COMMENT PRÉPARER SA RETRAITE AVEC L’IMMOBILIER D’INVESTISSEMENT ?

Dans le meilleur des cas, une fois votre activité professionnelle terminée, votre perte de revenu atteindra 20 à 30 %. Les cadres, les professions libérales ou encore les personnes ayant une carrière incomplète sont encore plus mal loties. Pourtant, une solution existe pour conserver son niveau de vie : préparer sa retraite avec l’immobilier d’investissement. Artemis Courtage vous explique tout en détail.

Pourquoi préparer sa retraite avec l’immobilier d’investissement ?

Malgré la hausse des taux d’intérêt, l’immobilier reste un des placements préférés des Français pour préparer leur retraite. Il présente, en effet, de nombreux avantages.

Un placement sûr

L’immobilier est avant tout une valeur refuge. Face à la volatilité des placements financiers et aux crises successives, il offre une stabilité remarquable au fil du temps. Investir dans des biens immobiliers permet de se constituer un patrimoine pérenne que vous pourrez ensuite transmettre à vos enfants.

Un investissement rentable

L’investissement immobilier est une solution pertinente pour générer des revenus complémentaires et compenser la baisse de votre niveau de vie. Une fois votre crédit remboursé, vous profitez chaque mois des loyers perçus. Vous augmentez ainsi votre revenu disponible.

Dans le même temps, l’investissement locatif présente peu de risques, surtout si l’opération est couverte par une assurance loyers impayés.

Un effort d’épargne limité

Autre avantage majeur : votre investissement se rembourse par lui-même grâce à l’effet levier du crédit immobilier. En clair, les revenus locatifs produits par votre bien remboursent en totalité ou en partie les mensualités de votre prêt. Dans tous les cas, ils participent à la réduction de votre effort d’épargne et préservent votre pouvoir d’achat.

Des avantages fiscaux

Enfin, plusieurs dispositifs offrent des avantages fiscaux importants sur plusieurs années.

Vous pouvez choisir une résidence de services neuve ou rénovée (étudiants, seniors) et investir dans le cadre du LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Vous avez alors le choix entre le micro-BIC, bénéficiant d’un abattement forfaitaire de 50 %, et le régime réel, qui permet de déduire les charges réelles et l’amortissement du bien immobilier et de son mobilier, réduisant ainsi fortement l’assiette imposable. Le LMNP est particulièrement adapté aux personnes souhaitant générer des revenus locatifs peu fiscalisés tout en se constituant un patrimoine immobilier valorisable.

Nos conseils pour préparer sa retraite avec l’immobilier d’investissement

1er conseil : être propriétaire de sa résidence principale

Il est conseillé de réaliser l’achat de votre résidence principale avant votre départ à la retraite.

L’objectif est d’éviter le remboursement d’un emprunt ou le paiement d’un loyer une fois la retraite. C’est pourquoi il est essentiel d’investir dans l’immobilier le plus tôt possible.

Pour compléter votre pension, vous pourrez mettre votre logement en viager. Cette opération consiste à transformer le prix d’un bien en une rente mensuelle. Cette dernière prendra fin à votre décès. Un premier versement, sous forme de bouquet, peut également être prévu.

2e conseil : définir sa stratégie d’investissement en immobilier

L’immobilier offre de nombreuses possibilités :

Location saisonnière ou de longue durée ;
Location meublée ou vide.

Pour connaître les solutions les mieux adaptées, il est indispensable de définir une stratégie claire et précise.

Dans un premier temps, vous devez déterminer quel est le but de votre investissement sur le long terme. Souhaitez-vous réduire vos impôts, profiter d’un revenu complémentaire, vous constituer un patrimoine ?

Dans un deuxième temps, il est indispensable de connaître votre aversion aux risques. Pour faire simple, plus un actif possède une rentabilité potentielle élevée, plus le risque est important. Celui-ci s’évalue en fonction :

De la vacance locative moyenne du secteur géographique où se trouve le bien ;
Du loyer moyen pratiqué ;
De la nature du logement (appartement neuf, maison ancienne, etc.) ;
Du potentiel de valorisation du bien.

Enfin, la troisième étape consiste à définir le budget qui peut être mobilisé. Il dépend du montant de votre apport et de votre capacité d’endettement.

3e conseil : choisir un bien qui correspond à vos objectifs

Vous devez tenir compte de l’état du bien, de la rentabilité locative et du potentiel de revente.

Sans oublier l’emplacement ! Privilégiez les logements situés à proximité des transports, des zones d’activités ou encore des écoles. Évitez les secteurs où la vacance locative est élevée. Vous risqueriez de vous retrouver sans locataire, et donc sans revenu, pendant plusieurs mois.

Les critères de sélection de votre bien doivent être alignés avec vos objectifs. Pour une rentabilité immédiate, il est préférable de privilégier les logements avec de petites surfaces dans des secteurs très demandés. Si vous souhaitez vous constituer un patrimoine, un bien dans un centre-ville ancien ou dans une zone à fort potentiel est à envisager. Enfin, si vous achetez un appartement ou une maison pour vos vieux jours, le confort et le cadre de vie seront des facteurs déterminants.

4e conseil : diversifier les solutions d’investissement présentées

Si l’investissement locatif classique reste une valeur sûre, il est recommandé de diversifier ses placements pour limiter les risques et optimiser les opportunités patrimoniales.

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) permettent d’investir indirectement dans un parc immobilier diversifié (bureaux, commerces, logements, établissements de santé) et de percevoir des loyers sous forme de dividendes. Elles sont accessibles à partir de quelques milliers d’euros et offrent une gestion totalement déléguée. Les revenus tirés des SCPI sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers, avec la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt en cas de financement à crédit et, dans certains cas, de générer un déficit foncier reportable.

Autre solution : les résidences services (étudiantes, seniors, affaires, tourisme). En investissant dans ces établissements, vous signez un bail commercial avec un exploitant professionnel qui vous verse un loyer, même en l’absence d’occupants. Ce type d’investissement permet de bénéficier du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), avec deux régimes fiscaux au choix :

Le micro-BIC, appliquant un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus ;
Le régime réel, permettant de déduire l’intégralité des charges et d’amortir le prix du bien et du mobilier, réduisant ainsi fortement la base imposable.

Enfin, vous pouvez envisager d’investir dans des OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier) et des SCI patrimoniales, qui combinent actifs immobiliers et financiers et sont accessibles via l’assurance-vie ou en direct. Les gains sont fiscalisés selon le support : soit dans le cadre fiscal avantageux de l’assurance-vie, soit dans la catégorie des revenus fonciers ou des revenus de capitaux mobiliers pour les dividendes issus de leur part financière. Ces supports permettent de diversifier les sources de rendement et d’adapter le risque à son profil. Les SCI permettent également une grande souplesse dans la gestion et la transmission du patrimoine immobilier. Elles offrent la possibilité de dissocier propriété et usufruit et peuvent être intégrées dans des stratégies fiscales familiales ou successorales, notamment via des donations de parts bénéficiant d’abattements renouvelables.

Diversifier ses placements permet ainsi de sécuriser son patrimoine, de lisser les aléas locatifs et d’optimiser sa fiscalité immobilière sur plusieurs supports complémentaires.

5e conseil : faire appel à un professionnel

Pour bien préparer votre retraite avec l’immobilier d’investissement, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel. Il pourra vous aider à définir une stratégie d’investissement adaptée à vos objectifs et à votre situation financière. Il pourra ensuite vous guider dans la recherche de biens correspondant à vos critères. C’est une solution efficace pour sécuriser votre projet et préparer sereinement vos vieux jours.

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