LE CADRE JURIDIQUE D’UN ACHAT IMMOBILIER
Qu’il concerne une résidence principale, une résidence secondaire ou un investissement locatif, l’achat immobilier est encadré par de nombreuses lois. L’objectif : protéger à la fois les acquéreurs et les vendeurs. Dans le cadre d’un achat immobilier, quels sont les droits et les devoirs des deux parties prenantes ? Artémis Courtage fait, pour vous, le point sur la question.
Achat immobilier : une meilleure information grâce à la loi ALUR
Promulguée le 24 mars 2014, la loi ALUR (pour l’accès au logement et à un urbanisme rénové) a permis de grandes avancées. Ce nouveau cadre légal a notamment facilité la régulation du marché immobilier, mieux encadré les pratiques afin d’éviter les abus et développé la transparence. Ainsi, dès la phase de vente, les acquéreurs disposent désormais d’un meilleur degré d’information, tant sur les caractéristiques du bien que sur son environnement. Cette obligation d’information et de transparence a vocation à faciliter les comparaisons entre les différents biens immobiliers proposés sur le marché et à permettre aux acheteurs de prendre les meilleures décisions possibles, en toute connaissance de cause.
Le vendeur d’un bien immobilier a par ailleurs l’obligation de fournir à l’acquéreur un ensemble de diagnostics relatifs au logement. De quoi mieux informer l’acheteur sur les éventuels éléments qui pourraient déterminer son consentement.
Le dossier de diagnostic technique doit notamment comprendre : le DPE (diagnostic de performances énergétiques), le risque d’exposition au plomb, la présence ou l’absence d’amiante, l’état des risques naturels et technologiques, la présence ou non de termites ou encore, l’état de l’installation électrique ou au gaz, si celle-ci a plus de 15 ans.
Par ailleurs, depuis le 1er juin 2020, il est également obligatoire de mesurer le niveau des nuisances sonores, lorsque les biens à la vente sont situés sur les zones de bruit aux environs des aérodromes.
L’annulation de l’offre d’achat
Lorsqu’un acquéreur signe une offre d’achat écrite auprès du vendeur, il est en droit d’annuler cette offre. À condition, toutefois, de respecter certaines conditions.
L’acheteur dispose en effet de 10 jours après la signature du compromis de vente pour se rétracter. C’est ce que l’on appelle le « droit de rétractation ». Dans ce cas aucun frais ni motif ne sera demandé à l’acheteur.
L’offre écrite doit préciser par ailleurs, si l’annulation est possible après ce délai, dans certaines conditions spécifiques aussi appelées « conditions suspensives ». La plus connue est la condition suspensive d’obtention de prêt, qui fait que si aucun accord de financement n’a été trouvé, la vente ne peut se faire.
À noter : de son côté, le vendeur ne dispose pas de droit à la rétractation et par conséquent, il est engagé dès la signature de la promesse ou du compromis de vente.
La garantie des vices cachés
Humidité conséquente, infiltration d’eau, absence d’eau courante… Le vice caché est celui qui n’a pas pu être révélé par un examen normal du bien. C’est un défaut qui affecte l’habitation au point que si l’acheteur en avait eu connaissance, il n’aurait certainement pas acheté.
Parce qu’il est facile de passer à côté de certains détails lors d’une visite, une procédure peut être engagée deux ans après constatation du vice caché (sauf si une clause spécifique de vente en l’état a été incluse). Un verrou de sécurité qui renforce la protection des acquéreurs.
En cas de vices cachés, voici la procédure à suivre :
- Prévenir le vendeur par courrier recommandé avec avis de réception en joignant photos attestations etc.,
- Préciser les remboursements attendus,
- Faire intervenir le médiateur si le vendeur conteste ou saisir le tribunal lorsque la médiation n’aboutit pas.
Concrètement, au terme de ces procédures, l’acheteur pourra obtenir une indemnisation ou demander l’annulation de la vente avec remboursement total du prix.
À noter, en plus des obligations d’information et de garantie, notamment des vices cachés, d’autres devoirs incombent aux vendeurs. Parmi eux, de livrer le bien à la date convenue ou encore, remettre le bien à l’acheteur dans le même état que le jour de la visite.
Les principaux devoirs de l’acheteur
L’acquéreur doit, lui aussi, se conformer au cadre juridique en vigueur et qui prévoit diverses obligations.
En premier lieu, il est tenu de respecter le prix mentionné dans le contrat et de payer le vendeur. C’est ce que l’on appelle « l’obligation financière ». Si cette obligation n’est pas respectée, le vendeur dispose de différents recours. Il peut faire annuler la vente et réclamer une indemnité, ou demander l’exécution forcée de la vente en faisant appel au tribunal de grande instance. Enfin, dernière solution possible : faire valoir son droit de rétention du bien, jusqu’au paiement. Sont également à la charge de l’acheteur les frais d’acte et autres accessoires de vente.
Les intérêts de retard – s’étalant de la date de vente au règlement – ne sont dus que lorsque le bien rapporte des revenus, si ces mêmes intérêts sont stipulés dans le contrat et lorsque l’acheteur a été mis en demeure de payer. Quant au paiement des taxes foncière et d’habitation, le contrat de vente prévoit fréquemment une répartition proportionnelle. À noter : l’obligation de paiement est transmise aux héritiers en cas de décès de l’acheteur.
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