COMMENT OBTENIR UN CRÉDIT IMMOBILIER AVEC UNE HYPOTHÈQUE

La mise en place d’une hypothèque obéit à une procédure précise. Comment la mettre en place et quelles sont ses spécificités ? Découvrons l’une des garanties préférées des établissements bancaires.

À qui s’adresse le crédit immobilier avec hypothèque ?

Le crédit immobilier assorti d’une hypothèque s’adresse principalement aux emprunteurs qui ne peuvent ou ne souhaitent pas recourir à un cautionnement bancaire. Il est souvent utilisé dans deux cas : lorsque l’organisme prêteur exige une garantie forte en raison du profil de l’emprunteur ou de la nature du projet, et lorsqu’il s’agit d’un prêt destiné à financer un bien qui ne peut pas bénéficier d’un privilège de prêteur de deniers (PPD), comme un terrain ou un bien en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Cette solution concerne aussi bien les particuliers acquérant leur résidence principale ou secondaire que les investisseurs immobiliers. Elle peut également intéresser les emprunteurs disposant déjà d’un bien immobilier et souhaitant le mettre en garantie pour financer un nouveau projet.

Hypothèque : le gage maximal pour un crédit immobilier

Les établissements bancaires ont besoin de garanties pour s’assurer d’être remboursés de l’emprunt accordé. Concrètement, la banque dispose de différentes options pour se protéger des échéances impayées. 

Parmi elles : l’hypothèque constitue l’une des garanties les plus fiables pour les banques. Car c’est un engagement fort pour l’emprunteur.

En cas de non-paiement des échéances dans le délai précisé au contrat de prêt, la banque peut mettre l’emprunteur en demeure de payer les échéances. Elle peut aussi saisir le bien immobilier pour recouvrer les sommes dues. Ce qui veut dire que les emprunteurs perdront alors la possession du logement…

L’objectif est de ne jamais arriver à cette extrême, mais en termes de garantie, l’hypothèque représente le gage maximal.

À noter, le recours à l’hypothèque peut concerner à la fois un logement déjà possédé ou un bien que l’on souhaite acquérir.

Conseil du courtier :

L’hypothèque est l’une des garanties possibles pour l’obtention d’un prêt immobilier. Vous pouvez également avoir recours à d’autres solutions telles que le cautionnement. 

Pour en savoir plus, découvrez cette publication : Quelle différence entre hypothèque et privilège de prêteur de deniers(PPD) ?

Comment mettre en place une hypothèque ?

L’inscription de l’hypothèque est encadrée par la loi. Elle doit être effectuée devant un notaire. 

Pour être juridiquement valable, une convention d’hypothèque doit en effet être enregistrée par les services de la publicité foncière.

Le notaire est chargé de rédiger l’acte hypothécaire, de vérifier toutes les informations nécessaires et de s’assurer de la sécurité juridique de l’acte. Il a également un rôle de conseil envers le propriétaire, le créancier ainsi que les tiers.

Une fois signé, l’acte hypothécaire est publié aux services de la publicité foncière du Centre de Finances Publiques. C’est cette publication qui va garantir l’hypothèque effective du bien.

Quel coût pour obtenir un crédit immobilier avec une hypothèque ?

L’hypothèque étant une procédure réalisée au sein d’un cabinet notarial, les emprunteurs doivent s’acquitter des frais de notaire. Ils couvrent les émoluments, la taxe de publicité foncière et des frais de formalité.

Fixé par décret, le coût des frais de notaire dans le cadre d’une hypothèque est d’environ 1,5% du montant du crédit immobilier.  

Quelle est la durée d’une hypothèque ?

Une fois signée, l’hypothèque est valable pendant toute la durée du prêt. La banque peut donc effectuer la saisie du bien en cas de non-paiement, même à quelques mois de la fin du prêt. Et ce, même si vous avez payé votre prêt rubis sur l’ongle pendant des années…

L’hypothèque reste d’ailleurs valable encore 1 an après la date de fin du remboursement total du crédit. Cependant elle sera alors sans effet, le crédit étant totalement remboursé.

En cas de prêt sur une longue durée, l’hypothèque ne peut cependant excéder 50 ans.

En cas de revente du bien avant la fin du prêt immobilier, il est possible de faire lever une hypothèque, sous certaines conditions. La levée de l’hypothèque signifie la fin de la possibilité de voir son bien saisi. 

Notez que cette procédure de levée d’hypothèque prend la forme d’un acte notarié et qu’elle est payante. Elle génère ce que l’on appelle des « frais de mainlevée ». Leur montant est compris entre 0,3 et 0,6% du montant du prêt initial majoré de 20%. 

Pour un montant emprunté de 200 000€, les frais de mainlevée représentent donc une somme comprise entre 720 et 1 440€.

La mainlevée est toutefois automatique et sans frais un an après le terme du prêt.

Être à jour des paiements pour éviter toute procédure

Si vous avez souscrit un crédit immobilier avec hypothèque, soyez très vigilant concernant le paiement de vos mensualités. Au moindre retard, les procédures juridiques peuvent très vite être lancées…

Après plusieurs mois de retard, le prêteur peut de surcroît vous signaler auprès du fichier des incidents de remboursement de crédits aux particuliers (FICP). Une inscription pouvant durer 5 ans et compliquant sérieusement l’obtention de futurs prêts…

Que se passe-t-il en cas de remboursement anticipé, de vente ou de transfert d’hypothèque ?

Le crédit immobilier avec hypothèque peut être soldé ou transféré avant son terme initial. Ces situations particulières impliquent des procédures et des frais spécifiques qu’il est important de connaître.

Remboursement anticipé

En cas de remboursement anticipé total du crédit immobilier, l’emprunteur peut demander la mainlevée de l’hypothèque. Cette démarche met fin à la garantie hypothécaire et empêche toute saisie future du bien par la banque. La mainlevée prend la forme d’un acte notarié et génère des frais, appelés frais de mainlevée, compris entre 0,3 % et 0,6 % du montant initial du prêt majoré de 20 %. Toutefois, comme mentionné précédemment, si l’emprunteur ne procède pas à cette levée, l’hypothèque s’éteint automatiquement et sans frais un an après la fin du remboursement du crédit.

Vente d’un bien sous hypothèque

Un bien immobilier hypothéqué peut être vendu avant le terme du crédit. Dans ce cas, deux options existent :

• Soit le prix de vente permet de rembourser intégralement le capital restant dû, auquel cas l’hypothèque est levée lors de la vente par acte notarié et les frais de mainlevée sont appliqués.
• Soit l’emprunteur souhaite conserver son crédit immobilier, auquel cas il doit obtenir l’accord de la banque pour procéder au remboursement partiel et lever l’hypothèque sur le bien vendu.

Il est indispensable d’informer le notaire de la présence d’une hypothèque avant la vente, afin d’organiser la mainlevée et la répartition des fonds de manière conforme.

Transfert d’hypothèque

Dans certains cas, l’hypothèque peut être transférée sur un nouveau bien immobilier. Ce dispositif permet à l’emprunteur de conserver son prêt initial et de déplacer la garantie hypothécaire sur le nouveau bien acquis. Cette opération nécessite l’accord de la banque et la signature d’un nouvel acte notarié, avec des frais de formalités et d’enregistrement à prévoir.

Le transfert d’hypothèque peut s’avérer avantageux si les conditions de crédit en cours sont meilleures que celles proposées sur le marché au moment de l’acquisition du nouveau bien.

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Pour aller plus loin :

• Quelles garanties envisageable pour les prêts ? 
• Apport personnel et crédit immobilier : est-ce obligatoire ? 
• Le cadre juridique d’un achat immobilier 
• Comment obtenir un crédit immobilier sans apport 
• Obtenir son attestation de prêt ou de financement 
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