POURQUOI CRÉER UNE SCI POUR ACHETER UN BIEN IMMOBILIER
Créer une SCI (société civile immobilière) est l’une des solutions privilégiées de ceux qui achètent à plusieurs une maison ou un appartement. Personne morale, la SCI devient alors propriétaire du bien tandis que chaque associé est « indivisaire ». Les droits détenus par les associés sont à la hauteur des parts sociales contractées. Mais pourquoi créer une SCI ? Quels sont les avantages et les limites ? Artémis Courtage vous répond dans ce guide dédié.
Créer une SCI : avantages, limites et fonctionnement
Créer une SCI (société civile immobilière) est l’une des solutions privilégiées de ceux qui achètent à plusieurs une maison ou un appartement. Personne morale, la SCI devient alors propriétaire du bien tandis que chaque associé est « indivisaire ». Les droits détenus par les associés sont à la hauteur des parts sociales contractées. Mais pourquoi créer une SCI ? Quels sont les avantages et les limites ? Artémis Courtage vous répond dans ce guide dédié.
Comment créer une SCI : le processus étape par étape
La création d’une SCI obéit à un formalisme strict. Pour éviter les écueils et s’assurer de la validité de l’opération, voici les principales étapes à respecter.
Définir l’objet social de la SCI
Il convient de préciser dans les statuts l’objet social de la société, c’est-à-dire son activité principale. Dans la majorité des cas, il s’agira de l’acquisition, la gestion et la location de biens immobiliers, mais d’autres activités civiles peuvent être envisagées.
Rédiger les statuts de la société
Les statuts forment le socle juridique de la SCI. Ils précisent notamment :
- le nom de la société
- son siège social
- la durée de la SCI (jusqu’à 99 ans renouvelable)
- l’objet social
- la répartition des parts sociales entre les associés
- les modalités de gestion et de prise de décision
- les conditions d’entrée et de sortie des associés
Il est recommandé de confier cette rédaction à un notaire ou un avocat spécialisé.
Réaliser les apports au capital social
Chaque associé effectue un apport en numéraire ou en nature en échange de parts sociales. Aucun minimum légal n’est exigé, mais un capital symbolique d’au moins 1 000 € est généralement conseillé. Cela dit, le capital peut être librement fixé, même à 1 €, selon la volonté des associés.
Nommer le ou les gérants
Le ou les gérants assurent la gestion quotidienne de la SCI. Ils peuvent être associés ou non et sont désignés dans les statuts ou par acte séparé.
Publier une annonce légale
La création doit être publiée dans un journal d’annonces légales du département du siège social, mentionnant les informations essentielles de la société.
Immatriculer la SCI au registre du commerce et des sociétés (RCS)
Le dossier d’immatriculation déposé au greffe du tribunal de commerce comprend :
- les statuts signés
- l’attestation de parution de l’annonce légale
- le formulaire M0
- la déclaration des bénéficiaires effectifs
- le justificatif du siège social
À l’issue, la SCI obtient un numéro SIREN et un extrait Kbis officialisant son existence.
Les différentes formes de SCI
Il existe plusieurs types de SCI, chacune répondant à des besoins et des situations spécifiques.
La SCI familiale
Elle réunit les membres d’une même famille pour acquérir, gérer et transmettre un patrimoine immobilier. Son intérêt principal est de faciliter la transmission et de limiter les droits de succession grâce aux donations de parts sociales.
La SCI de gestion ou de location
Elle permet d’acquérir et de gérer des biens immobiliers mis en location. Les loyers sont répartis entre les associés au prorata de leurs parts. Cette structure offre une souplesse de gestion et la possibilité de choisir entre l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés. Attention : l’option pour l’impôt sur les sociétés (IS) est irrévocable. Une fois exercée, il est impossible de revenir au régime de l’impôt sur le revenu.
La SCI d’attribution
Créée pour acquérir un bien immobilier destiné à être divisé entre les associés, qui deviennent propriétaires ou bénéficiaires de la jouissance d’une partie précise (appartement, local…). Souvent utilisée pour les projets familiaux ou de promotion.
La SCI construction-vente (SCICV)
À vocation commerciale, elle a pour objet de construire un ou plusieurs immeubles destinés à la revente. Elle relève obligatoirement de l’impôt sur les sociétés et obéit à des règles comptables strictes.
Pourquoi créer une SCI : les avantages
La SCI permet à ceux qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier de bénéficier d’un certain nombre d’avantages :
- La SCI est une société, qui peut déduire de son bénéfice imposable les intérêts de l’emprunt, ainsi que d’autres charges comme la taxe foncière, les frais de gestion ou les travaux, dans le cadre de la SCI à l’IR.
- La transmission et la donation aux descendants est facilitée, notamment lorsqu’il y a plusieurs enfants ou petits-enfants,
- Les associés puis héritiers bénéficient d’avantages fiscaux lors de la succession,
- Les droits de mutation (frais de notaire) sont réduits lors de la vente,
- La transmission entre concubins est sécurisée pour éviter l’éviction du survivant par les enfants du conjoint décédé.
Créer une SCI familiale pour une meilleure transmission du patrimoine
Les membres d’une même famille souhaitant effectuer un achat immobilier privilégient souvent la SCI. Notamment, lorsque ce sont les parent(s) et les enfant(s) qui achètent ensemble. Associer les enfants à ce montage, c’est en effet faciliter et surtout réduire les frais de transmission du patrimoine (droits de mutation, droits de donation…). Les parts de SCI faisant l’objet d’une donation à son enfant peuvent bénéficier d’une franchise de droits tous les 15 ans, d’un montant de 100 000 € par parent, pour chacun des enfants, et 31 865 € pour chacun des petits-enfants. Une opération pouvant être reproduite autant de fois qu’on le souhaite. Ces abattements sont cumulables entre parents et peuvent être mobilisés tous les 15 ans pour anticiper la transmission sur plusieurs générations.
La SCI familiale est donc une solution pour transmettre progressivement son patrimoine à ses descendants. Le tout, en restant maître de sa gestion.
Ce système est d’autant plus avantageux pour les transmissions de patrimoine que les parts sociales de SCI bénéficient d’une décote de 10 % à 15 % par rapport à la valeur du bien. Cette dernière s’établit sur l’actif de la société en prenant en compte les dettes et crédits contractés (dettes fournisseur, intérêts bancaires…).
Posséder un bien en SCI permet ainsi de minorer sa valeur vénale et donc de diminuer mécaniquement le montant des droits de succession ou de donation.
Créer une SCI pour protéger les concubins
Dans le cas de l’achat immobilier par un couple souhaitant faire du bien leur résidence principale, la SCI a pour principal intérêt de protéger le conjoint survivant en cas de décès, si le couple n’était pas marié.
En effet, le PACS ou le mariage prévoit la disposition de donation au dernier vivant.
Mais dans le cadre d’un concubinage, si un conjoint décède, ses parts sociales reviennent de droit à ses héritiers. Il peut alors se poser le problème de la continuité de la jouissance dans la résidence principale pour le survivant. Car ce dernier peut se voir expulser du bien par les héritiers de l’associé décédé…
Afin d’éviter cette situation, une disposition peut être stipulée dans les statuts, pour que le survivant puisse continuer à occuper l’habitation commune détenue en SCI.
Dès lors, deux possibilités peuvent être envisagées :
- Soit le concubin survivant reste dans l’habitation. Les enfants de l’associé défunt héritent de ses parts sociales et le conjoint survivant a alors la possibilité de racheter les parts de ses héritiers.
- Soit les héritiers ne bénéficient pas de l’usufruit de la SCI. Une situation possible grâce au démembrement croisé prévu au préalable par les concubins.
Dans ces clauses qui prévoient la protection du conjoint survivant, les enfants ne sont pas soustraits de leur droit de succession, mais uniquement du pouvoir de gestion du bien.
Après la mort de son partenaire, le conjoint survivant peut donc continuer à gérer le bien comme il le souhaite (vendre, louer…).
La SCI est donc une option à privilégier dans certaines situations, notamment dans le cas de familles recomposées ou de conflits familiaux.
Les limites à prendre en compte avant de créer une SCI
Société à part entière, la SCI est soumise à des obligations comptables, juridiques et fiscales. Vous devrez donc tenir une comptabilité, faire le bilan, déclarer le résultat aux impôts, organiser des assemblées générales et notifier les décisions, rédiger les procès-verbaux, etc. Ces tâches impliquent très souvent le recours à un expert-comptable pour éviter les erreurs et respecter les délais fiscaux.
Autre limite à considérer : les frais liés à la rédaction des statuts de la SCI.
La création est une étape très importante et il est primordial de bien rédiger les statuts, afin d’éviter tout litige. La création d’une SCI doit être encadrée par un notaire ou un avocat. Une étude sera nécessaire pour définir avec précision vos besoins (enfants ou non, situation matrimoniale, âge, patrimoine…).
Le notaire ou l’avocat se chargeront également de la rédaction et la parution de l’annonce légale ainsi que de l’immatriculation de la SCI au registre du commerce et des sociétés (RCS).
Les dépenses liées à la constitution de la structure peuvent ainsi avoisiner les 1 000 à 2 000 €. De plus, comptez 1 000 à 2 000 € par an pour la tenue des comptes, qui implique le recours obligatoire à un expert-comptable. Ce coût peut varier selon la complexité des opérations et le volume d’activité de la SCI.
Attention également : en cas de dette, chaque associé doit rembourser à hauteur des parts sociales détenues dans le capital. La responsabilité est illimitée, mais proportionnelle à la participation au capital social. Notez que les associés sont indéfiniment responsables sur leurs biens propres des dettes de la société.
Enfin, la SCI est limitée dans son plan de financement. En effet, dans ce cadre, il est impossible de souscrire à un prêt aidé tel que le prêt à taux zéro ou un prêt épargne logement.
Sortie d’un associé et revente d’un bien en SCI
La sortie d’un associé
Dans une SCI, la sortie d’un associé peut intervenir soit volontairement (cession de parts sociales) soit en cas de décès ou d’exclusion prévue par les statuts. Le régime applicable dépend des clauses statutaires et du Code civil (articles 1869 et suivants).
Cession de parts sociales
La cession est encadrée. Elle nécessite en principe l’agrément des autres associés par décision prise en assemblée générale, sauf si les statuts prévoient une dispense. La cession doit être constatée par un acte sous seing privé ou authentique et enregistrée auprès des impôts dans le mois, avec paiement d’un droit d’enregistrement de 5 % calculé sur le prix de cession ou la valeur des parts.
Sortie en cas de décès
Les parts sociales entrent dans la succession de l’associé défunt. Les héritiers peuvent devenir associés, sous réserve de l’agrément des autres, ou céder leurs parts. Les statuts peuvent prévoir des clauses limitant l’entrée d’héritiers dans la société.
Sortie pour juste motif
Un associé peut aussi demander judiciairement son retrait pour « juste motif » (désaccord majeur, mésentente durable, blocage de gestion…) devant le tribunal judiciaire. Cette demande doit être faite devant le tribunal judiciaire compétent du siège social.
La revente d’un bien détenu par la SCI
Décision collective
La vente d’un bien immobilier appartenant à la SCI nécessite une décision prise en assemblée générale extraordinaire, selon les modalités prévues par les statuts (souvent à l’unanimité ou à la majorité qualifiée).
Fiscalité sur la plus-value
La SCI est soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers si elle relève de l’impôt sur le revenu, ou à celui des sociétés si elle relève de l’impôt sur les sociétés.
- En IR : abattement pour durée de détention (exonération totale après 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux).
- En IS : la plus-value est intégrée au résultat fiscal et taxée au taux d’IS (15 % ou 25 % selon le bénéfice).
Attention : l’amortissement des biens en SCI à l’IS diminue leur valeur comptable, ce qui majore artificiellement la plus-value au moment de la revente.
Répartition du produit de la vente
Le produit de la vente est encaissé par la SCI. Il peut :
- être distribué sous forme de dividendes aux associés (après impôts éventuels)
- être conservé pour financer d’autres acquisitions
- servir à rembourser les dettes sociales.
La distribution éventuelle du prix de vente aux associés est décidée en assemblée générale et doit respecter les règles fiscales applicables (dividendes imposables à l’IR et prélèvements sociaux).
Ces dividendes sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, sauf option pour le barème progressif dans certains cas.
Pour aller plus loin :
Acheter un bien en SCI : les avantages et les inconvénients
Acheter un bien en viager : les atouts et les précautions à prendre
Le cadre juridique d’un achat immobilier