la Banque de France.

Celle-ci le définit trimestriellement en constatant la moyenne des taux effectifs pratiqués par catégories de prêts par les établissements de crédit au cours du trimestre précédent, augmenté d’un tiers.

À titre d’exemple, un prêt immobilier à taux fixe d’une durée de plus de 20 ans ne devait pas dépasser 3,36 % à compter du 1er janvier 2018.

Ainsi, les taux de crédit immobilier dépendent-ils de votre propre dossier, du type de prêt sollicité et de sa durée, mais aussi, à plus grande échelle, de la conjoncture économique et de son anticipation par les divers acteurs financiers.

FAQ : taux de crédit immobilier
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