ACHETER UN BIEN EN SCI : LES AVANTAGES ET LES INCONVÉNIENTS

Alternative à l’indivision, l’achat d’un bien en SCI est une solution privilégiée pour ceux qui souhaitent acquérir un bien immobilier à plusieurs et faciliter la transmission de leur patrimoine. Pour y voir plus clair, retour sur les principaux avantages et inconvénients de cette formule.

Acheter un bien en SCI : l’avantage de la souplesse 

La SCI est une forme de société spécifiquement utilisée pour structurer des projets immobiliers. Celle-ci permet de nombreux montages de gestion de patrimoine, privé ou professionnel.

L’une des particularités de la SCI est la souplesse de son cadre légal. Pour créer une SCI, il suffit en effet de déposer en banque 1€ minimum de capital social et d’être au moins deux associés. « Deux personnes suffisent pour constituer une SCI. Dans ce cas, c’est la société qui est propriétaire du logement et chacun devient associé, en détenant des parts à hauteur de son apport financier », précise Ludovic Huzieux, cofondateur d’Artemis Courtage. 

La SCI permet également de gérer ses biens immobiliers de manière souple. Ses statuts, qui peuvent être rédigés sur-mesure, permettent de définir les règles de fonctionnement de la société au quotidien.

De plus, au niveau fiscal, les associés peuvent adapter le régime d’imposition des bénéfices de la SCI en fonction de leur situation personnelle et de leurs objectifs (transmettre un patrimoine immobilier à long terme, toucher des revenus réguliers…). Une SCI est en effet soumise soit à l’impôt sur le revenu (IR), soit à l’impôt sur les sociétés (IS). 

Dans le premier cas, les associés sont imposés comme s’ils détenaient le bien en direct. La SCI déduit les charges (intérêts, travaux…) des loyers qu’elle encaisse. Les revenus sont ensuite intégrés à ceux des associés, et imposés chaque année selon leur tranche marginale d’imposition et aux prélèvements sociaux. 

Dans le second cas, la SCI paie un impôt sur le bénéfice (15 % s’il est inférieur à 42 500 euros par an et 25 % au-delà). Chaque année, les associés peuvent se distribuer sous forme de dividendes tout ou partie des bénéfices nets (également imposés), ou les laisser en réserve dans la société. 

Enfin, autre avantage : dans le cadre d’une SCI, la sortie d’un associé de l’investissement immobilier est facilitée. Pour ce faire, il lui suffit de céder ses parts sociales aux autres associés ou à un tiers qui aurait obtenu l’agrément. Une démarche qui ne provoque donc pas nécessairement la vente forcée de l’immeuble. 

SCI : un outil de transmission privilégié

Autre atout majeur de la SCI : faciliter la transmission d’un ou plusieurs biens à ses enfants. En effet, des parents peuvent faire entrer leurs enfants (ou petits-enfants) au capital de la société, puis leur donner des parts progressivement, tout en profitant des abattements de droits de donation (jusqu’à 100 000 euros entre parent et enfant tous les quinze ans). 

Autre option possible : les parents peuvent se nommer gérants de la SCI familiale. Ainsi, ils gardent la main sur leur patrimoine immobilier, même si les enfants sont les associés. Une solution adaptée aux parents qui craignent que le patrimoine transmis à leurs enfants de leur vivant ne soit dilapidé.

Enfin, la SCI peut aussi être envisagée pour mettre en place le « démembrement de propriété », technique qui allège le coût de la transmission. Le principe : donner la nue-propriété des parts à ses enfants, qui deviendront pleinement propriétaires après le décès de leurs parents. 

Le démembrement de propriété ou de parts sociales de SCI permet aux parents de garder la jouissance du bien immobilier, jusqu’à la succession. Dans le cas où ils habitent la maison ou l’appartement en question, ils n’ont donc pas à craindre que leurs enfants ne les délogent, en cas de mésentente.

Inconvénients : les frais et les contraintes de la SCI

Acheter un bien en SCI implique des frais. Entre la publication au journal d’annonces légales, l’immatriculation au registre du commerce et la rédaction des statuts par un professionnel (notaire, avocat, ou expert-comptable), les dépenses liées à la constitution de la structure peuvent vite atteindre 1 000 à 2 000€. 

De plus, comme le rappelle Ludovic Huzieux, la SCI impose un certain formalisme. « Il faut la faire vivre en tenant à jour une comptabilité, en convoquant chaque année une assemblée générale pour voter les grandes décisions », précise-t-il.

Obligation légale, la tenue des comptes annuels implique le recours à un expert-comptable et donc, engendre des frais. Comptez environ 1 000 à 2 000€ par an.

Par ailleurs, la SCI n’est pas forcément recommandée dans certains cas. Par exemple celui de l’achat d’une résidence principale par un couple. Hors SCI, si l’un des conjoints mariés ou pacsés venait à décéder, son (ou sa) partenaire survivant (e) bénéficie légalement d’un droit temporaire d’un an sur le logement, qui lui permet de ne pas être délogé par d’éventuels héritiers. Or, ce droit n’existe pas si la résidence principale est détenue à travers une SCI.

Autre inconvénient : les associés d’une SCI ne profitent pas d’une protection complète de leur patrimoine en cas de difficulté financière.  

Enfin, en général, les taux d’intérêt appliqués aux achats immobiliers dans le cadre d’une SCI sont légèrement plus élevés que les taux appliqués habituellement aux particuliers. Le délai d’obtention du crédit peut également être un peu plus long que d’ordinaire. Autant de points à prendre en compte si vous envisagez d’acheter un bien en SCI.

Vous envisagez d’acheter un bien en SCI et vous êtes à la recherche de financement ? Contactez Artemis Courtage.