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Commencer optimiser ma simulation de prêt immobilier ?

Comment optimiser ma simulation de prêt immobilier ? Avant de prendre rendez-vous avec votre banquier ou même de consulter un courtier en prêt immobilier, il est probable que vous aurez recours à l’un des nombreux outils de simulation de crédit immobilier disponibles en ligne.

simulation de prêt immobilier

Un simulateur de prêt immobilier fonctionne généralement sur les 3 variables suivantes :

  1. Montant
  2. Durée
  3. Taux

Ceci n’exonère toutefois pas d’anticiper d’autres facteurs ayant un impact sur votre crédit immobilier et dont la maîtrise vous permettra d’échanger d’égal à égal avec vos interlocuteurs.

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Faites votre simulation de prêt immobilier

Simulation de prêt immobilier, comment estimer mon budget ?

C’est le sujet de la simulation de prêt immobilier. La première préoccupation des postulants à l’accession à la propriété : combien puis-je emprunter ? Quelle mensualité de remboursement cela représente-t-il ? Pourrais-je emprunter plus ou moins en allongeant la durée de mon crédit immobilier ?

Pourquoi est-il tout aussi important d’évaluer ma capacité d’emprunt que mon reste à vivre ?

Votre interlocuteur financier, banquier ou courtier en prêt immobilier, s’intéressera principalement à une donnée rarement évoquée : votre reste à vivre.

La raison en est que, si la « norme » générale des banques en matière de risque est d’accepter des dossiers jusqu’à 30% d’endettement (dettes sur revenus nets du foyer), ce ratio peut néanmoins varier en fonction de votre situation personnelle.

Ainsi, un même prêteur pourra accorder un prêt à un foyer frôlant les 35 % d’endettement et le refuser à un autre dont le taux d’effort serait inférieur à 30 %…

Dans le premier cas, la banque peut en effet estimer que la charge de remboursement du crédit immobilier, ajoutée aux autres charges fixes du foyer, leur laisse un solde « à vivre » suffisant alors que ce n’est pas le cas du deuxième, leur « reste à vivre » étant considéré comme insuffisant voire risqué.

Ce « reste à vivre » minimum équivaut généralement au revenu de solidarité active – RSA -, soit de 500 € à 1.500 € selon la composition du foyer.

Attention toutefois car chaque établissement de crédit a une politique différente en la matière, et la plupart d’entre eux majorent ce montant, parfois en le doublant, notamment à Paris et dans les grandes métropoles régionales.

Pourquoi adapter mon financement au type de crédit immobilier envisagé ?

Si la majeure partie des crédits immobiliers sont souscrits à taux fixe, sachez utiliser les autres types d’emprunts offerts sur le marché selon la nature de votre projet.

Quel intérêt pourrais-je avoir à souscrire un crédit immobilier à taux variable plutôt que fixe ?

Certes, contrairement à ce qui est encore d’usage dans les pays anglo-saxons, la contraction d’un prêt à taux fixe semble plus « rassurante » pour la clientèle hexagonale.

Cela se comprend : le taux nominal ne variant pas sur la durée du crédit, cela garantit que c’est un même montant de mensualité qui sera prélevé durant votre engagement.

Toutefois, la plupart des banques proposent également des prêts immobiliers à taux variables de diverses natures, et certains investissements se prêtent à un financement de ce type où le taux de base initial est inférieur à celui des taux fixes proposés sur la même durée…

Vous pouvez notamment envisager ce type de crédit si vous anticipez de revendre votre bien ou rembourser votre prêt à moyen terme, diminuant ainsi le risque d’une remontée trop importante du taux sur lequel votre mensualité est calculée.

Ce peut être aussi intéressant dans le cadre d’un achat locatif effectué à des fins de défiscalisation, vos remboursements étant déductibles de vos revenus en fonction du dispositif choisi.

Si vous optez pour cette solution, n’oubliez pas de sécuriser votre engagement au minimum en jouant sur le « cap » (ou « cape »), c’est-à-dire en « bloquant » la variation potentielle du taux de base, à la hausse comme à la baisse de 1 point par exemple (un taux initial de 1,20 % ne pourra ainsi pas dépasser 2,20 % quelle que soit la remontée des taux).

Pourquoi est-il important de tenir compte de la garantie ?

À moins que vous ne disposiez d’une épargne sûre à bloquer en garantie de l’engagement demandé, le prêteur sécurisera son engagement en sollicitant une garantie réelle ou un cautionnement solidaire.

Quelle est la différence entre une sûreté réelle et un cautionnement ?

Traditionnellement, la banque prenait une hypothèque pour garantir son prêt, acte nécessitant l’intervention d’un notaire et les frais afférents, variant selon le montant de l’opération.

Son intérêt est de couvrir tout type d’acquisition, y compris un terrain ou un appartement vendu en état futur d’achèvement – VEFA.

Dans le cas d’une acquisition dans l’ancien, un autre « sûreté réelle » (c’est-à-dire dont l’objet est le bien et non la personne) appelée privilège de prêteur de deniers – PPD -, moins onéreuse, pouvait être favorisée par la banque.

L’alternative de plus en plus utilisée consiste en la mise en place d’un cautionnement extérieur à l’emprunteur de type « garantie crédit logement », plus simple et moins onéreux.

Dans ce cas, vous réglerez une commission fixe non remboursable à l’organisme ainsi qu’une « participation » (au risque) dont une partie vous sera restituée à la date de fin de votre crédit immobilier en fonction du taux de risque (d’impayés auxquels l’organisme aura dû collectivement faire face) à ce moment-là.

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À quels autres frais dois-je être attentif ?

Les modalités de votre prêt immobilier n’ont désormais presque plus de secret pour vous.

Reste à bien choisir votre couverture d’assurance emprunteur et ne pas négliger le coût des frais de dossier.

Le coût de l’assurance emprunteur est-il important ?

L’assurance emprunteur est un élément incontournable du crédit immobilier. Ce point compte dans votre simulation de prêt immobilier.

Que vous souscriviez à celle proposée par le prêteur ou optiez pour une assurance propre, ne négligez la qualité, et le coût, de cette couverture « en cas de… ».

L’erreur la plus commune est de se « surprotéger », par exemple en couvrant son prêt à 200 % (100 % sur chaque tête) alors que les co-emprunteurs disposent tous deux de revenus sûrs : le cas échéant, répartissez 30-70 ou 20-80.

La prime que vous aurez à payer peut aussi varier d’une banque (ou compagnie d’assurance) à l’autre en fonction de votre profil et du type de risque assuré.

Si la plupart des établissements la calculent en pourcentage (par exemple 0,50 % du capital emprunté, ou du capital restant dû), son coût devra néanmoins clairement apparaître en euros sur la fiche préalable d’information que vous remettrons les établissements auprès desquels vous vous informerez (par exemple, 3,50 € par tranche de 10.000 € empruntés).

Quoi qu’il en soit, prenez le temps de lire les conditions générales afin de prévenir toute mauvaise surprise à vous ou vos proches.

Qu’en est-il des frais de dossier ?

Généralement abordés en dernier, les frais de dossiers n’ont pas bonne réputation et sont d’ailleurs l’objet d’arguments commerciaux auxquels beaucoup succombent.

Attention toutefois à ce que l’arbre des « 0 € de frais de dossier » ne cache pas la forêt de frais portant d’autres noms que vous découvririez ultérieurement dans vos démarches…

Ces frais constituent en effet la rémunération du prêteur (et/ou de son intermédiaire) relative à l’instruction de votre demande et donc… sa qualité.

Variables selon les banques et les accords éventuels pris avec le courtier leur présentant votre demande, ces frais peuvent être fixes ou proportionnels au montant de votre crédit immobilier et devront obligatoirement figurer dans le calcul de son coût total.

Ainsi, connaissant les éléments impactant votre projet au-delà du seul montant d’acquisition brut, vous serez à même de mieux évaluer votre enveloppe financière globale et pourrez manipuler plus efficacement les autres variables telles que le taux nominal et la durée de remboursement lors de vos simulations.

FAQ – simulation de prêt immobilier

Artémis courtage – courtier en prêt immobilier

 

 

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