PRÊT « RELAIS RACHAT » DE CRÉDIT IMMOBILIER : UNE SOLUTION POUR LES SECUNDO-ACCÉDANTS

Vous souhaitez acheter un nouveau bien immobilier avant d’avoir vendu le précédent ? Le prêt relais n’est pas la seule option. Vous pouvez également vous tourner vers le prêt relais rachat. Quels sont les caractéristiques et les avantages de cette dispositif encore relativement méconnu ? Les réponses d’Artémis Courtage. 

Idéalement, il est conseillé de vendre son logement avant d’en racheter un autre. Toutefois, procéder dans cet ordre n’est pas toujours possible. « Dans un peu moins de 20% de nos dossiers de secundo-accédants, les achats et les ventes sont signés le même jour », précise Ludovic Huzieux, associé du cabinet Artémis courtage. Pour les autres, il est donc nécessaire de trouver une solution de transition. Et parmi les options envisageables : le prêt relais classique ou le prêt-relais rachat.

Prêt relais : le montage « classique »

La première solution possible est donc celle du prêt relais « traditionnel ». Concrètement, c’est un montage qui permet à la banque de procéder à une avance de trésorerie. Ainsi, vous disposez des fonds nécessaires à l’achat du nouveau logement, sans attendre la revente. 

Tant que vous n’avez pas trouvé de vendeur, vous devrez alors rembourser les échéances de l’ancien prêt (à long terme) pour le bien à la vente et généralement les intérêts du crédit relais, auxquels s’ajoutent l’assurance emprunteur. 

« Avec ce type de crédit immobilier, vous avez la possibilité d’emprunter généralement jusqu’à 70 % de la valeur du bien que vous revendez, après déduction du capital restant dû de l’ancien prêt », précise Ludovic Huzieux. 

La durée du crédit relais peut être très courte. Au plus, elle atteint un à deux ans, durée qui selon les contrats peut être renouvelable une fois.

Le prêt relais rachat de crédit immobilier, un endettement moins élevé

Moins connu, le dispositif du « relais rachat » est une alternative au prêt relais classique. Aussi appelé prêt « achat-revente », ce système a été mis en place assez récemment, en 2014. La particularité de ce dispositif est qu’il permet de rassembler l’ensemble des prêts souscrits – pour l’ancien et pour le nouveau bien – en un seul et même prêt à un taux d’intérêt unique. 

Concrètement, avec ce montage, il n’y a qu’une seule mensualité lissée et optimisée. Son mode de calcul spécifique fait en sorte de ne pas alourdir votre niveau d’endettement, contrairement à celui du crédit relais classique. « Cela permet donc à un acquéreur qui est déjà relativement endetté de pouvoir être éligible », relève Ludovic Huzieux. 

Enfin, la durée du prêt relais rachat est identique à celle d’un prêt relais classique.

Prêt relais-rachat : des coûts globalement plus élevés

Si la solution du prêt relais-rachat présente de réels avantages notamment en termes d’endettement, elle reste plus onéreuse que le prêt-relais classique.

« Les frais de garantie et les pénalités appliquées alourdissent le coût total de l’opération, souligne Ludovic Huzieux. Un prêt relais rachat doit donc être privilégié en l’absence totale de visibilité sur la revente du bien qui fait l’objet du relais ou encore, lorsque l’endettement reste trop élevé de l’emprunteur pour obtenir un prêt relais classique ». 

Exemple pratique d’un prêt relais rachat de crédit immobilier

Le prêt relais rachat est intéressant lorsque le nouveau bien coûte plus cher que le précédent et qu’il est nécessaire de souscrire un autre crédit immobilier sur le long terme pour financer l’opération. 

Pour mieux comprendre, prenons l’exemple d’un couple venant de faire l’acquisition d’un bien pour 500 000 euros et qui met en vente son ancien logement au prix de 300 000 euros. Le capital restant dû sur son prêt s’élève à 100 000 euros pour une échéance au 31 janvier 2034. Actuellement, le couple gagne 5 000 euros de revenus nets par mois et ses mensualités s’élèvent à 1 000 euros.

Première option possible, celle du prêt relais classique. Mais entre les mensualités du prêt actuel, celui du nouveau prêt et les intérêts du prêt relais, le couple dépasserait largement le seuil d’endettement fixé à 33/35% au maximum.

En revanche, si le couple opte pour la solution du crédit relais rachat, l’ensemble des charges seraient lissées en une seule et même mensualité, sur 20/25 ans. Entre le rachat de l’ancien prêt immobilier, le montant avancé par la banque pour le nouvel achat ou encore les frais de notaire, de garantie et les indemnités de remboursement anticipé… une seule mensualité regrouperait tout. Une solution bien plus confortable en termes d’endettement puisqu’il est ainsi plus facile pour le couple de repasser en dessous du seuil des 33/35%. 

Bien qu’elle soit plus onéreuse que le prêt relais classique, l’option du prêt relais rachat est donc à privilégier dans certains cas. Plus particulièrement lorsque le bien immobilier à acheter est plus cher que celui en vente.

Vous souhaitez recourir à un prêt relais traditionnel ou à un prêt relais rachat pour financer l’achat d’un bien ? Les professionnels d’Artémis Courtage sont à vos côtés pour vous aider à concrétiser votre projet immobilier. Bénéficiez de conseils et d’un accompagnement sur-mesure aux côtés de l’un de nos courtiers.