ACHETER UN BIEN EN VIAGER : QUELS AVANTAGES ET POINTS DE VIGILANCE

Chaque année en France, environ 5 500 biens sont vendus en viager. Une formule d’acquisition qui depuis quelques années connaît un réel essor. Mais quels sont les principes fondamentaux de l’achat en viager ? Quels sont les atouts de cette formule et les points de vigilance à connaître avant de signer ? Artemis Courtage fait le point sur la question.

Acheter un bien en viager : en quoi cela consiste ?

Inscrit depuis plus de 200 ans dans le code civil, l’achat immobilier en viager est un marché de niche, qui connaît actuellement un regain d’intérêt. Méthode spécifique, le viager consiste à vendre les « murs » d’une maison ou d’un appartement à un acquéreur. Le tout, en l’échange du versement au vendeur d’un capital ou « bouquet » à la signature et/ou d’une rente à vie (ou « rente viagère mensuelle »).

Au moment de la signature de l’acte de vente, l’acheteur acquiert ce qu’on appelle la « nue-propriété » du bien. Tandis que le vendeur en conserve la jouissance ou « usufruit ». Il en bénéficiera jusqu’à son décès, moment où l’acquéreur deviendra alors pleinement propriétaire du bien immobilier. 

Comment est fixé le prix d’un bien immobilier en viager ?

Dans le cadre de l’achat d’un bien en viager, le prix de vente est fixé en fonction de la valeur marchande. Celle-ci est ensuite minorée de la valeur d’usage et d’habitation, calculée en fonction de l’espérance de vie du vendeur. Il en découle une décote, qui s’applique directement sur le prix de vente. 

Plus l’occupant du viager avance en âge et plus la décote se réduit. Ainsi, lorsqu’un occupant a plus de 90 ans, la décote est de 20% tandis que s’il a 70 ans, elle vaut 50%.

La très grande majorité des viagers sont « occupés », ce qui permet au vendeur de conserver la jouissance du bien jusqu’à son décès. Dans de rares cas, le viager peut être « libre ». Une situation où l’acquéreur a le droit d’occuper le bien dès la signature de la vente, sans avoir à attendre le décès du vendeur.

Pourquoi acheter en viager : quels sont les avantages à la clé ?

L’achat en viager peut s’avérer un choix judicieux pour les investisseurs immobiliers comme pour les personnes en recherche de leur future résidence principale.

Ce mode d’acquisition peut en effet permettre de devenir propriétaire à moindre coût. De plus, lorsque l’acquéreur dispose d’une épargne suffisante, cet achat peut se faire sans avoir recours à un crédit immobilier. 

Acheter un bien en viager, c’est aussi permettre à une personne âgée de percevoir un complément de revenu, tout en restant vivre chez elle. De quoi l’aider à subvenir au mieux à ses besoins et vivre plus sereinement sa retraite.

L’importance de bien rédiger son contrat de vente en viager

Comme dans le cadre d’une vente immobilière traditionnelle, acheter un bien en viager est encadré de manière stricte par la loi. L’intervention d’un notaire est en effet obligatoire. 

L’acte de vente doit obligatoirement mentionner certaines informations telles que :

    • La désignation des parties, avec leurs noms, prénoms et âges respectifs,
    • Les caractéristiques détaillées du bien vendu, 
    • Les dépenses et leur prise en charge par l’acheteur ou le vendeur (réparations, entretiens courants, montants des taxes d’habitation, foncière ou d’enlèvement des ordures ménagères etc.), 
    • Le prix de vente comprenant le montant du bouquet et de la rente viagère,
    • L’existence d’un aléa. 

      Le viager est par essence un contrat aléatoire puisque sa durée est imprévisible. Pour que l’achat en viager se passe dans les règles, le contrat de vente doit donc absolument préciser cet aléa et indiquer que le vendeur et l’acheteur ne connaissent pas la durée de la rente. Attention, si l’aléa de l’espérance de vie du vendeur est remis en cause, cela entraîne la nullité de la vente. De plus, le vendeur doit être vivant dans les 20 jours après la signature définitive de l’acte de vente. S’il décède durant ce laps de temps, la vente en viager est alors annulée. 

      Attention également, en cas de défaut de paiement de la rente viagère. L’affaire peut alors être portée devant les tribunaux et déboucher sur une annulation de la vente. Une situation où le vendeur récupère la pleine propriété de son bien, conserve le bouquet et la rente cumulée jusqu’alors…

      À quels critères être attentif dans le cadre d’un achat en viager ?

      Vous souhaitez acheter en viager ? Dans ce cas, les différents critères à prendre en compte vont dépendre de vos objectifs. 

      Si vous achetez dans l’optique d’investir, vous devez cibler en priorité des biens situés en zone tendue, c’est à dire, où la demande de logements est supérieure à l’offre. Ainsi, une fois que vous serez pleinement propriétaire du bien, il sera plus facile de trouver des locataires potentiels ou de réaliser une plus-value à la revente.

      Deuxième cas de figure possible : vous désirez acheter en viager pour y loger. Afin de disposer du bien rapidement, vous pouvez vous tourner vers le viager libre. Mais c’est une solution rare et chère, en particulier dans des zones prisées telles que Paris ou la Côte d’Azur… Autre solution envisageable, celle de l’achat en viager occupé. Dans ce cas, le risque principal tient à la longévité. En cas de décès tardif du vendeur, le paiement de la vente et des grosses réparations peut se transformer en véritable gouffre financier. Et si l’acquéreur décède avant le vendeur, l’obligation de paiement de la rente est transmise à ses héritiers, jusqu’au décès du vendeur… 

      En pratique, sachez que la moyenne d’âge pour une vente en viager est de 75/80 ans. Si possible, préférez-vous tourner vers des vendeurs dans cette tranche voire plus âgés. Vous limiterez ainsi les risques liés à un potentiel décès tardif. 

      Pour faire le point et en savoir plus sur les possibilités de financement de votre achat en viager, demandez conseils aux experts d’Artemis Courtage.