PEUT-ON FAIRE UN PRÊT IMMOBILIER LORSQUE L’ON EST MALADE ?
Lorsque l’on veut souscrire un prêt immobilier pour acheter une maison ou un appartement, les établissements bancaires exigent dans la majorité des cas que l’on souscrive à un contrat d’assurance emprunteur pour garantir son prêt (décès, invalidité ou incapacité). Si l’on a été ou que l’on est malade, décrocher un prêt s’avère délicat. En pratique, si l’emprunteur coche certaines cases du questionnaire de santé remis par la banque, son dossier est transmis à un service médical spécialisé et peut entraîner une surprime ou certaines exclusions. Pour faciliter l’accès au crédit aux personnes qui ont une maladie grave ou chronique, certains dispositifs ont heureusement été mis en place depuis une dizaine d’années.
Dans ce guide vous pourrez en savoir plus sur les points suivants :
1/ A quoi sert la convention AERAS ?
2/ Comment fonctionne le droit à l’oubli ?
3/ Quelles sont les précautions à prendre ?
4/ Existe-t-il des aides spécifiques pour les personnes aux revenus modestes ?
5/ Est-il possible de changer d’assurance emprunteur ?
1/ A quoi sert la convention AERAS ?
Signée en 2006, cette convention (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) a pour objet de faciliter l’accès à l’assurance et à l’emprunt des personnes ayant, ou ayant eu, un problème grave de santé. Concrètement, les dossiers de ceux qui se heurtent à un refus d’assurance (dans des conditions standards ou individualisées) sont transmis à des experts médicaux (assureurs et réassureurs). Ces derniers peuvent leur proposer une couverture moyennant une prime majorée et/ou certaines exclusions. Ce dispositif concerne les prêts immobiliers pour la résidence principale dont le montant est inférieur à 4 320 000 euros (hors prêt relais) et dont le remboursement a lieu avant l’âge de 70 ans.
2/ Comment fonctionne le droit à l’oubli ?
Le droit à l’oubli a été instauré pour éviter qu’une personne ayant été gravement malade ne subisse toute sa vie les conséquences de son passé médical lors d’une demande d’assurance emprunteur. Depuis 2017, la convention AERAS intègre ce dispositif. Initialement, un ancien cancer n’avait plus à être déclaré si le protocole thérapeutique était terminé depuis plus de 10 ans sans rechute. Ce délai était ramené à 5 ans pour les cancers diagnostiqués avant 18 ans.
La loi Lemoine de 2022 a renforcé ce principe en raccourcissant ce délai unique à 5 ans pour toutes les pathologies cancéreuses et l’hépatite C, quel que soit l’âge au moment du diagnostic. Ainsi, une personne ayant guéri d’un cancer du sein, d’une leucémie ou d’un cancer du rein n’a plus à le signaler à l’assureur 5 ans après la fin du protocole thérapeutique, en l’absence de rechute. Ce principe s’applique également aux personnes guéries de l’hépatite C.
En parallèle, pour les pathologies chroniques non encore intégrées dans le droit à l’oubli, la grille de référence AERAS détermine, pathologie par pathologie, le délai au terme duquel un ancien malade peut être assuré avec des conditions encadrées (plafonnement des surprimes et exclusions). Par exemple :
- Une personne ayant été traitée pour un cancer de la prostate à un stade localisé peut, selon la grille, souscrire un contrat d’assurance aux conditions standard après 5 ans sans rechute.
- Pour un ancien patient atteint de mucoviscidose, la grille fixe des conditions spécifiques tenant compte de l’âge, du type de mutation génétique et de l’évolution de la fonction respiratoire.
- Un assuré atteint de diabète de type 1 pourra obtenir une assurance avec une surprime plafonnée et sans exclusion invalidité après une période stabilisée, souvent comprise entre 2 à 5 ans selon le profil et les complications éventuelles.
Cette grille est révisée régulièrement pour intégrer les avancées thérapeutiques et l’amélioration du pronostic de nombreuses maladies. En juillet 2018, des pathologies comme le cancer du rein, le cancer de la prostate, la leucémie, la mucoviscidose et l’hépatite C ont ainsi été intégrées à la grille de référence. Des discussions sont en cours pour élargir ce dispositif à des maladies chroniques comme le diabète de type 2, certaines cardiopathies ou encore l’insuffisance rénale chronique.
3/ Quelles sont les précautions à prendre pour faire un prêt immobilier lorsque l’on est malade ?
Si ces dispositifs améliorent les conditions d’accès à l’assurance pour les personnes malades, ils demeurent complexes et n’empêchent pas les refus. Les offres des assureurs peuvent aussi proposer des surprimes élevées ou une exclusion pour la maladie dont on souffre. De plus, le risque d’invalidité n’est pas toujours couvert. Il est donc important de lire attentivement les garanties couvertes et les exclusions dans le contrat. Certaines maladies étant plus ou moins bien couvertes selon les compagnies, faire jouer la concurrence entre les assureurs peut être intéressant. L’aide d’un courtier spécialisé peut être très utile pour aider l’emprunteur.
En cas de refus d’assurance ou de conditions jugées excessives (surprime trop élevée, exclusions injustifiées), l’emprunteur dispose de recours. Il peut saisir la commission de médiation de la convention AERAS, qui examine gratuitement les dossiers litigieux et peut proposer des solutions adaptées. Cette commission permet de réévaluer le dossier et d’encadrer les pratiques des assureurs. Par ailleurs, l’assuré conserve la possibilité d’exercer un recours auprès du médiateur de l’assurance ou de saisir les tribunaux compétents en cas de persistance du litige.
4/ Existe-t-il des aides spécifiques pour les personnes aux revenus modestes ?
Les emprunteurs présentant un risque aggravé de santé et dont les ressources sont modestes bénéficient d’un mécanisme de plafonnement de la surprime d’assurance. La cotisation d’assurance ne pas représenter plus de 1,4% du taux effectif global du crédit (taux d’intérêt, frais…). Pour en bénéficier, le revenu net imposable du foyer ne doit pas dépasser une limite fixée en fonction du nombre de parts fiscales et du plafond annuel de la Sécurité sociale. En ce qui concerne les emprunteurs de moins de 35 ans, bénéficiaires d’un Prêt à taux zéro (PTZ), ils n’ont pas à supporter de surprime, celle-ci étant prise en charge à 100% par les assureurs et les établissements de crédit.
5/ Est-il possible de changer d’assurance emprunteur ?
Même s’il est possible de faire un prêt immobilier lorsque l’on est malade, qu’en est-il de l’assurance emprunteur ? Si l’on a opté pour une assurance qui s’avère peu protectrice, il est possible d’en changer. Depuis la loi Lemoine de 2022, le dispositif de résiliation infra-annuelle permet de résilier l’assurance emprunteur couvrant un prêt immobilier à tout moment, quelle que soit la date de souscription ou le montant restant à rembourser. L’opportunité de trouver une assurance plus couvrante avec des garanties encore mieux adaptées à votre profil personnel et à votre projet, tout en réalisant des économies significatives.
Vous devrez juste veiller à apporter à la banque les mêmes garanties avec cette nouvelle assurance qu’avec votre contrat d’assurance initial.
Pour aller plus loin :