LE CALCUL DE SON BUDGET IMMOBILIER

Vous souhaitez devenir propriétaire ? Avant même de constituer votre dossier de prêt, la toute première étape est de déterminer précisément votre budget d’achat. Et ce, quel que soit le type de prêt que vous voulez souscrire. Pour vous aider, découvrez quelques conseils pratiques afin d’optimiser le calcul de votre budget immobilier.

Mon épargne personnelle est-elle à prendre en compte dans les simulations ?

Oui. Pour le calcul de votre budget immobilier, vous devez absolument prendre en compte l’épargne. Celle-ci s’intégrera à l’apport personnel. Ce qui vous permettra, selon les cas, de réduire le montant global du crédit ou de régler sans besoin d’emprunter les frais de notaire. L’apport personnel peut être constitué par l’argent d’un livret d’épargne, d’un PEL ou de placements à court ou long terme. Le PTZ ou les prêts patronaux peuvent également gonfler le montant de cet apport dans certains cas.  

Mon taux d’endettement peut-il être un frein à ma demande de prêt immobilier ?

Oui, s’il est trop élevé. Pour que votre dossier de demande de prêt immobilier ait toutes les chances d’être accepté par les banques, votre taux d’endettement doit être de 35% au maximum, assurance emprunteur incluse.

Au-delà de ce seuil, les établissements bancaires sont plus difficiles à convaincre, en particulier dans le contexte actuel où les conditions d’accès à l’emprunt se sont resserrées.

Néanmoins, dans leur choix final, les banques peuvent aussi prendre en compte le reste à vivre. S’il est conséquent, cela pourra faire pencher la balance dans le bon sens. 

Comment tenir compte du taux d’intérêt et de la durée d’emprunt ?

Lors du calcul de votre budget immobilier, vous devez prendre en compte, en plus des revenus et des charges, deux autres éléments : la durée et le taux du futur emprunt. En pratique, plus le prêt est long et plus le taux est élevé. Emprunter sur une longue période nécessite donc une enveloppe financière plus importante, sur le long terme.

Bon à savoir : le Haut Conseil de la Stabilité Financière (HCSF) encourage les banques à limiter les durées les plus longues et à ne pas financer au-delà de 25 ans. Il en est de même pour le taux d’endettement ne pouvant généralement pas dépasser 35%. 

Le conseil en plus :  renseignez-vous auprès de votre banque ou d’un courtier immobilier quant à la faisabilité de votre projet et à votre capacité d’emprunt. Cette démarche vous évite un certain nombre de problèmes financiers et vous permet de connaître :

• Les conditions de financement en vigueur ;
• Les intérêts d’emprunt ;
• Les éventuels dispositifs d’aide financière pour lesquels vous êtes éligible.

Ne pas oublier les frais de notaire !

À la charge de l’acquéreur, les frais de notaire sont inévitables lorsqu’on achète une maison ou un appartement. Attention à ne pas les oublier dans le calcul de votre budget immobilier.

Ces frais s’élèvent à 2/3% du prix du bien dans le neuf et à 7/8% dans l’ancien. Pour un bien acheté 250 000€ net vendeur, cela représente donc une enveloppe de 5000 à 7500€ dans le neuf et de 17 500 à 20 000€ dans l’ancien…

Connaître les dispositifs d’aide à l’achat

Sachez qu’il existe des aides à l’achat immobilier auxquelles vous pouvez être éligible, selon votre profil. C’est le cas par exemple du PTZ (prêt à taux zéro), accordé à certains primo-accédants, c’est à dire aux emprunteurs réalisant leur premier achat immobilier. Le montant de ce prêt peut atteindre jusqu’à 50% du prix du logement et 180 000€ en 2024, en fonction des revenus des demandeurs.

D’autres dispositifs de prêts aidés peuvent également entrer en jeu, comme le prêt action logement qui peut s’élever à 30 000€ ou le PAS (prêt à l’accession sociale), destiné aux revenus les plus modestes et qui peut couvrir jusqu’à 100% du coût total du projet immobilier.

Prendre en compte les frais d’agence 

Vous souhaitez passer par une agence immobilière ou un agent indépendant pour la recherche de votre futur bien ? Dans ce cas, vous devez impérativement prévoir dans le calcul de votre budget immobilier les frais d’agence. 

Oscillant entre 3 et 10%, ces frais s’élèvent en moyenne à 5% du prix du bien soit 12 500€ pour un bien affiché à 250 000€. Ne négligez pas ces frais d’agence afin d’éviter toute mauvaise surprise !

Ce qu’il faut retenir

En résumé, pour déterminer votre budget d’achat immobilier, vous devrez donc calculer :

• Le taux d’endettement en veillant à respecter la limite des 35%, assurance emprunteur incluse
• Le montant de votre apport,
• Les frais à l’achat : notaire, agence…
• Sans oublier de vous renseigner sur la durée, les taux et les aides à l’acquisition.

Vous souhaitez augmenter votre budget à l’achat ? Vous pouvez agir à différents niveaux. Notamment, en augmentant votre apport personnel via un plan d’épargne entreprise ou encore une donation (parents/enfants ou grands-parents/petits enfants) dont une partie est exonérée de droits. Vous pouvez aussi faire le choix d’un prêt s’étalant sur une longue durée. Lissé sur un important laps de temps, le montant des mensualités pourra alors mieux coller à votre budget. Cependant, dans ce cas, ne perdez pas de vue que plus la durée d’emprunt est longue et plus le crédit coûte cher. Entre un crédit sur 15 et sur 25 ans, ce coût peut en effet varier du simple au double… 

Pour trouver un financement adapté, optez pour l’accompagnement des professionnels d’Artémis Courtage.