Caution, hypothèque, privilège de prêteur de deniers… quelle garantie est la plus adaptée à mon projet de crédit immobilier ?

Caution, hypothèque, privilège de prêteur de deniers PPD : contrairement à un prêt à la consommation, un crédit immobilier occasionne la prise d’une garantie par la banque.

Si, historiquement, l’hypothèque était d’usage, d’autres solutions, plus souples et moins onéreuses, ont progressivement vu le jour.

En fonction de sa nature, votre acquisition pourra être garantie par l’une ou plusieurs des solutions suivantes.

Pourquoi la banque sollicite-t-elle une garantie pour votre crédit immobilier ?

Une confusion fréquente est d’assimiler une assurance à une garantie. Or, il s’agit de mécanismes distincts pouvant avoir des objets différents.

L’assurance emprunteur est ce qui vous couvre, personnellement, en cas de réalisation d’un risque lié à votre « tête » (terme d’ailleurs usité dans les contrats d’assurance) : décès, invalidité, incapacité, …

À l’inverse, une garantie est ce qui permet à la banque d’être, elle, assurée de recouvrer les sommes restant dues en cas de non-paiement des mensualités de prêt par son débiteur.

Pour un engagement aussi important qu’un crédit immobilier, en termes de montants et de durée, il est d’autant plus compréhensible que les banques s’assurent qu’elles y sont par ailleurs contraintes par la réglementation financière dite de Bâle ayant, entre autres objectifs, celui de limiter le risque de crédit.

Autrement dit, garantir votre crédit immobilier vous permet de ne pas subir une prime de risque trop élevée en matière de taux.

Qu’appelle-t-on « privilège de prêteur de deniers » et en quoi est-ce différent d’une hypothèque ?

L’hypothèque : un acte notarié garantissant un large spectre d’engagements

Traditionnellement, l’acquisition d’un bien immobilier engendrait, à la signature du transfert de propriété chez le notaire, la prise d’une « sûreté réelle », appelée hypothèque, afin de garantir la transaction.

En effet, l’hypothèque est un acte établi par un notaire et publié au service de publicité foncière, c’est ce qu’on appelle : l’inscription hypothécaire.

Consentie à la banque qui a financé tout ou partie de votre achat, elle permet à celle-ci, en cas de défaut de paiement de votre part, et en l’absence d’accord amiable, de faire jouer cette garantie en procédant à la saisie, puis à la vente, du bien qui en est l’objet.

L’un de ses intérêts est qu’elle peut être souscrite pour l’acquisition d’un bien en vefa – vente en l’état futur d’achèvement – mais aussi garantir le montant des frais annexes (travaux, mobilier, …) ainsi que d’autres types d’engagements comme un prêt personnel conséquent ou un prêt professionnel.

Le privilège de prêteur de deniers : un garantie hypothécaire « allégée »

L’hypothèque conventionnelle est soumise à de nombreux frais :

• Taxe de publicité foncière
• Contribution de sécurité immobilière
• Émoluments du notaire
• TVA, …

Le privilège de prêteur de deniers – PPD – comme son nom l’indique, ne peut bénéficier qu’à l’organisme ayant avancé l’argent nécessaire à l’acquisition du bien.

Contrairement à l’hypothèque, le PPD ne peut toutefois être pris qu’en garantie de l’acquisition qu’un bien construit et pour sa seule valeur : vous ne pourrez donc y prétendre pour une acquisition en vefa ni pour la partie du prêt concernant les éventuels travaux.

Toutefois, le PPD présente l’avantage de n’être pas soumis à la taxe de publicité foncière, le rendant plus attractif, car moins onéreux, que l’hypothèque dans le cas d’une acquisition dans l’ancien

On entend souvent parler d’organisme de caution : de quoi s’agit-il ?

À côté de ces modalités anciennes sont peu à peu apparues des solutions dites « personnelles » de cautionnement.

Comme il est rare qu’une personne physique soit en mesure de se porter caution pour un engagement aussi important qu’un crédit immobilier, des organismes de cautionnement solidaire tels que crédit logement se sont spécialisés dans ce type de garantie alternative.

Souvent proposée, et d’ailleurs mise en œuvre, par les banques elles-mêmes, cette solution présente l’avantage d’être moins onéreuse qu’une garantie notariée, plus souple à gérer et de n’être pas attachée au bien acquis, qui ne sera ainsi grevé d’aucune sûreté.

Si vous optez pour cette solution, sachez que les frais afférents seront constitués, pour une part, d’une contribution définitivement acquise à l’organisme et, pour l’autre part, d’une somme pouvant en partie vous être restituée à l’issue de la durée initiale de votre prêt.

Attention toutefois, ce remboursement fonctionnant sur le principe de mutualisation du risque, le montant qui vous sera restitué sera fonction d’un taux tenant compte des débours mis en œuvre pour les emprunteurs défaillants.

Ainsi, selon que vous achetiez dans le neuf ou l’ancien, ayez besoin de garantir le financement de travaux ou préfériez garder votre bien en cautionnement d’un projet professionnel, vous saurez désormais quelle garantie vous correspond.

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