POURQUOI AI-JE INTÉRÊT À JOUER SUR LA DURÉE DE CRÉDIT IMMOBILIER POUR DIMINUER MES MENSUALITÉS DE PRÊT ?

FAQ : la durée de crédit immobilier
Diminuer vos mensualités de prêt ? Augmenter votre enveloppe d’emprunt ? Les raisons de vous laisser tenter par un allongement de la durée de votre crédit immobilier ne manquent pas.

Toutefois, cette « astuce » n’est pas sans inconvénients : sachez les anticiper afin d’optimiser la durée de votre emprunt immobilier.

Quels avantages aurais-je à emprunter sur la durée de crédit immobilier la plus longue possible ?

Allonger la durée de mon prêt immobilier me permet-il d’emprunter plus ?

Lors de vos premières simulations de crédit immobilier, la durée du prêt envisagé apparaîtra comme l’un des principaux paramètres sur lesquels jouer.

Si vous partez par exemple d’une base de remboursement mensuel de 2.350 €, et admettez que le taux simulé ne change pas, quelle que soit la durée du prêt, vous obtiendrez ainsi, pour un taux de 1,55 %, un capital empruntable :

• légèrement supérieur à 261.000 € sur 10 ans,
• légèrement supérieur à 377.200 € sur 15 ans,
• légèrement inférieur à 484.700 € sur 20 ans et
• légèrement inférieur à 584.200 € sur 25 ans.

On comprend alors l’intérêt de maximiser la durée de remboursement pour disposer du montant d’emprunt le plus important possible.

Allonger la durée de mon crédit immobilier me permet-il de rembourser moins ?

À l’inverse, vous pouvez chercher à diminuer le poids de vos remboursements mensuels.

On peut illustrer cette dégressivité en partant d’un même capital de 350.000 €, empruntés au même taux fixe de 1,55 %, toujours supposé ne pas varier quelle que soit la durée du crédit.

En fonction de ces données, vous obtiendrez une mensualité de remboursement de :

• environ 3.150 € sur 10 ans (120 mois),
• quasiment 2.700 € sur 12 ans (144 mois),
• 180 € sur 15 ans (180 mois),
• environ 1.950 € sur 17 ans (204 mois),
• quasiment 1.700 € sur 20 ans (240 mois),
• un peu plus de 1.500 € sur 23 ans (276 mois) et
• environ 1.400 € sur 25 ans (300 mois).

Ainsi, selon le montant de votre projet, votre capacité d’endettement mais aussi l’analyse « risque » de votre dossier par votre interlocuteur financier, vous pouvez estimer votre propre « fenêtre » de remboursement mensuel, plus ou moins grande, afin d’opter pour la mensualité correspondant le mieux à votre budget.

Quels sont les inconvénients à jouer sur la durée de crédit immobilier ?

Allonger votre durée de prêt immobilier a sans doute beaucoup d’avantages en termes de maximisation du capital emprunté et de minimisation de votre endettement mensuel.

Cela ne va néanmoins pas sans contreparties, tant en termes de taux contractuel que de coût total de votre crédit immobilier.

Allonger la durée de mon crédit immobilier a-t-il un effet sur mon taux d’emprunt ?

Les taux de crédit immobilier augmentent en effet avec la durée de remboursement, et ce, pour plusieurs raisons.

En termes de risque personnel tout d’abord : si la banque vous prête de l’argent sur 20 ans, on peut considérer qu’elle prend mathématiquement deux fois plus de risques que si elle vous accordait un crédit sur 10 ans.

En termes de logique de marchés financiers ensuite : s’il est dur d’estimer l’orientation et le rythme de variation des taux à moyen terme, cet exercice de prévision l’est encore plus à long terme.

En augmentant ses taux de prêts corrélativement à leur durée, l’organisme de prêt se « couvre » donc, en quelque sorte, contre le risque d’une hausse des taux qui rendrait alors votre crédit immobilier moins rentable pour elle par rapport aux emprunts accordés ultérieurement.

Exemple : durée de crédit immobilier
En pratique, si l’on reprend l’exemple d’un remboursement mensuel de 2.350 € mais en faisant varier le taux selon la durée, on obtiendrait ainsi un prêt de :

• 610 € sur 10 ans (120 mois) à 1,20 %,
• 100 € sur 12 ans (144 mois) à 1,25 %,
• 100 € sur 15 ans (180 mois) à 1,30 %,
• 410 € sur 18 ans (216 mois) à 1,35 %,
• 670 € sur 20 ans (240 mois) à 1,40 %,
• 250 € sur 23 ans (276 mois) à 1,45 % et
• 590 € sur 25 ans (300 mois) à 1,50 %.

Certes, cette simulation d’échelonnement à la hausse est, en pratique, rarement aussi progressif et régulier, les grilles tarifaires s’apparentant plus à des « escaliers » qu’à une droite.

Toutefois, cette logique est respectée et, avec une hausse prévisible des taux dans les années à venir, la courbe des taux devrait commencer à se tendre (le différentiel selon les durées devrait s’accentuer).

Quel effet aura l’allongement de mon prêt sur les intérêts à rembourser ?

En reprenant l’exemple précédent sur la durée de crédit immobilier, on constate une augmentation « logique » du coût total du prêt :

• 388 € pour l’emprunt sur 10 ans à 1,20 %,
• 308 € pour celui sur 12 ans à 1,25 %,
• 875 € sur 15 ans à 1,30 %,
• 191 € sur 18 ans à 1,35 %,
• 327 € sur 20 ans à 1,40 %,
• 350 € sur 23 ans à 1,45 % et
• 406 € sur 25 ans à 1,50 %.

Néanmoins, au-delà de cet effet mathématique (plus vous remboursez sur une longue durée, plus vous remboursez d’intérêt, à taux égal), le poids du différentiel de taux se fait également sentir.

Ainsi, pour ce même effort de remboursement de 2.350 €, le coût total du prêt aurait été, à taux égal de 1,20 % quelle que soit la durée d’emprunt, de :

• 382 € sur 12 ans, soit plus de 900 € de différence,
• 061 € sur 15 ans, soit plus de 2.800 € d’économie,
• 282 € sur 18 ans, soit environ 5.900 € en moins,
• 797 € sur 20 ans, soit un différentiel de plus de 9.500 €,
• 056 € sur 23 ans, soit près de 15.300 € d’économie et
• 183 € sur 25 ans, soit plus de 21.200 € en moins…

Encore une fois, les grilles tarifaires sont rarement aussi progressives, les établissements de crédit pratiquant des taux variant plus en « escalier » (identique de 84 à 120 mois, puis de 121 à 180 mois, etc.) selon les taux des marchés monétaire, interbancaire, et leurs propres politiques internes financière et commerciale.

Il n’en reste pas moins qu’en allongeant la durée de votre prêt, vous accroîtrez également son coût, le différentiel de taux, à lui seul, pouvant équivaloir à plusieurs dizaines de milliers d’euros.

Ainsi, mieux vaut connaître tous les aspects de l’allongement d’une durée d’emprunt avant de faire votre choix, l’appui d’un conseiller spécialisé en la matière, tel qu’un courtier en crédit immobilier, pouvant s’avérer des plus utiles.

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Artémis courtage – courtier en prêt immobilier