POURQUOI CRÉER UNE SCI POUR ACHETER UN BIEN IMMOBILIER
Créer une SCI (société civile immobilière) est l’une des solutions privilégiées de ceux qui achètent à plusieurs une maison ou un appartement. Personne morale, la SCI devient alors propriétaire du bien tandis que chaque associé est « indivisaire ». Les droits détenus par les associés sont à la hauteur des parts sociales contractées. Mais pourquoi créer une SCI ? Quels sont les avantages et les limites ? Artémis Courtage vous répond dans ce guide dédié.
Pourquoi créer une SCI : les avantages
La SCI permet à ceux qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier de bénéficier d’un certain nombre d’avantages :
- La SCI est une société, qui peut déduire de son bénéfice imposable les intérêts de l’emprunt,
- La transmission et la donation aux descendants est facilitée, notamment lorsqu’il y a plusieurs enfants ou petits-enfants,
- Les associés puis héritiers bénéficient d’avantages fiscaux lors de la succession,
- Les droits de mutation sont réduits lors de la vente,
- La transmission entre concubins est sécurisée pour éviter l’éviction du survivant par les enfants du conjoint décédé.
Créer une SCI familiale pour une meilleure transmission du patrimoine
Les membres d’une même famille souhaitant effectuer un achat immobilier privilégient souvent la SCI. Notamment, lorsque ce sont les parent(s) et les enfant(s) qui achètent ensemble. Associer les enfants à ce montage, c’est en effet faciliter et surtout réduire les frais de transmission du patrimoine (droits de mutation, droits de donation…). Les parts de SCI faisant l’objet d’une donation à son enfant peuvent bénéficier d’une franchise de droits tous les 15 ans, d’un montant de 100 000 € par parent, pour chacun des enfants, et 31.865 € pour chacun des petits-enfants. Une opération pouvant être reproduite autant de fois qu’on le souhaite.
La SCI familiale est donc une solution pour transmettre progressivement son patrimoine à ses descendants. Le tout, en restant maître de sa gestion.
Ce système est d’autant plus avantageux pour les transmissions de patrimoine que les parts sociales de SCI bénéficient d’une décote de 10% à 15% par rapport à la valeur du bien. Cette dernière s’établit sur l’actif de la société en prenant en compte les dettes et crédits contractés (dettes fournisseur, intérêts bancaires…).
Posséder un bien en SCI permet ainsi de minorer sa valeur vénale et donc de diminuer mécaniquement le montant des droits de succession ou de donation.
Créer une SCI pour protéger les concubins
Dans le cas de l’achat immobilier par un couple souhaitant faire du bien leur résidence principale, la SCI a pour principal intérêt de protéger le conjoint survivant en cas de décès, si le couple n’était pas marié.
En effet, le PACS ou le mariage prévoient la disposition de donation au dernier vivant.
Mais dans le cadre d’un concubinage, si un conjoint décède, ses parts sociales reviennent de droit à ses héritiers. Il peut alors se poser le problème de la continuité de la jouissance dans la résidence principale pour le survivant. Car ce dernier peut se voire expulser du bien par les héritiers de l’associé décédé…
Afin d’éviter cette situation, une disposition peut être stipulée dans les statuts, pour que le survivant puisse continuer à occuper l’habitation commune détenue en SCI.
Dès lors, deux possibilités peuvent être envisagées.
- Soit le concubin survivant reste dans l’habitation. Les enfants de l’associé défunt héritent de ses parts sociales et le conjoint survivant a alors la possibilité de racheter les parts de ses héritiers.
- Soit les héritiers ne bénéficient pas de l’usufruit de la SCI. Une situation possible grâce au démembrement croisé prévu au préalable par les concubins.
Dans ces clauses qui prévoient la protection du conjoint survivant, les enfants ne sont pas soustraits de leur droit de succession, mais uniquement du pouvoir de gestion du bien.
Après la mort de son partenaire, le conjoint survivant peut donc continuer à gérer le bien comme il le souhaite (vendre, louer…).
La SCI est donc une option à privilégier dans certaines situations, notamment dans le cas de familles recomposées ou de conflits familiaux.
Les limites à prendre en compte, avant de créer une SCI
Société à part entière, la SCI est soumise à des obligations comptables, juridiques et fiscales. Vous devrez donc tenir une comptabilité, faire le bilan, déclarer le résultat aux impôts, organiser des assemblées générales et notifier les décisions, rédiger les procès-verbaux, etc.
Autre limite à considérer : les frais liés à la rédaction des statuts de la SCI.
La création est une étape très importante et il est primordial de bien rédiger les statuts, afin d’éviter tout litige. La création d’une SCI doit être encadrée par un notaire ou un avocat. Une étude sera nécessaire pour définir avec précision vos besoins (enfants ou non, situation matrimoniale, âge, patrimoine…).
Le notaire ou l’avocat se chargeront également de la rédaction et la parution de l’annonce légale ainsi que de l’immatriculation de la SCI au registre du commerce et des sociétés (RCS).
Les dépenses liées à la constitution de la structure peuvent ainsi avoisiner les 1 000 à 2 000€. De plus, comptez de 1 000 à 2 000€ par an pour la tenue des comptes, qui implique le recours obligatoire à un expert-comptable.
Attention également. En cas de dette, chaque associé doit rembourser à hauteur des parts sociales détenues dans le capital. Notez que les associés sont indéfiniment responsables sur leurs biens propres des dettes de la société.
Enfin, la SCI est limitée dans son plan de financement. En effet, dans ce cadre, il est impossible de souscrire à un prêt aidé tel que le prêt à taux zéro ou un prêt épargne logement.
Créer une SCI pour acheter un bien immobilier garantit donc une meilleure protection de chaque associé et permet d’optimiser la transmission à ses héritiers. Cependant, sa création doit être un projet réfléchi. Des questions ? Faites le point aux côtés d’un conseiller en financement Artémis Courtage. Nos professionnels vous guident et vous aident à consolider votre dossier auprès des banques.
Pour aller plus loin :
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