INTÉRÊTS INTERCALAIRES EN VEFA

Vous avez décidé d’acheter un logement neuf en VEFA, c’est à dire en vente en état de futur achèvement ? Aussi appelé « achat sur plan », la VEFA comporte un certain nombre de particularités. Déblocage progressif des fonds, intérêts intercalaires… Retour sur les fondamentaux à connaître si vous envisagez ce type d’acquisition.

Quelles sont les étapes pour acheter un logement neuf en VEFA ?

Acquérir un logement en VEFA, consiste à acheter un bien immobilier avant qu’il ne soit construit. 

Cet achat se déroule en plusieurs étapes :

  • La signature du contrat de réservation, première forme d’engagement qui fixe les conditions d’acquisition,
  • La recherche et l’obtention d’un financement bancaire, (sauf si l’achat se fait sans recours à un prêt),
  • La signature de l’acte authentique de vente auprès du notaire,
  • La personnalisation du logement en VEFA (choix des peintures, des revêtements de sol ou muraux etc.)
  • La visite de pré-livraison, environ un mois avant la remise des clés,
  • La livraison du logement neuf, moment où le maître d’ouvrage procède officiellement à la remise des clés.

Quels sont les principaux avantages de la VEFA ?

Premier avantage de l’achat en VEFA : la possibilité de personnaliser son logement. Les acquéreurs profitent en effet de la liberté de choisir les finitions ou encore, certains équipements. 

De plus, en optant pour un bien neuf, les acheteurs bénéficient d’un logement particulièrement performant au point de vue énergétique, peu gourmand en électricité ou gaz.

Acheter en VEFA, c’est aussi profiter des différentes garanties qui encadrent l’opération. Parmi elles, la garantie d’achèvement, de remboursement, de parfait achèvement, biennale ou encore, décennale. Financièrement, l’achat en VEFA offre également un certain nombre d’avantage. Dans le neuf, les frais de notaire sont en effet de 2 à 3%, soit bien moins que dans l’ancien (7 à 8%). Les acheteurs peuvent également être exonérés de taxe foncière jusqu’à 2 ans, selon les communes. Si le bien immobilier répond à certains critères, notamment s’il est situé en zone ANRU (agence nationale pour la rénovation urbaine), la TVA appliquée peut être réduite de 20% à 5,5%.

Enfin, les acheteurs d’un bien en VEFA peuvent être éligibles à des aides à l’acquisition tels que le PTZ (prêt à taux zéro) ou à des dispositifs de réduction d’impôt lorsqu’ils effectuent un investissement locatif, tel que le Pinel ou le LMNP.

Achat en VEFA : un financement spécifique

La particularité du financement d’un bien en VEFA est la période de construction durant laquelle le déblocage des fonds se fait progressivement. 

Afin de protéger l’acquéreur, la loi impose un principe de paiement progressif. Les sommes dues sont débloquées selon l’échéancier suivant :

  • 5% à la réservation,
  • 35% à l’achèvement des fondations,
  • 70% à la mise hors d’eau et hors d’air,
  • 95% à l’achèvement de l’immeuble,
  • Et enfin 5% à la livraison du bien.

Sur l’offre de prêt proposée par la banque, il faut donc mentionner la période d’utilisation progressive qui va permettre le déblocage des sommes à chaque appel de fonds du promoteur. 

Toutes ces conditions devront être stipulées sur le contrat de vente signé chez le notaire. Un contrat qui se distingue des autres notamment par le moment du transfert de propriété.

En VEFA, vous êtes propriétaire du bien au fur et à mesure de l’avancée de la construction. Alors que pour une vente clés en mains, le bien est déjà construit, mais n’a jamais été habité. Et dans ce cas, l’intégralité de la somme devra être versée le jour de la signature de l’acte de propriété.

Les intérêts intercalaires en VEFA

Souvent, les acquéreurs optent pour un montage financier offrant la possibilité de ne commencer à payer le capital dû qu’au jour J de la livraison du bien. Une solution qui évite le cumul de charges. En effet, le temps que le logement en VEFA sorte de terre, il ne peut être occupé. Les acquéreurs ne peuvent donc ni y habiter ni le mettre en location et percevoir de loyer. Ce qui peut causer un certain nombre de problèmes de trésorerie…

De nombreux acquéreurs en VEFA choisissent donc de décaler le remboursement de capital et de payer des intérêts intercalaires. Ainsi, jusqu’au jour de la remise des clés, ils n’auront à payer chaque mois que ces intérêts et l’assurance emprunteur. Concrètement, chaque nouveau versement effectué en faveur du promoteur va déclencher des intérêts intercalaires. Ils ne portent que sur la fraction de capital débloqué. Le taux appliqué est le même que celui du prêt immobilier. Les intérêts intercalaires correspondent aux frais liés au déblocage du prêt bancaire en plusieurs étapes. Ce sont des intérêts qui portent uniquement sur la fraction de capital déjà débloqué. 

Une fois la construction terminée, les acheteurs n’ont plus à payer d’intérêts intercalaires : ce sont les intérêts classiques du prêt bancaire qui prennent le relais. Tandis que les frais d’assurance seront maintenus.

 

Peut-on éviter les intérêts intercalaires ?

Dans le cas d’un financement par pallier tel que l’achat en VEFA, les intérêts intercalaires sont inévitables. Cependant, certaines banques peuvent vous proposer de décaler leur paiement, en le reportant au jour de la remise des clés. Soit avec une mensualité majorée, soit en procédant à une hausse du taux. 

D’autres solutions peuvent être envisagées pour alléger votre budget durant ces mois de travaux. Dans tous les cas, prenez le temps d’étudier toutes les possibilités de financement pour réduire les intérêts intercalaires pendant votre construction.

Déposez votre dossier de crédit immobilier pour évaluer votre projet. Les conseillers Artémis Courtage vous guident afin de consolider votre dossier auprès des banques et de mieux gérer vos intérêts intercalaires en VEFA.