Lors d’une séparation, les sujets de conflit se concentrent le plus souvent autour de la résidence principale qui abrite la famille. Pour les couples mariés en séparation de biens, les partenaires pacsés sous le régime commun et les concubins, le logement est, en effet, en indivision immobilière. Dans ce cas, il appartient à chacun des deux, à hauteur des sommes financées lors de l’achat. « La quote-part de chacun doit être indiquée dans l’acte de propriété et le couple doit s’y tenir, précise Ludovic Huzieux, fondateur d’Artémis Courtage. Elle doit correspondre au financement réel du couple en incluant à la fois leur apport personnel mais aussi leur contribution au remboursement de l’emprunt ». Lorsque le couple contracte un prêt pour acheter le logement, il est d’ailleurs fortement recommandé d’ouvrir un compte joint alimenté par chacun, ce qui permet d’apporter la preuve du remboursement en cas de mésentente.
Revendre le logement, solution pour sortir de l’indivision immobilière
Au moment de la séparation, le couple a deux possibilités pour sortir de l’indivision immobilière. La solution la plus simple consiste à revendre le logement. « Dans ce cas, le prêt est remboursé, ce qui met fin la responsabilité des co-emprunteurs » ajoute Ludovic Huzieux. Pour se mettre d’accord sur son prix, il est être judicieux de faire estimer le bien par plusieurs agents immobiliers. Le couple doit ensuite se repartir le prix au prorata de la quote-part indiquée dans l’acte d’achat. Si l’un des deux a payé davantage au cours de remboursement du crédit (ou a financé des travaux par exemple), ce dernier peut prétendre au remboursement du trop versé à condition de le prouver. Raison pour laquelle il est recommandé de bien conserver les factures des dépenses importantes. Sans cela, il sera difficile de récupérer sa mise.
L’un des deux indivisaires conserve le bien
Si l’un des deux veut conserver le domicile familial, rien ne l’empêche de racheter la part de l’autre. Pour cela, il faut aussi se mettre d’accord sur la valeur du logement et se rendre chez un notaire pour signer un nouvel acte de propriété. Concernant l’emprunt, la banque peut accepter que l’un des deux assume seul son remboursement. Celui qui revend ses parts doit alors impérativement se désolidariser du paiement de l’emprunt auprès de la banque. Autrement, il devra régler les mensualités si son ex-conjoint ne les honore pas.
Si les mensualités sont trop élevées pour un seul emprunteur – ce qui est le cas le plus fréquent -, celui qui rachète le bien peut renégocier le crédit afin de prendre en compte le montant de la soulte, donc les sommes revenant au conjoint qui revend ses parts, le capital restant dû, les éventuelles pénalités de remboursement anticipé et les frais de garantie du nouveau prêt. « Etant donné le faible niveau actuel des taux d’intérêt, c’est une solution peut être très intéressante d’un point de vue financier » remarque Ludovic Huzieux.
En plus de la soulte, un droit de partage doit éventuellement être payé au fisc. Le partage d’un bien en indivision immobilière n’est fiscalement pas le même selon le statut juridique du couple. Les conjoints et les partenaires pacsés doivent régler un droit de 2,5 % sur la valeur du logement (qui porte sur le prix du bien déduit du crédit qui lui est rattaché) auquel s’ajoutent les frais de notaires. De leur côté, les concubins échappent à ce droit de partage.
Enfin, s’il s’agit de la résidence principale, ils ne paieront aucun impôt sur une éventuelle plus-value.
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