PEUT-ON FAIRE UN PRÊT IMMOBILIER LORSQUE L’ON EST MALADE ?

Lorsque l’on veut souscrire un prêt immobilier pour acheter une maison ou un appartement, les établissements bancaires exigent dans la majorité des cas que l’on souscrive à un contrat d’assurance emprunteur pour garantir son prêt (décès, invalidité ou incapacité). Si l’on a été ou que l’on est malade, décrocher un prêt s’avère délicat. En pratique, si l’emprunteur coche certaines cases du questionnaire de santé remis par la banque, son dossier est transmis à un service médical spécialisé et peut entraîner une surprime ou certaines exclusions. Pour faciliter l’accès au crédit aux personnes qui ont une maladie grave ou chronique, certains dispositifs ont heureusement été mis en place depuis une dizaine d’années.

Dans ce guide vous pourrez en savoir plus sur les points suivants :
1/ A quoi sert la convention AERAS ?
2/ Comment fonctionne le droit à l’oubli ?
3/ Quelles sont les précautions à prendre ?
4/ Existe-t-il des aides spécifiques pour les personnes aux revenus modestes ?
5/ Est-il possible de changer d’assurance emprunteur ?

1/ A quoi sert la convention AERAS ?

Signée en 2006, cette convention (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) a pour objet de faciliter l’accès à l’assurance et à l’emprunt des personnes ayant, ou ayant eu, un problème grave de santé. Concrètement, les dossiers de ceux qui se heurtent à un refus d’assurance (dans des conditions standards ou individualisées) sont transmis à des experts médicaux (assureurs et réassureurs). Ces derniers peuvent leur proposer une couverture moyennant une prime majorée et/ou certaines exclusions. Ce dispositif concerne les prêts immobiliers pour la résidence principale dont le montant est inférieur à 4320 000 euros (hors prêt relais) et dont le remboursement a lieu avant l’âge de 70 ans.

2/ Comment fonctionne le droit à l’oubli ?

Le droit à l’oubli était initialement défini depuis 2017 par La convention AERAS intègraite depuis 2017 un droit à l’oubli. Lorsqu’un emprunteur fasait une demande d’assurance de prêt, il n’avait plus à déclarer un ancien cancer si son protocole thérapeutique étaitest terminé depuis plus de 10 ans et qu’aucune rechute n’a été constatée. Ce délai étaitest réduit à 5 ans pour les cancers diagnostiqués avant 18 ans. Dans ce cadre, le législateur avait adopté une grille de référence qui déterminaite, pathologie par pathologie, le délai au terme duquel les anciens malades ne pouvaient plus peuvent souscrire une assurance aux mêmes conditions que les personnes qui n’étaient ont pas été malades, sans payer de surprime ou subir une exclusion de garantie.

S’il s’agissait d’une maladie chronique, une grille déterminaite le délai au terme duquel les malades pouvaientpeuvent souscrire une assurance avec des surprimes plafonnées. Cette dernière étaitest révisée régulièrement et elle évoluaite en fonction des avancées médicales. En juillet 2018, cinq nouvelles pathologies étaientsont ainsi entrées dans la grille de référence pour le droit à l’oubli : le cancer du rein et  de la prostate, la leucémie, la mucoviscidose ainsi que l’hépatite C.

La Loi Lemoine, entrée en vigueur en 2022, a renforcé le dispositif AERAS précédent :

• Intégration de l’hépatite C dans les pathologies.

• Le délai de droit à l’oubli est raccourci à 5 ans pour l’ensemble des pathologies (dont cancéreuses et hépatite C), après la fin du protocole thérapeutique et en l’absence de rechute, indépendamment de l’âge au moment du diagnostic.
  Ainsi, quand le questionnaire de santé s’applique, les assurés ne sont plus tenus de déclarer leur ancienne maladie, 5 ans après arrêt du traitement médical en couverture d’un prêt émis par une banque signataire de la convention AERAS. Et ainsi, aucune surprime ni clause d’exclusion ne peut être appliquée après 5 ans de rémission. De plus, des négociations sont en cours pour étendre à terme ce droit aux personnes atteintes de maladies chroniques comme le diabète ou l’insuffisance rénale.

3/ Quelles sont les précautions à prendre pour faire un prêt immobilier lorsque l’on est malade ?

Si ces dispositifs améliorent les conditions d’accès à l’assurance pour les personnes malades, ils demeurent complexes et n’empêchent pas les refus. Les offres des assureurs peuvent aussi proposer des surprimes élevées ou une exclusion pour la maladie dont on souffre. De plus, le risque d’invalidité n’est pas toujours couvert. Il est donc important de lire attentivement les garanties couvertes et les exclusions dans le contrat. Certaines maladies étant plus ou moins bien couvertes selon les compagnies, faire jouer la concurrence entre les assureurs peut être intéressant. L’aide d’un courtier spécialisé peut être très utile pour aider l’emprunteur.

4/ Existe-t-il des aides spécifiques pour les personnes aux revenus modestes ?

Les emprunteurs présentant un risque aggravé de santé et dont les ressources sont modestes bénéficient d’un mécanisme de plafonnement de la surprime d’assurance. La cotisation d’assurance ne pas représenter plus de 1,4% du taux effectif global du crédit (taux d’intérêt, frais…). Pour en bénéficier, le revenu net imposable du foyer ne doit pas dépasser une limite fixée en fonction du nombre de parts fiscales et du plafond annuel de la Sécurité sociale. En ce qui concerne les emprunteurs de moins de 35 ans, bénéficiaires d’un Prêt à taux zéro (PTZ), ils n’ont pas à supporter de surprime, celle-ci étant prise en charge à 100% par les assureurs et les établissements de crédit.

5/ Est-il possible de changer d’assurance emprunteur ?

Même s’il est possible de faire un prêt immobilier lorsque l’on est malade, qu’en est-il de l’assurance emprunteur ? Si l’on a opté pour une assurance qui s’avère peu protectrice, il est possible d’en changer. Depuis la loi Lemoine de 2022, le dispositif de résiliation infra-annuelle permet de résilier l’assurance emprunteur couvrant un prêt immobilier à tout moment, quelle que soit la date de souscription ou le montant restant à rembourser. L’opportunité de trouver une assurance plus couvrante avec des garanties encore mieux adaptées à votre profil personnel et à votre projet, tout en réalisant des économies significatives.
Vous devrez juste veiller à apporter à la banque les mêmes garanties avec cette nouvelle assurance qu’avec votre contrat d’assurance initial.