APPORT PERSONNEL ET CRÉDIT IMMOBILIER : EST-CE OBLIGATOIRE POUR RÉUSSIR MA DEMANDE DE PRÊT ?

Vous souhaitez emprunter et ne disposez que de peu ou de pas du tout d’apport ? Au cours des derniers mois, les conditions d’emprunt se sont durcies… Si bien qu’aujourd’hui, il est relativement compliqué de défendre un dossier de financement à 110%. Dans cet article, découvrez pourquoi l’apport personnel est souvent indispensable à la concrétisation de votre projet immobilier et quelle sont les options pour le constituer. 

L’importance d’un apport personnel pour un crédit immobilier  

L’apport financier personnel est la somme dont dispose l’acquéreur pour le financement de l’achat d’un appartement ou d’une maison et qui sera complétée par le prêt bancaire.

Certains emprunteurs ne disposent malheureusement pas d’apport. Notamment certains jeunes actifs, investisseurs, ou encore certaines personnes ayant été victimes d’accidents de la vie (divorce, maladie) et qui de ce fait, n’ont eu d’autre choix que de dépenser l’épargne qu’ils avaient pu se constituer. Si aucune loi n’interdit aux banques d’accepter un dossier de prêt sans aucun apport personnel, dans les faits, leur instruction débouche plus souvent que la moyenne sur un refus… 

Alors, pour avoir toutes les chances de décrocher un « financement à 110% » – c’est à dire qui couvre à la fois le prix de vente du bien et les frais annexes (notaires, travaux…) – il faut veiller au préalable à constituer un dossier très solide

Pour cela, veillez à faire valoir certaines conditions qui jouent en votre faveur comme : 

  • Un reste à vivre suffisant une fois toutes les charges réglées,
  • Un profil professionnel stable : CDI dont la période d’essai est passée, ancienneté professionnelle supérieure à 6 mois, statut privilégié (fonctionnaire…),
  • D’autres placements à disposition, tels que livret A, assurance vie, PEL ou CEL, par exemple.

Par ailleurs, vous aurez de meilleures chances d’obtenir un prêt – y compris sans apport – si le montant de vos charges antérieures liées à un loyer correspond aux futures mensualités de crédit. De cette façon, le « saut de charge » anticipé, comprenant les impôts locaux et la hausse éventuelle des frais énergétiques, sera le plus modéré possible.

Enfin, plus encore que dans le cadre d’un dossier de demande de prêt avec apport, la tenue de vos comptes doit être irréprochable. Autrement dit, elle ne doit faire apparaître aucun incident de paiement, découvert, retard d’impôt ou autre, au cours des derniers mois. Ainsi, vous rassurerez l’établissement prêteur et vous montrerez votre sérieux dans la capacité à gérer votre budget.

Une longue période de maladie, un divorce ou un investissement immobilier locatif peuvent faire partie des raisons valables justifiant l’absence d’apport personnel. Toutefois, en dehors de ces quelques cas particuliers, il est préférable de pouvoir mobiliser une somme minimum que l’on peut évaluer à 10 % de la valeur du bien convoité, pour se donner toutes les chances de décrocher un prêt immobilier dans les meilleures conditions. D’autant plus aujourd’hui, à l’heure où les conditions d’octroi des crédits se sont resserrées et la période où les taux étaient historiquement bas est révolue.

Comme le rappellent les statistiques de la Banque centrale, rien que sur l’année 2023, le taux moyen a atteint 3,59% et le nombre de prêts accordés a été chuté par rapport aux années précédentes.

Apport personnel et garantie 

Le fait de contracter un emprunt immobilier excédant la valeur du bien va nécessairement engendrer des frais supplémentaires. 

Vous devrez en effet soit signer une hypothèque plus importante, soit souscrire deux garanties distinctes : une caution solidaire ou un privilège de prêteur de deniers (PPD) pour la valeur du bien et une hypothèque en complément. 

Attention à bien prendre en compte ces éléments dans vos estimations financières. 

Apport personnel et analyse de ma demande de crédit

Idéalement, fixez-vous comme premier objectif d’autofinancer les frais annexes en constituant un apport égal à environ 10% de la valeur envisagée du bien. Encore mieux : essayez d’épargner davantage afin de faire passer ce ratio de 10 à 20%. 

D’une part, cela rassurera le prêteur en termes de risque et d’autre part, cela l’incitera à appliquer une décote proportionnelle à la part financée. 

Le conseil en + d’Artémis Courtage : les dossiers de crédit bénéficiant de 20% et plus d’apport personnel sont très recherchés par les établissements bancaires. Les prêteurs proposent alors les meilleures conditions possibles pour que vous deveniez l’un de leurs clients ou pour que vous ne quittiez pas leur établissement…  

Comment constituer un apport personnel suffisant pour mon projet immobilier ?

Revente d’un bien existant, donation, épargne constituée au fil des années… votre apport peut provenir de multiples sources. Y compris, de prêts annexes. Découvrez les différentes solutions qui vous sont offertes pour constituer un apport personnel suffisant à mener à bien votre projet immobilier. 

Mobiliser son épargne personnelle pour financer son bien

La première épargne à mobiliser est celle qui se trouve sur des livrets A, livrets de développement durable et solidaire (LLDDS), livret d’épargne populaire ou encore, livret jeune.

Mais attention à ne pas vous départir de la totalité de votre épargne, qui reste essentielle en cas d’urgence. D’ailleurs, il n’est pas rare que des imprévus surviennent entre le jour de l’accord de prêt et celui de l’emménagement dans votre nouvel appartement ou maison…

Selon votre train de vie usuel, il est conseillé de conserver une épargne de précaution équivalente à environ 6 mois de revenus.

Autre argent qu’il vous est possible de mobiliser pour constituer un apport : l’épargne logement. Avec des rendements respectifs de 2 et 2,25% actuellement pour le CEL (compte épargne logement) et le PEL (plan épargne logement), ces placements sont un outil privilégié pour se constituer une épargne au gré de ses besoins et de ses finances, afin de souscrire un prêt immobilier dans des conditions privilégiées. 

L’acquisition d’un bien vous amènera peut-être également à « casser » certains investissements de long terme tels que contrats d’assurance-vie ou des placements financiers comportant actions, obligations ou OPCVM (organismes de placement collectifs en valeurs mobilières).

Attention toutefois : selon le type de contrat détenu, notamment un PEA (plan d’épargne en actions), une fiscalité spécifique sur les éventuelles plus-values, voire sur le capital retiré, peut vous être appliquée.

Le bon réflexe ? Avant tout retrait, consultez les conditions générales et particulières qui s’appliquent à vos produits d’épargne longue et prenez conseil auprès de votre interlocuteur bancaire afin d’en maîtriser les modalités !

Apport personnel : quels autres dispositifs d’épargne sont possibles ?

Parfois oubliée par les candidats à la propriété, les dispositifs d’épargne salariale constituent pourtant un bon moyen de disposer d’un apport personnel conséquent.

En effet, si en théorie vous devez garder les sommes versées (par vous ou via l’abondement de votre employeur) plus de 5 ans, l’acquisition de votre résidence principale – ainsi que dans certains cas, la réalisation de travaux de l’habitat – constitue un motif de déblocage anticipé d’un PEE (Plan d’épargne entreprise) ou d’un Perco (Plan d’épargne pour la retraite collectif).

Vous pouvez donc anticiper votre opération immobilière en optimisant ces dispositifs. Pour cela, veillez au préalable à en étudier les conditions en détail, auprès de votre employeur.

Certains prêts réglementés sont-ils considérés comme un apport personnel par les banques ?

La réponse est oui. La plupart des prêts réglementés sont considérés comme un apport personnel à part entière par les établissements de crédit. Le PTZ (Prêt à taux zéro), Prêt épargne logement et les PTZ locaux (tels que le prêt Paris logement) sont donc autant de dispositifs qui participent à gonfler le montant votre apport personnel.

C’est également le cas des sommes accordées dans le cadre de « prêt patronal ». La plupart des moyennes et grandes entreprises proposent en effet des prêts à leurs salariés candidats à la propriété. Ce dispositif appelé « prêt patronal » aide à financer un projet de construction ou d’acquisition de résidence principale. 

Conclusion : l’apport personnel est-il obligatoire pour réussir ma demande de prêt ?

Si en théorie l’absence d’apport personnel n’est pas rédhibitoire pour l’obtention d’un crédit immobilier, il est préférable de disposer d’un apport. Son montant sera au minimum de 10% de la valeur du bien à financer et idéalement, devra atteindre les 20%. Pour constituer ce capital de base, prenez le temps de bien anticiper votre opération. Notamment, en optimisant vos dispositifs d’épargne salariale. De plus, pensez à étudier votre éligibilité aux différents dispositifs de prêts aidés. 

N’oubliez pas que plus votre apport sera important, mieux vous pourrez négocier vos conditions de crédit (taux, remboursement anticipé, montant des frais de dossier…). 

Une question à propos de l’apport personnel ou de votre futur crédit immobilier ? Nos courtiers sont là pour vous guider.

Déposez votre dossier de crédit immobilier pour évaluer votre projet. Quelle que soit votre demande, un professionnel Artémis Courtage vous guide pas à pas afin de vous permettre consolider votre dossier et de réaliser votre rêve d’acquérir une maison ou un appartement, en tant que résidence principale ou investissement locatif.

Pour aller plus loin :

Découvrez quelques liens utiles sur l’apport personnel et le crédit immobilier

Site de l’administration sur les livrets, plans et comptes d’épargne : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/N20376

Site de l’administration sur le crédit immobilier (dont le PTZ, PEL, et prêts complémentaires) : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/N20373

Site de l’administration sur l’épargne salariale : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/N517

Mini-guide de la fédération bancaire française sur le prêt à taux zéro : http://www.fbf.fr/fr/files/A7LC28/MG38-PTZ.pdf